Diferencia suma $1.178 millones: directiva de Chahín vendió propiedades DC a precio más bajo que sus tasaciones comerciales

La directiva que sucedió a la mesa de Fuad Chahín paralizó la venta de dos inmuebles, en Macul y Talagante, porque el precio era ostensiblemente inferior a las tasaciones comerciales. En conjunto, la diferencia suma $1.178 millones. Además, el Servel objetó una tercera venta porque se pagó una inusual comisión de 26% ($193 millones) por corretaje. La sociedad que recibió la comisión es de los mismos compradores de la propiedad. El inmueble de Talagante fue vendido al archivero judicial de Santiago, a un notario y a una jueza. Chahín explica que requerían con urgencia fondos para campañas.

El exdiputado, exconvencional y expresidente de la Democracia Cristiana, Fuad Chahín, reconoció a CIPER que actuó “imprudentemente” en la venta de una propiedad de ese partido: una casa ubicada en avenida Macul casi al llegar a Camino Agrícola. Su alto valor inmobiliario salta a la vista con solo darle una mirada. Está rodeada por torres de departamentos de alrededor de 20 pisos. La tasadora Sonia Castro, requerida por la directiva de la DC que reemplazó a la mesa de Chahín, fijó el valor de la propiedad en $620 millones (vea aquí ese documento). Chahín la había vendido en $366 millones, es decir, $254 millones menos.

La promesa de compraventa, suscrita por Chahín, fue supuestamente firmada el 5 de mayo de 2021. Al menos eso es lo que figura en el papel. Pero correos electrónicos que intercambió Chahín con el entonces administrador del partido (Rogelio Zúñiga) y con la abogada que redactó los contratos (Francisca Dodero), demuestran que en realidad rubricó el documento al menos diez días después de haber dejado el timón de la colectividad (vea esos correos).

Chahín dejó la cabecera de la DC el 18 de mayo de 2021. Pero, recién el 28 de mayo la abogada Dodero le envió al administrador Zúñiga el borrador de la promesa de compraventa para que fuera firmada por quien en ese entonces ya no era presidente de la colectividad, documento en el que se estampó una fecha que ya era parte del pasado: 5 de mayo. Además, antes de que se suscribiera la promesa, el exdiputado aceptó un pago inicial de $30 millones que ahora el partido, tras haber paralizado la transacción, debe devolver.

Consultado por estos hechos, Fuad Chahín dijo a CIPER que actuó “imprudentemente” y que pidió el anticipo de $30 millones sin haber firmado la promesa porque el partido necesitaba con urgencia fondos para financiar la campaña de alcaldes y gobernadores de las elecciones del 15 y 16 de mayo de 2021. En esa votación también se eligieron los convencionales constituyentes, uno de los cuales sería el propio Chahín.

La venta de Macul es una de las tres transacciones de inmuebles hechas por la directiva de Chahín que están bajo la mira del partido. La segunda fue la de una propiedad ubicada en Talagante -donde se realizaban las históricas juntas nacionales y donde militantes se escondieron durante la dictadura- que fue tasada en $1.762 millones, pero que se vendió en $838 millones, es decir, $924 millones menos.

La propiedad de Talagante fue comprada por el archivero judicial de Santiago, Julián Miranda, y por el notario Francisco Leiva y su señora, la jueza de familia Paola Zigante. Ellos pagaron por adelantado $116 millones y, como la directiva DC que sucedió a la mesa de Chahín paralizó las ventas, ahora exigen la devolución del dinero.

Fuad Chahín, ex presidente de la Democracia Cristiana.

La diferencia entre las tasaciones y el precio que se cobró en las operaciones de compraventa de Macul y Talagante, suma $1.178 millones.

En una tercera venta cuestionada, correspondiente a un inmueble de La Florida, la alerta no se encendió por una diferencia entre la tasación y el precio de venta. Lo que llamó la atención fue que la empresa que se hizo cargo del corretaje cobró una comisión superior al 26% del valor final pagado por el comprador.

La casa de La Florida fue vendida en $723 millones, pero a las cuentas de la DC solo llegaron $530 millones, porque la comisión que se pagó por el corretaje fue de $193 millones. Fue el Servicio Electoral, al revisar las cuentas de la DC, el que reparó en que una comisión de 26% sobre el precio de venta final supera con largueza el 2% a 3% que normalmente se paga por el corretaje. Los antecedentes fueron enviados a la Fiscalía. Además, esta investigación de CIPER detectó que la sociedad que cobró esa comisión pertenece a los mismos dueños de la empresa que compró el inmueble.

Todas estas ventas fueron frenadas por la exsenadora Carmen Frei cuando asumió el control del partido en mayo de 2021. Entonces comenzaron a revisarse las operaciones inmobiliarias que impulsó Chahín.

La actual directiva acusó administración desleal e interpuso una querella contra Chahín que tuvo una vida fugaz: fue retirada a las 24 horas de presentada.

Los líos por las propiedades irrumpen en uno de los momentos más tensos en la historia de la Democracia Cristiana. Mientras los órganos regulares y los dirigentes del partido estuvieron por el Apruebo para el plebiscito del 4 de septiembre, un grupo de connotados militantes, en rebeldía, promovieron el Rechazo. Entre estos últimos estaba la senadora Ximena Rincón y el mismo Fuad Chahín. En el bando contrario figuran la senadora Yasna Provoste y el alcalde Felipe Delpin, quien renunció el pasado 7 de septiembre a la presidencia de la colectividad tras el desastroso resultado del Apruebo.

LA FLORIDA: ALERTA DEL SERVEL

El 7 de enero de 2019, la junta nacional de la DC mandató a la directiva del partido para vender diez inmuebles. Entre ellos los de La Florida, Talagante y Macul.

Para actualizar el valor de las propiedades, se contrató a un perito independiente, el arquitecto de la Pontificia Universidad Católica de Valparaíso, Carlos Mancilla Muñoz.

Mancilla tasó el inmueble de La Florida (ubicado en calle Millalongo) en poco más de $362 millones, y estimó que el máximo valor comercial posible era de $555 millones si se vendía para un proyecto inmobiliario junto a propiedades aledañas (vea ese documento aquí).

Para realizar servicios de corretajes, la DC contrató a la empresa Inversiones Baquedano SpA. Hasta el momento se desconoce cuál fue el criterio para elegir a esa sociedad, los términos del contrato y si la colectividad desembolsó dinero por concepto de honorarios.

Lo cierto es que Inversiones Baquedano puso cinco oferentes sobre la mesa para adquirir el terreno de La Florida. En la nómina figuraban Aconcagua, Amsal, Norte Verde, Núcleos y C-Home SpA. Esta última presentó la propuesta más conveniente (UF 13.254 versus valores que oscilaban entre las UF 12.000 y UF 13.000). (vea aquí el documento confeccionado por Inversiones Baquedano con el desglose de las ofertas).

Hubo varias promesas de compraventa y se firmaron dos contratos. El principal traspié, cuentan quienes participaron de las negociaciones, fue que los abogados del banco que financiaría la compra advirtieron que no se podía inscribir la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces, porque podía existir una lesión al vendedor, pues el precio estaba bajo el valor de mercado. Cuando una propiedad se vende junto a otros inmuebles vecinos para ser parte de un proyecto inmobiliario mayor, el valor aumenta. Según la tasación que manejaba la DC, la propiedad de La Florida costaba $555 millones si formaba parte de un proyecto de este tipo, y se estaba transando en $380 millones.

El 7 de agosto de 2020 se anuló el contrato anterior y se pactó un nuevo precio por esa propiedad: $723 millones (vea acá). Pero en este segundo contrato se estableció que la DC pagaría $193 millones a Baquedano SpA, sociedad encargada del corretaje y que es de los mismos dueños de C-Home, la empresa que compró el inmueble. El pago se hizo efectivo el 1 de septiembre de 2020. Entonces, aunque en la escritura aparezca que la propiedad se vendió en $723 millones, en realidad el monto que recibió el partido fue de $530 millones.

La actual directiva de la DC acusó que Chahín llevó a cabo ese acuerdo “sin que existiera información alguna al Partido ni a sus organismos, menos aún autorización para tal acto”.

En su revisión de cuentas a la DC, el Servel cuestionó el pago de la comisión argumentando que el partido “no pudo aclarar cómo se determinó el monto” desembolsado. Además, apuntó que no hay evidencia de que se haya cotizado con otras empresas que ofrezcan el mismo servicio de corretaje y que, realizado un análisis sobre el cobro de comisiones en el mercado, los $193 millones pagados a Inversiones Baquedano escapan de la norma general: las empresas suelen cobrar entre el 2%y 3% del precio de la venta final del inmueble, pero en este caso representó poco más del 26% del negocio. Agregó que no existe un contrato con Inversiones Baquedano que “establezca el servicio prestado y los montos involucrados en la operación”. Los antecedentes fueron enviados a la Fiscalía.

Lo que no detectó el Servel en su informe, ni la DC en la querella que presentó contra Chahín, es que las empresas Inversiones Baquedano y C-Home tienen los mismos dueños: el Grupo Baquedano SpA, un holding que bajo su paraguas tiene a la compradora del terreno y también a la compañía que prestó servicios de corretajes. Los nombres detrás del conglomerado son Marianela Saldaña Cabello y Roberto Baquedano Ortiz.

Chahín dijo a CIPER que “no sabía, no tenía idea. Yo tomé la decisión macro, pero no vi facturas ni glosas. Yo no firmé nunca ese cheque por $190 millones. No tengo por qué investigar a quién le estoy vendiendo (…) ¿Fue una sociedad creada para el efecto? No. ¿Fue una sociedad vinculada a algún militante del partido, a alguna persona cercana a mí? No. Entonces, no veo ninguna irregularidad de parte del partido”. Zúñiga también descartó estar al tanto: “Esto se está investigando y ahí se determinará si hay alguna irregularidad”, afirmó.

Que el monto pagado como comisión haya alcanzado más del 20% de la operación total, se justifica –según Chahín– porque los encargados del corretaje realizaron todos los trámites del proyecto inmobiliario que levantó la empresa compradora en La Florida, no solo los relacionados con la propiedad que vendió la DC. Eso, dice, permitió que el precio final por ese inmueble fuera más alto.

Chahín cree que la venta de este terreno “fue un gran negocio” para el partido, ya que logró cerrar el trato por un valor mucho mayor a lo sugerido por el tasador. Agrega que “la mesa directiva estaba informada de todo”.

TALAGANTE: NEGOCIO CON ARCHIVERO, NOTARIO Y JUEZA

La propiedad que la DC iba a vender en Talagante es la más grande de las que tenía en su catálogo: 55.865 m2. Fueron varias las tasaciones que el partido encargó para determinar su valor. La primera es de enero de 2019. La hizo Carlos Mancilla y fijó el precio en $1.042 millones. En octubre de ese año actualizó la cifra a $1.170 millones.

El 23 de agosto de 2020 se firmó la promesa de compraventa. Los compradores eran dos: una persona natural y otra jurídica. La persona natural era Julián Miranda Osses, archivero judicial de Santiago. Y la persona jurídica era la sociedad Inversiones Almirante, propiedad de Francisco Leiva Carvajal (notario de la 2^da Notaría de Santiago) y su esposa, Paula Zigante Romero (jueza del Juzgado de Familia de Pudahuel) ¿El precio acordado? $838 millones. Al momento de firmar el documento, la DC recibió $116 millones como anticipo.

El contrato definitivo nunca se firmó.

Cuando Chahín renunció a la presidencia DC en mayo de 2021, luego de la debacle que significó para la colectividad la elección de constituyentes, la nueva mesa objetó ese negocio. El partido encargó dos nuevas tasaciones: la empresa Valta Tasaciones fijó el valor en $1.224 millones (ver aquí) y la tasadora Sonia Castro estimó que el precio era de $1.762 millones (ver aquí). En julio de 2021 el tasador original, Carlos Mancilla, actualizó su cifra y la elevó a $1.240 millones.

¿Por qué se firmó la promesa de compraventa por hasta $900 millones menos de lo que podía costar el terreno? Así lo explicó Chahín a CIPER: “Porque no había más oferentes y se necesitaban las lucas. Nunca nos llegó otra oferta, no teníamos otra. Era el único bien importante que nos hubiese permitido financiar la campaña presidencial, parlamentaria y de cores. Y, además, dejar una plata para pagar la casa de La Florida, porque teníamos que reponer una sede allá”.

Chahín afirmó que no supo hasta después de firmar la promesa de compraventa que uno de los compradores era Carvajal, notario con el que trabaja habitualmente la Democracia Cristiana: “No conozco al notario. Nunca lo había visto. Sé que esa es la notaría con la que trabaja el partido, pero nunca intercambiamos una palabra, no me he tomado un café. Con la señora y el archivero, menos. Tampoco sabía que el archivero estaba entre los compradores”.

Chahín también dijo que con los $116 millones del adelanto “se pagaron deudas de la campaña del plebiscito constitucional de entrada, básicamente, y gastos ordinarios. A nosotros se nos fue disminuyendo el presupuesto que teníamos por dos cosas: porque había renunciado Raúl Soto y Pablo Lorenzini al partido. Tuvimos que apretarnos el cinturón y financiar la campaña. Después venían las primarias, gobernadores, alcaldes. Teníamos un problema grave”. Chahín explica que las salidas de los diputados Soto y Lorenzini mermaron la recolección de cuotas mensuales que los legisladores entregan al partido.

La sociedad Inversiones Almirante (del notario y la jueza) envió una carta a CIPER en la que aseguró que en la compraventa no hubo irregularidades y que no han querido establecer una hipoteca sobre la propiedad, aunque a su juicio tienen las facultades para hacerlo:

“El valor de la compraventa prometida acordado por las partes, luego de múltiples negociaciones desarrolladas por aproximadamente seis meses, se debe a las características propias del terreno y a los gravámenes que le afectan, establecidos por instrumentos de planificación territorial regional y comunal”.

Además, apunta a que en la promesa de compraventa “se establecieron condiciones que no fueron cumplidas en tiempo y forma por la promitente vendedora en la fecha acordada, que era el 31 de marzo de 2021”. Agrega que, a pesar de su insistencia por el cumplimiento de ellas, “el propietario no cumplió con acompañar los antecedentes establecidos”. Finalmente, dicen que desde la DC no les han comunicado que pasará con la compraventa y que tampoco les han devuelto los $116 millones del adelanto:

“Desde mayo del año 2021, hemos insistido reiteradamente en que se nos informe si la vendedora perseverará en el contrato prometido o no, de manera de adoptar todas las medidas que en derecho correspondan en resguardo de nuestros legítimos intereses, incluso solicitando la resciliación del contrato de promesa y que se nos haga reintegro del precio anticipado, sin que a la fecha hayamos obtenido una respuesta” (vea aquí la carta).

El 8 de agosto de 2022, la DC ingresó una demanda para anular la promesa de compraventa. La acción fue acogida por el 22° Juzgado Civil de Santiago.

MACUL: “ERROR” DE CHAHÍN Y DEMANDA POR $66 MILLONES

Avenida Macul N°3.804. Allí está ubicado el tercer inmueble que motivó la ofensiva legal contra Chahín por parte de la DC. Ese terreno fue tasado por Carlos Mancilla en $457 millones. Su valor de liquidación (o venta rápida) lo fijó en $366 millones, un 80% del valor comercial.

Cuando Carmen Frei ya había asumido la presidencia de la DC, también paralizó esta operación. La tasadora Sonia Castro actualizó el valor real de la propiedad y lo fijó en $620 millones (vea aquí ese documento).

Antes de que pasara eso, la promesa de compraventa por la propiedad en Macul se celebró a través de un instrumento privado el 5 de mayo de 2021. La DC, representada por Chahín, acordó vender el inmueble a la empresa ACM Construcciones SpA por el valor de liquidación indicado por Mancilla, $366 millones. El representante legal de la firma es Ángel Castillo Macías.

El documento estableció que, del total, se pagaron $30 millones al momento de la firma de la promesa. Otros $120 millones serían desembolsados por ACM Construcciones cuando se inscribiera la transferencia en el Conservador de Bienes Raíces, y la compradora pagaría los $216,2 millones restantes con dos inmuebles de su propiedad, también ubicados en Macul. Esas condiciones fueron firmadas por Chahín y Castillo (vea aquí la promesa de compraventa).

Sin embargo, un intercambio de correos electrónicos entre Chahín, el entonces administrador de la DC Rogelio Zúñiga (quien supervisó los contratos) y Francisca Dodero (abogada DC que redactó los contratos), fechados entre mayo y junio de 2021, sembraron dudas en el partido sobre la validez del documento firmado el 5 de mayo.

Revisadas por CIPER, esas comunicaciones demuestran que Chahín seguía afinando detalles de la promesa después de que, supuestamente, ya la había firmado. No solo eso, sino que seguía discutiendo los términos de ese acuerdo semanas después de haber abandonado su cargo como presidente de la DC, lo que ocurrió el 18 mayo de 2021.

Por ejemplo, el 10 de mayo de 2021 –cinco días después de la fecha estampada en la promesa de compraventa–, Dodero le escribió el siguiente mensaje a Zúñiga:

–De acuerdo a lo solicitado, adjunto borrador general de la promesa de la propiedad de Macul, le faltan todos los datos previamente señalados.

La información que faltaba era relevante: quién era el comprador, los plazos o condiciones que se establecerían en el documento y la oferta de la contraparte.

Carmen Frei

Recién el 28 de mayo Dodero le envió a Zúñiga el borrador de la promesa de compraventa por el terreno de Macul. A esa altura, Chahín llevaba 10 días fuera de la presidencia de la DC, pero sería su firma la que aparecería en el documento. En el correo, la abogada le explicó a Zúñiga que adjuntaba dos archivos:

“1) El que se debe firmar entre privados, que realmente no tiene ningún valor legal, pero nos sirve para justificar y regularizar el cheque (N.de la R: pagado el 5 de mayo de 2021, por $30 millones)”.

2) La que se debe firmar ante notario”.

Chahín aparece en la cadena de correos electrónicos revisada por CIPER el 1 de junio, cuando envió un mensaje dirigido a Dodero recordándole que “la única formalidad de la promesa es constar por escrito, no requiere firma ante notario, si bien es lo ideal no es un requisito de validez”.

Menos de una hora después, la abogada replicó:

“Justo por eso va la (promesa de compraventa) de fecha 05 de mayo, fecha del cheque entregado por el prominente comprador, el problema es que no tendrá fecha cierta y ante cualquier inconveniente sería difícil un juicio. Además de la seriedad de la promesa tratándose de un inmueble” (vea aquí el intercambio de correos).

Amparándose en la promesa de compraventa firmada en mayo, ACM Construcciones demandó a la DC por no firmar el contrato definitivo antes del 31 de agosto, como fue estipulado en ese documento. En su presentación ante tribunales, la empresa acusó que el incumplimiento se debió a la “total y absoluta desidia” de la parte vendedora y reclamó el pago equivalente al 10% de la operación total -tal como indicaba la garantía- más los $30 millones entregados al momento de pactar la promesa. En total, reclamó $66,6 millones (vea aquí ese documento).

¿Por qué la DC recibió $30 millones en mayo, cuando aún no firmaba la promesa de compraventa oficial y mientras seguía afinando detalles del acuerdo? La explicación de Chahín es que cometió un error: quiso asegurar ingresos para el partido antes de dejar la presidencia para iniciar su campaña como candidato a convencional:

-De buena fe, para cerrar el trato, le dije a don Ángel (Castillo): “Yo me comprometo a firmar la promesa. Además, usted comprenderá que como partido político no podemos no justificar las platas. Yo me comprometo a que, cuando vuelva, firmo la promesa. Confíe”.

Entonces, dice Chahín, Castillo “puso los $30 millones y se depositaron en la cuenta del partido como anticipo. Yo me fui a mi campaña, volví, quedó la cagada y renuncié. Después de todo eso, me escribió Rogelio (Zúñiga) para saber qué haríamos con los $30 millones depositados, porque no estaba firmada la promesa y no la podía firmar Carmen Frei (entonces presidenta) porque esto era de una fecha anterior. Yo dije que la redactaran en los términos pactados y que yo la firmaría en junio, de buena fe, porque eso fue lo que acordamos”.

El propio Chahín dice que actuó “imprudentemente” en todo este proceso y que pidió el anticipo sin la promesa de compraventa cerrada porque debía financiar la campaña de alcaldes y gobernadores: “A lo mejor debí haber dicho ‘cagaron los candidatos’, pero eso los iba a dejar sin plata y, como presidente del partido, esa era mi responsabilidad política. Arriesgué más de la cuenta y cuando estaba renunciando lo que menos me acordé era que la promesa no estaba firmada”.

CIPER se contactó con la DC para saber si retribuiría los $30 millones que ACM Construcciones entregó como anticipo y si pagará la garantía reclamada por la misma empresa ($66 millones en total), al igual que los $116 millones que adeudan al archivero judicial de Santiago, al notario y a la jueza que comprarían el terreno de Talagante. Hasta el cierre de este reportaje, no hubo respuesta.