El negocio inmobiliario que dirigentes empresariales hicieron con los bienes de INACAP

En 2005 y 2006, cuando Inacap concretó una millonaria compra-venta de terrenos con la Inmobiliaria Río Napo, el empresario José Antonio Guzmán Matta, ex presidente de Endesa y Enersis, estaba sentado a los dos lados del mostrador. Al tiempo que era propietario de Río Napo, ejercía como presidente del directorio de Inacap. Guzmán Matta había llegado a dirigir la corporación educacional en 1997, un año después de haber dejado la presidencia de la principal organización gremial empresarial del país: la Confederación de la Producción y el Comercio (CPC).

Desde que en 1989 el régimen militar le cedió el control de Inacap a la CPC, se tornó habitual que sus dirigentes se turnaran los cupos en el directorio de Inacap. Guzmán Matta no solo había presidido la CPC durante seis años (1990-1996), sino que también había estado entre 1989 y 1990 a la cabeza de la Cámara Chilena de la Construcción (CCHC), la gremial que controla a través de su brazo inversor la AFP Habitat, la que el empresario también presidió entre 2006 y 2014.

CIPER revisó el destino de 51 propiedades que a lo largo del país han funcionado como sedes de Inacap, el instituto profesional fundado en 1966 por el gobierno de Frei Montalva (a través de la CORFO) como la casa de estudios gratuita de los trabajadores. En esa búsqueda, descubrimos que, de esos 51 inmuebles, hay 14 que fueron vendidos.

José Antonio Guzman Matta

Entre esos bienes destacan cuatro propiedades en una exclusiva ubicación de Las Condes que Inacap vendió en una sola operación –y a un precio irrisorio- a quien fuera presidente de la Cámara Chilena de la Construcción (1983-1985) y presidente de la AFP Habitat (1986-1999), el empresario Germán Molina Morel.

En momentos en que Inacap se apresta a ingresar al sistema de gratuidad, en virtud de la ley que despachó el Congreso y que le permite a los Centros de Formación Técnica (CFT) e Institutos Profesionales (IP) acceder a ella, el manejo que hicieron los empresarios con los bienes de la entidad, muchos de ellos entregados por la CORFO, no ha sido hasta hoy parte del debate.

Los tres planteles que hoy forman parte del Grupo Inacap –IP, CFT y la Universidad Tecnológica-, suman una matrícula de 122 mil alumnos. Es el segundo grupo de educación superior en el país, tras las universidades e institutos del Grupo Laureate.

En 2005 y 2006, José Antonio Guzmán Matta presidía el directorio de la Corporación Inacap, y estuvo al tanto de dos polémicas decisiones del directorio de la entidad: la venta, bajo el precio del avalúo fiscal, de un valioso terreno en Talcahuano y la compra de otro en Maipú (Santiago). En ambas operaciones inmobiliarias la contraparte de Inacap fue la Inmobiliaria Río Napo, una empresa del Grupo Guzmán & Larraín, fundado en 1980 por Guzmán Matta y su socio, Juan Larraín Doggenweiler.

El negocio inmobiliario que hizo Inacap con al menos 14 de sus 51 propiedades, vuelve a poner sobre el tapete el rol de los empresarios en el plantel. Una investigación publicada por CIPER en septiembre mostró que el Estado mantiene aún un cupo en el directorio de la Corporación Inacap. Pero hasta ahora esa participación no se ha traducido en una fiscalización a las operaciones inmobiliarias u otras decisiones clave que esa corporación ha adoptado desde que en 1989 pasó a ser controlada por los gremios empresariales (ver reportaje “Pugna por rol público de Inacap: La tutela del Estado que pone límite al control empresarial”) 

NEGOCIOS IBAN…

Inmobiliaria Río Napo era dueña desde mayo de 2002 de un extenso paño en la comuna de Maipú. Por las dos parcelas, que sumaban 74 mil metros cuadrados, pagó 144.000 UF ($2.345 millones de la época) a la Inmobiliaria Prodeco, de la familia Del Río Goudie. El precio está ligado a la estratégica ubicación que tenían  las dos parcelas -en Américo Vespucio a pasos del centro comercial Arauco Maipú- en una de las comunas con mayor explosión demográfica.

Cuatro años más tarde, en septiembre de 2006, Inacap le compró a Río Napo una cuarta parte del terreno (18 mil metros cuadrados), en 115.556 UF, ($2.100 millones de la época). Y allí construyó una de sus sedes.

En la escritura de esa operación (Notaría de Iván Torrealba), aparece la Inmobiliaria Inacap Zona Centro (hoy disuelta) adquiriendo el lote 57-A/5-B/1 del terreno original que compró Inmobiliaria Río Napo en 2002. El pago se concretó en dos partes: primero Inacap pagó 36.100 UF ($640 millones de la época), el 12 de octubre de 2005, al firmar la promesa de compra venta. Y las otras 79.456 UF ($1.459 millones de entonces) se pagaron en septiembre de 2006.

Fue un negocio redondo para Río Napo, ya que con la venta del terreno a Inacap recuperó la inversión total que hizo al comprar las dos parcelas, a pesar de que al centro educacional le vendieron solo una cuarta parte del terreno.

Lo que hoy se levanta en esos paños revela que la Inmobiliaria Río Napo apostó fuerte en Maipú. Al lado de la sede de Inacap en esa comuna, hoy aparece el Centro Comercial El Rosal, con un supermercado, una farmacia, un servicentro, una tienda de productos para el hogar y otros comercios más pequeños. Al costado sur poniente de la sede de Inacap,  la inmobiliaria de Guzmán Matta compró otro terreno donde construyó el condominio El Rosal de Vespucio, con 234 viviendas de más de 100 m². Al poniente del conjunto habitacional para clase media, la misma inmobiliaria sumó otro proyecto de similares características: Alto El Rosal.

José Antonio Guzmán Matta aseguró a CIPER que él se abstuvo de participar en los directorios de Inacap en los que se decidió concretar el negocio con Río Napo. Y reconoció que desde el otro lado del mesón sí participó: “Somos dos socios no más, y no hay otra alternativa. En Río Napo participé en la aceptación de la oferta de Inacap”, señaló.

El empresario relató que en mayo de 2005 su inmobiliaria llamó a licitación por cuatro lotes que tenían en la comuna de Maipú, y que Inacap se interesó en uno de esos terrenos, el que finalmente le vendieron. Según su versión, en parte de pago se aceptó un terreno que Inacap tenía en desuso en Talcahuano.

…NEGOCIOS VENÍAN

El terreno de Inacap en Talcahuano –y que entonces habría estado abandonado, según aseveró a CIPER el ex presidente de Inacap- está ubicado en Las Golondrinas 180, un barrio universitario e industrial. La escritura del 12 de octubre de 2005 (Notaria de Iván Torrealba) da cuenta que la Inmobiliaria Río Napo le compró ese terreno al grupo educacional por $640 millones (ver escritura).

Según el registro del Servicio de Impuestos Internos (SII) el avalúo fiscal de esa propiedad en 2005 era de $922 millones (ver certificado). Eso significa que Inacap le vendió a Río Napo un terreno en Talcahuano por casi $300 millones menos del avalúo fiscal, siendo que normalmente el precio comercial de un inmueble alcanza, a lo menos, al doble del precio avaluado por el Estado.

La propiedad que Inacap le vendió a Río Napo en Talcahuano era parte de los bienes que tenía el CFT de la corporación, tal como lo evidencia el Decreto Nº 338 del Ministerio de Educación del 1 de septiembre de 2000. En ese documento oficial aparecen las sedes que tenía a esa fecha Inacap en todo el país, con sus respectivas direcciones, y que eran de su propiedad.

El inmueble de Talcahuano formaba parte del patrimonio de Inacap desde 1968, dos años después de que fuera creado por la CORFO. Para que la corporación pudiera vender esa propiedad a Río Napo fue necesario un paso previo, el que tuvo lugar el año 2000. El 19 de enero de ese año, la Corporación Inacap le cedió el inmueble de Talcahuano a la Inmobiliaria Inacap Zona Sur, una de las varias sociedades relacionadas  que entonces utilizaba la corporación para administrar sus propiedades. El “aporte”, como se lo califica en la inscripción respectiva, fue avaluado en $303 millones (ver inscripción).

El negocio para la inmobiliaria de José Antonio Guzmán Matta se concretó con la construcción de un moderno conjunto habitacional  en el terreno que había sido de Inacap, y que está ubicado a solo metros del Club Hípico de Talcahuano. Los departamentos del condominio Jardines del Sur, con dos torres de edificios de 15 pisos cada uno, se vendieron en un rango de entre 1.300 UF y 1.560 UF. La ubicación es privilegiada: a pocos metros de las sedes regionales de las universidades Federico Santa María y Andrés Bello, y de la actual sede de Inacap que se instaló a pocas cuadras.

José Antonio Guzmán Matta señaló a CIPER que efectivamente existía un conflicto de interés cuando entre 2005 y 2006 Inacap concretó los negocios con su inmobiliaria y él presidía la corporación educacional. “Yo me marginé de esas decisiones, y eso consta en las actas. Esto fue una gestión de la administración de Inacap a la que le interesaba el terreno en Maipú por su ubicación estratégica”, afirmó.

Guzmán Matta agregó que la antigua sede de Inacap en Maipú estaba ubicada frente al templo votivo de la comuna, pero que fue abandonada cuando se construyó el actual edificio de Américo Vespucio con calle La Reforma. El empresario aseveró que los negocios de Maipú y Talcahuano fueron parte de la misma operación:

“Probablemente a Inacap le interesaba el terreno en Maipú y ofreció pagar con el terreno de Talcahuano, porque ya no le interesaba debido a que en esa ciudad había construido otra sede. Seguramente se pagó una parte con ese terreno y otra parte en plata”, dijo a CIPER.

Jardines del Sur, Talcahuano (Foto promocional, precios y tamaños).

Para Guzmán Matta ese fue un mal negocio de su inmobiliaria (Río Napo): “En Talcahuano alcanzamos a hacer dos torres que se vendieron apenas, y tuvimos que bajar muchísimo los precios. Las otras dos torres proyectadas no se construyeron nunca. Fue un mal negocio. El gran ganador en todo esto fue Inacap”.

En su comunicación con CIPER, el ex presidente de la Corporación Inacap reconstruyó los pasos de esas transacciones inmobiliarias y relató que, en junio de 2004, Inacap decidió poner a la venta varios terrenos que poseía en el país. Para ello, en diciembre de ese año abrieron licitaciones, pero se declararon desiertas. El segundo intento por vender esos bienes se concretó en febrero de 2005 y sí hubo oferentes. Entre ellos, la Inmobiliaria Río Napo de su propiedad. En principio, Inacap acordó venderle dos terrenos: el de Talcahuano y otro donde había funcionado el CFT de Viña del Mar (Álvarez 402). Pero un directorio de Inacap realizado el 30 de marzo de 2005, en el que Guzmán Matta aseguró no haber participado, revocó la decisión y esa venta no se concretó.

Cuando Inacap se mostró interesado en adquirir uno de los lotes ofertados por Río Napo en Maipú –agregó Guzmán Matta-, el directorio de la corporación decidió ofrecerles el terreno de Talcahuano como parte de pago. Respecto de por qué esa propiedad se vendió a un precio bastante menor al avalúo fiscal, el empresario señaló que a su inmobiliaria le interesaba solo el terreno de Talcahuano, y no los edificios que Inacap tenía construidos en él. 

EL NEGOCIO DE GERMÁN MOLINA MOREL

De los 51 edificios donde han funcionado sedes de Inacap y que CIPER revisó para saber cuál es su actual propietario, 14 hoy aparecen con otros dueños. En los terrenos e inmuebles que fueron vendidos por la administración empresarial de Inacap, ahora se levantan proyectos inmobiliarios, un centro comercial, oficinas de empresas y facultades de otras entidades de estudio privadas.

Varios de los “beneficiados” con  las propiedades que Inacap vendió,  son empresarios que han ocupado cargos relevantes en la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), uno de los gremios que controla Inacap desde que en 1989 la última administración de la CORFO en dictadura les cediera el control del plantel a los empresarios.

Eso es exactamente lo que ocurrió con cuatro propiedades que Inacap vendió en 2005, las que están ubicadas en Camino El Alba entre las numeraciones  8552 y 8654, una exclusiva ubicación en Las Condes (Santiago). La escritura respectiva registra que el 5 de diciembre de 2005, la Inmobiliaria Molina Morel las adquirió en un total de 28.560 UF: $513,7 millones de la época.

Resulta difícil entender la lógica con que el directorio de la Corporación Inacap, presidido en 2005 por José Antonio Guzmán Matta, decidió esa operación inmobiliaria. Porque diez años antes la corporación educacional había adquirido esas mismas cuatro propiedades en $658 millones, un monto que aumentó a $704 millones cuando Inacap tasó esos inmuebles en 1999. Es decir, Inacap le vendió a Molina Morel esas cuatro propiedades en un valor que estaba casi $200 millones por debajo de su propia tasación. Y ello, sin considerar la plusvalía que adquirieron esos exclusivos terrenos en Las Condes en esos años.

Germán Molina Morel recibe medalla de oro de la CCHC (Fuente: CCHC)

Así lo revelan las escrituras que CIPER rastreó y que encontró en la Notaría de Iván Torrealba. El 25 de julio de 1995 la Corporación Inacap compró a distintos vendedores esas cuatro propiedades por un monto total de 55.003 UF ($658 millones de la época). Cuatro años más tarde, la propia corporación educacional le subió el valor a los inmuebles de Camino El Alba: a $704 millones. Esta última cifra quedó estampada en las escrituras que materializaron el traspaso que hizo Inacap de esos bienes a una de sus sociedades relacionadas: Inmobiliaria Inacap Zona Centro. Eso ocurrió el 29 de noviembre de 1999. La última operación ocurrió en 2005, con la venta de esas propiedades a Molina Morel en $513,7 millones.

La Inmobiliaria de Molina Morel levantó allí un edificio de ocho pisos, con departamentos de entre 102 y 140 m². La ubicación no podía ser más estratégica al momento de ponerlos a la venta: frente a la estación de Metro Los Domínicos, a pasos de la plaza del mismo nombre y al lado de un supermercado. En el registro del SII, uno de esos departamentos aparece con un avalúo fiscal de $94 millones. Si tomamos en cuenta que el avalúo comercial es, al menos, el doble de ese valor, con la venta de tres departamentos la inmobiliaria pudo recuperar su inversión inicial.

El negocio lo hizo Germán Molina Morel, quien además de haber ejercido la presidencia de la CChC,  fue durante 17 años (1966-1983) presidente de la Mutual de Seguridad de la CChC, institución que su hijo -José Molina Armas- , también presidió entre 2004 y 2010. La dilatada trayectoria gremial del empresario Germán Molina Morel en el negocio inmobiliario le valió que en 2001 la Cámara Chilena de la Construcción le entregara una medalla de oro.

En la Región Metropolitana, Inacap vendió otra propiedad con una ubicación estratégica a grupos que tienen una activa participación en los gremios empresariales. La sede que tenía en Padre Hurtado 875 (Las Condes) ocupaba 47.990 m² y fue vendida en 2005 a Plaza Vespucio S.A. por $5 mil millones. Actualmente el propietario es Plaza Cordillera S.A. Ambas sociedades pertenecen al Grupo Mall Plaza, cuyo control está en manos de las familias Cuneo-Solari y Del Río Goudie. Mall Plaza depende de Desarrollos Inmobiliarios, sociedad que a su vez es filial de S.A.C.I. Falabella, la que integra la Cámara Nacional de Comercio, una de las entidades que participa en el control de Inacap.

El presidente de la Fundación Defendamos la Ciudad, Patricio Herman, denunció hace un mes en CIPER que la falta de regulación de los procesos de cambio de uso de suelos en los planes reguladores comunales, permitió que el Grupo Mall Plaza tuviera luz verde para construir el Mall Plaza Los Domínicos en el terreno que originalmente pertenecía a Inacap, en Padre Hurtado 875. El centro comercial se construyó luego que la autoridad cambiara el uso de suelo de educacional a comercial.

Edificio Camino El Alba

Otra propiedad que Inacap tenía en Santiago está ubicada en Ñuñoa (Almirante Zañartu 980), y fue vendida a Penta Vida en 2014 por 110.000 UF ($2.500 millones de entonces). Los dueños de la empresa aseguradora, Carlos Délano y Carlos Lavín, participan de las gremiales empresariales a través de la Asociación de Bancos, donde el Banco Penta es socio. Esa agrupación, a su vez, es miembro de la CPC.

En la dirección Álvarez 402 de Viña del Mar, donde antes funcionó una sede regional del CFT Inacap (inmueble que estuvo a punto de ser vendido a Inmobiliaria Río Napo, según afirmó a CIPER Guzmán Matta), ahora figura el edificio Viña Park (127 departamentos), proyecto de la Inmobiliaria Centro Viña, negocio del empresario farmacéutico Guillermo Harding, a través de Socofar e ISN Inmobiliaria. El edificiofue construido por Claro Vicuña, controlada por una sociedad de las familias Claro, Vicuña y Del Río Ebensperger. Tanto la constructora Claro Vicuña como ISN Inmobiliaria son socias de la Cámara Chilena de la Construcción de Valparaíso.

El edificio que antes utilizó Inacap en Valparaíso, en Avenida Argentina 864, ahora es ocupado por la municipalidad. El propietario es CORFO. La única sede que actualmente tiene Inacap en esa región, está ubicada cerca de la Caleta Portales, en la Avenida España, en la conexión de Valparaíso y Viña del Mar.

VENTAS DE IQUIQUE A PUERTO MONTT

Una de las sedes que ocupó Inacap en Iquique, el edificio emplazado en calle Pedro Lagos 715, actualmente pertenece a la Inmobiliaria JK. Esa empresa es de Alfonso Urrejola Frías y Rados Glasinovic Steinberg, y forma parte del Consorcio Inmobiliario Rados, cuyo gerente comercial es Patricio Pavés Soto, actual presidente de la Cámara de la Construcción de Iquique. El edificio de 900 metros cuadrados, ubicado en pleno centro de esa ciudad, era arrendado por  Rados en 155 UF mensuales en 2011 (ver folleto).

También en Iquique, Inacap vendió el inmueble ubicado en Aníbal Pinto 375, actual sede de Aguas del Altiplano, filial de la empresa sanitaria Aguas Nuevas. En ese edificio de fines del siglo XIX la sanitaria inauguró en julio de 2007 su sede “Casa del Agua”. Por la propiedad de Aguas del Altiplano han pasado el Grupo Solari, el Grupo Santander y el grupo japonés Marubeni junto a Innovation Network Corporation. Estos dos últimos compraron a fines de 2010 las acciones de la compañía. Aguas del Altiplano es socia de la Cámara Chilena de la Construcción de Iquique. La actual sede de Inacap en esa ciudad se emplaza en la Avenida La Tirana, en el acceso sur de la ciudad.

En La Serena, Inacap vendió al menos dos propiedades. La antigua sede, ubicada en Balmaceda 2420, ahora aparece en los registros del SII como propiedad de Inversiones San Javier, perteneciente a la empresaria local Alicia Findel. Tampoco está ya en manos de Inacap el inmueble de calle Alcalde Larraín 1187, actualmente propiedad de María Mery Larraguibel, quien lo ha arrendado como hogar universitario a la Municipalidad de Montepatria.

En el sur del país las ventas se repiten. En Curicó, donde antes funcionó la sede de Inacap (Merced 333), actualmente se emplaza una facultad de la Universidad Católica del Maule. En 2010, Inacap le vendió esa propiedad a la sociedad Alto Aragon, un negocio de los agricultores locales José, María y Marcela Puertas Esteban.

En Concepción, Inacap era dueña de una propiedad ubicada en Camilo Henríquez 34, donde actualmente se levanta un barrio residencial. No obstante, CIPER no encontró ninguna huella de la venta o traspaso de ese inmueble. Lo que sí hallamos fue la escritura que da cuenta de cómo se adquirió el terreno sobre el que se construyó el nuevo edificio de Inacap en Talcahuano, ubicado a un costado de la Autopista que une a esa ciudad con Concepción. El terreno se compró en 2002 a la empresa Ingeniería y Construcción San Andrés, propiedad de la familia Imschenetzky Ebensperger, oriunda de la Región del Bío Bío y que ha hecho de los casinos de juego y las ventas inmobiliarias su nicho de negocios.

De hecho, la sede de Inacap está emplazada a un costado del Casino Marina del Sol, el primero que la familia de origen ruso controló en Chile y en un sector donde los Imschenetzky buscan, en alianza con el empresario Abraham Senerman, construir una ciudad empresarial. La escritura respectiva indica que los Imschenetzky le vendieron a Inacap en diciembre de 2002 el terreno de 40 mil m² en 85.400 UF ($1.395 millones de la época). Cabe recordar que la antigua sede en Talcahuano, Inacap se la vendió a la Inmobiliaria Río Napo, de propiedad de Guzmán Matta, en $640 millones en 2005.

En Temuco, la propiedad ubicada en la calle Dreves 988, donde antes funcionó la sede local de Inacap, actualmente opera como edificio de la Universidad Santo Tomás (cuyo CFT e inmobiliaria local son socias de la Cámara Chilena de la Construcción). El Banco Santander aparece como propietario del inmueble.

En Puerto Montt,  la sede de Inacap funcionaba en calle Quellon 301, pero ahora el inmueble figura bajo el dominio de Inversiones e Inmobiliaria TSG, sociedad que pertenece a la familia Jaque Rocha, la que administra colegios en la Región Metropolitana. Actualmente Inacap opera en Puerto Montt, en Avenida Padre Harter 125.

El actual presidente del directorio de la Corporación Inacap es Lorenzo Constans, quien siguió la misma ruta que José Antonio Guzmán hasta llegar a la cabeza del plantel. Constans presidió la Cámara Chilena de la Construcción entre 2008 y 2010, de allí saltó a la presidencia de la CPC (2010-2013) y desde 2013 dirige la corporación educacional. CIPER intentó obtener de Constans la versión de las autoridades de Inacap sobre las ventas de sus propiedades, muchas de las cuales fueron entregadas por la CORFO cuando se fundó el instituto. No hubo respuesta.