El alto precio de la vivienda está sobreendeudando a la clase media y empuja a muchos pobres de vuelta a los campamentos. Hay un acuerdo: vamos camino a una crisis. Pero no hay consenso sobre qué causa estos precios y cómo los bajamos. Buscando que los ciudadanos agobiados se incorporen al debate, dos investigadores mapean aquí las explicaciones dominantes. Advierten sobre teorías muy difundidas que carecen de evidencia y favorecen intereses económicos; y culpan a la especulación financiera, práctica muy dañina en un país con sueldos estancados.
Existe consenso entre actores privados, públicos y académicos respecto de que el alto precio de la vivienda nos conduce a una crisis social en el mediano plazo que puede ser grave. Una dificultad para concordar vías de solución radica en que los diagnósticos son diversos y a veces contradictorios. Mientras actores ligados al negocio inmobiliario –como la Cámara Chilena de la Construcción- argumentan que el alto precio se debe a un déficit de suelos, otros, como el Colegio de Arquitectos avalan la idea de que una estricta regulación urbanística hace que los inversores tengan incertidumbre sobre los proyectos y eso los encarece. Desde la academia, en tanto, se argumenta que la vivienda se ha estado usando como vehículo de inversión por parte de los sectores más pudientes, con el objetivo de vivir de los arriendos; y esto, que puede ser muy bueno para esos sectores, está sometiendo a una enorme tensión a una gran parte de la población (ver opinión en CIPER).
En esta columna nos proponemos revisar críticamente las explicaciones más frecuentes a una crisis cuya representación más clara es un déficit de 500 mil unidades de vivienda y precios de compra y de arriendo cada vez más alejados de los bolsillos (ver informe del Banco Central). Nuestro objetivo es ordenar el debate y facilitar a los ciudadanos y a los medios de comunicación la comprensión de uno de los conflictos más importantes que vive nuestra sociedad hoy.
ESCASEZ DE SUELO
La explicación que más se difunde en los medios proviene de la Cámara Chilena de la Construcción (CCHC), actor relevante a nivel de política habitacional y con intereses en el negocio inmobiliario. Según esta organización, el alto precio de la vivienda se debe, en gran parte, a la escasez de suelo urbano y su alto precio.
Pero ¿existe tal escasez? Los datos el Instituto Nacional de Estadísticas muestran que sólo en 2018 la superficie autorizada para la construcción de vivienda nueva aumentó en 14%. Por otra parte, según la prensa las ventas inmobiliarias subieron en un 10% ese mismo año, lo que indica que la industria no se encuentra detenida sino en expansión.
Pablo Trivelli, en un reporte de 2017, mostró que no falta suelo[1]: según sus datos, en el sector más central de la Región Metropolitana, existen 555 hectáreas para construcción, suficientes para levantar cerca de 500 mil unidades de vivienda, si ese suelo disponible se utilizara para construir edificios de 8 pisos.
“En muchos casos el reclamo de la certeza jurídica es artero, y busca validar permisos otorgados por autoridades locales incluso cuando estos se riñen con leyes nacionales, procedimientos base y normativa vigente”.
Según la Fundación Vivienda existen más de 3.152 hectáreas con buena localización, aptas para densificar, lo que podría dar cabida a más de 700 mil viviendas nuevas. En la misma línea, Ivo Gasic[2] indica que entre 2010 y 2015 se han transado más de 10 mil hectáreas de terreno para potencial inversión inmobiliaria en Santiago.
Entonces, ¿por qué no se está construyendo ahí? Tras la investigación de Gasic y en base a los datos anteriormente presentados, es posible pensar que esos terrenos pertenecen a personas o instituciones que esperan explotarlos cuando los precios se adecuen a sus expectativas de renta. Esto sugiere que gran parte de la vivienda nueva que se está construyendo hoy es sobre terrenos comprados varios años atrás, con otros precios y con mejores perspectivas de rentabilidad.
El problema entonces no parece ser la escasez de suelo, sino que sus propietarios esperan el momento adecuado para explotarlos, asegurando altas ganancias.
NO ES LA VIVIENDA, ES EL SUELDO
Una arista interesante de la crisis de la vivienda emerge cuando se considera el dinamismo de las remuneraciones.
Figura 1. Gráfico indica la relación de la variación entre el precio de la vivienda (azul) y las remuneraciones (rojo). Fuentes: https://www.ine.cl/estadisticas/laborales/ir-icmo y https://www.cchc.cl/centro-de-informacion/indicadores/indice-real-de-precios-de-vivienda
Si bien el precio de la vivienda está disparado, el estancamiento de las remuneraciones podría contribuir a que dichos precios se vuelvan difíciles de pagar para cada vez más personas (Figura 1). Frente a estos datos es válido preguntarse si el problema no estará más bien en los salarios bajos y no en los precios. La respuesta aquí no es clara.
Resulta evidente que vivimos en ciudades con costos de país OCDE y con salarios del tercer mundo. Un estudio de la OCDE (2018) estableció que Chile se encuentra entre los países con peores sueldos y empleos más precarios de la organización. La Fundación Sol, usando la encuesta CASEN 2017, ha mostrado que los salarios en Chile no reconocen el valor producido en el trabajo, valor que en la práctica es capturado por los sectores sociales dominantes[3].
Estos sectores dominantes, a su vez, concentran gran parte de la propiedad de vivienda y en parte viven de ella. La citada encuesta CASEN muestra que en un 63% de los hogares del quintil más rico existe una importante tasa de ingresos provenientes del arriendo de propiedades urbanas (ver columna anterior).
Figura 2. Relación entre el ingreso salarial mensual después de impuestos y el precio de arriendo de una vivienda de un dormitorio en el centro de la ciudad. Fuente: http://www.numbeo.com
Esta desfavorable relación entre salario y precio de la vivienda genera graves problemas. Para Emmanuelle Barozet, limita la movilidad de las familias, confinándolas a vivir cerca de hogares con similares niveles de ingresos. La economista Marina Panez destaca que rara vez se cumple en Chile la norma de que no se gaste más del 25% del salario en pagar la vivienda, lo que fomenta la segregación residencial. La Figura 2 muestra que en Santiago más del 60% del sueldo se va en arriendo, lo que contrasta con capitales latinoamericanas o de países desarrollados.
LAS REGULACIONES
Otra explicación recurrente atribuye el precio de la vivienda a defectos del aparato público: desde normas poco claras hasta políticas que distorsionan los mercados.
Por ejemplo, para el experto en mercado inmobiliario de la Universidad de Los Andes, José Miguel Simián, el alza del precio de la vivienda podría deberse a las restricciones impuestas por regulaciones locales y ordenanzas. Su diagnóstico es similar al de Luis Larraín quien culpa a “la moda” de limitar la altura de los edificios que se adoptó en comunas bien localizadas como San Joaquín, La Cisterna y San Miguel. Para Larraín esa sería la causa del incremento en un 30% del precio de la vivienda.
Quienes apuntan contra las regulaciones suelen reclamar también contra la falta de “certeza jurídica” la cual sería causada por dictámenes de la Contraloría o fallos judiciales que impugnan proyectos ya aprobados. El argumento es que mayores restricciones al desarrollo de proyectos (por ejemplo, la paralización de obras) disparan los precios. El gremio inmobiliario ha escogido la falta de certeza como su segundo gran argumento para justificar el alto precio de la vivienda.
El debate en torno al respeto de las ordenanzas es una herida abierta entre los arquitectos. La percepción de que algunos permisos de edificación son aprobados mediante interpretaciones cuestionables o aprovechando vacíos en las normativas, hace que muchos piensen que la exigencia de certeza jurídica esconde, como dice el arquitecto Sebastián Gray, la ambición de desarrollar negocios inmobiliarios sin sobresaltos ni escrutinios, incluso cuando estos puedan atentar contra el bien común. En nuestra opinión, en muchos casos el reclamo de la certeza jurídica es artero, y busca validar permisos otorgados por autoridades locales incluso cuando estos se riñen con leyes nacionales, procedimientos base y normativa vigente.
"Cuando se deja de ver la vivienda como un hogar y se comienza a ver exclusivamente como un producto mercantil, su condición de bien sin sustitutos y su aumento de valor en el tiempo, la hacen ser competitiva con otros fenómenos especulativos como las inversiones bursátiles, fondos mutuos, o incluso las mismas AFP".
En un debate entre Humberto Eliash (Presidente del Colegio de Arquitectos 2019) y Miguel Lawner (Premio Nacional de Arquitectura 2019), Lawner denunciaba una abierta contradicción ética entre la postura del Colegio de Arquitectos ante las transgresiones normativas de los proyectos de vivienda recientes de Estación Central (los llamados «guetos verticales»). Mientras el Colegio de Arquitectos se situaba en defensa de los desarrolladores a pesar de que Contraloría establecía ilegalidad en las obras aprobadas, Lawner exigía revisar los principios y compromisos de los arquitectos colegiados, en defensa del bien común y la belleza, ambos aspectos para los que los guetos verticales representan una agresión[4].
Revisando los hilos de este debate en redes sociales, algunos arquitectos desarrolladores sostienen que incluso estas disputas sobre la ética profesional influyen en la incerteza jurídica y por lo tanto en los precios de la vivienda.
Pero yendo al punto, ¿la normativa que tenemos hoy genera costos importantes que se reflejan en el aumento de los precios? No hay estudios directos que avalen la hipótesis que sostiene la industria. Con los datos actuales, al contrario, uno podría argumentar que una mayor fluidez en la producción de vivienda no garantiza mejores precios, pues la industria ha gozado -durante la mayor parte de esta década- de la certeza jurídica que ahora reclama, certeza que no ha impedido que el precio de la vivienda se haya triplicado en ese mismo periodo.
Desde un punto de vista ético y político, además, el argumento parece espurio, pues hacer chocar el respeto a la normativa con la producción de vivienda, parece una forma de solicitar exenciones legales justificadas en el déficit estructural de vivienda.
LA IMPERFECCIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO
El economista Miguel Vargas ha encontrado evidencia de otra posible explicación al problema de los precios: la existencia de una colusión tácita en el mercado de la vivienda de clase media. La colusión tácita es la fijación de un precio conveniente para las empresas y demasiado elevado para los consumidores, que se consigue sin ponerse de acuerdo sino adecuándose a los precios que ya existen. Es decir, nuevos competidores no entran con precios más convenientes para los clientes. Si bien esta colusión no es ilegal en Chile, sí es un problema reñido con la ética y requiere de mejores regulaciones.
Nuestra opinión tiene en cuenta las imperfecciones del mercado inmobiliario. Sostenemos que los elevados precios que estamos enfrentando y la falta de oferta no son causadas ni por la falta de terrenos, ni por regulaciones más estrictas: son el resultado de la especulación sobre el mercado de la vivienda, que se vuelve especialmente grave en un país donde los salarios se han estancado.
Cinco elementos clave sostienen la especulación inmobiliaria:
El fomento del endeudamiento por parte de autoridades. Esto, mediante la entrega de subsidios a la demanda en busca de facilitar la producción de propietarios de vivienda[5].
La renuncia a todo tipo de regulación de los precios las viviendas dejando que el libremercado actúe como único criterio.
El fuerte régimen de propiedad privada consagrado en la Constitución que obstaculiza la aplicación de regulaciones a las transacciones de bienes entre privados[6].
El significativo interés del mercado financiero en el negocio inmobiliario[7].
Y, finalmente, la propia rentabilidad de las inversiones inmobiliarias que resultan mucho más eficientes que otros instrumentos financieros[8] a la hora de captar renta de capital fijo a largo plazo. Así, los ciudadanos que no tienen la capacidad financiera para volverse inversionistas inmobiliarios, están a merced del imperfecto mercado de la vivienda.
¿Quiénes se benefician con esta situación? Primero los inversionistas de gran escala: que gozan de retornos demenciales. Según estudios que hemos podido desarrollar, en comunas de Santiago se pueden llegar a ver retornos de inversión estimadas en más de un 90%[9], algo que ahondaremos en la próxima columna. Eso significa que el precio final de las viviendas podría ser mucho menos sin perder rentabilidad para los inversionistas.
Luego se benefician los micro-inversionistas, quienes compran departamentos para arrendarlos. En un estudio aplicado a 1496 departamentos en el centro de Santiago, identificamos que la plusvalía de comprar para arrendar en un período de 25 años podría ascender al 94% de su valor actual, mientras que la rentabilidad anual de estas inversiones podría llegar hasta un 11%, situación que es mucho mejor que comprar acciones en la bolsa de valores[10].
Conociendo la situación de estos micro-inversionistas, grandes inversionistas ya han olfateado el negocio de compartir las ganancias a cambio de liquidez presente y se ha generado una línea de negocios en base, precisamente, a las expectativas de renta futura de una propiedad.
A la luz de los datos que arrojan estas cifras, pensamos que cuando se deja de ver la vivienda como un hogar y se comienza a ver exclusivamente como un producto mercantil, su condición de bien sin sustitutos y su aumento de valor en el tiempo, la hacen ser competitiva con otros fenómenos especulativos como las inversiones bursátiles, fondos mutuos, o incluso las mismas AFP, tal como lo señalamos en artículo anterior.
Esto implica que mientras exista un grupo de ciudadanos-inversores dispuestos a pagar un precio alto de vivienda estos no bajarán. Y a medida que otras empresas inviertan en base a las expectativas de una plusvalía futura, el problema del precio de la vivienda como capital fijo con renta a largo plazo seguirá afectando a la gran mayoría de la población.
En síntesis, mientras no haya regulaciones apropiadas, serán los más ricos los que compren viviendas para arrendarlas a los menos ricos. De este modo la vivienda se seguirá desperfilando y en vez de ser comercializada para producir un hogar, se la seguirá vendiendo como si fuera un paquete accionario.
Estamos, entonces, ante un fenómeno multiescalar, sin una única causal y por lo mismo, altamente complejo de trabajar. Resulta imprescindible entonces, debatir los distintos diagnósticos, no solo de los que provienen del negocio inmobiliario. Y preocupa que autoridades y medios de comunicación den como válidas las hipótesis que surgen desde la Cámara Chilena de la Construcción y sin profundizar en otros aspectos.
¿Qué amenazas aparecen en el horizonte? Pensamos que es posible un potencial estancamiento del mercado inmobiliario cuando la capacidad de endeudamiento del grupo de mayores ingresos llegue a su tope. Si bien no se ve como un problema inmediato, el Banco Central ha advertido que los estratos de ingreso más alto registraron un aumento significativo en deuda hipotecaria referida a la adquisición de otras propiedades diferentes a la vivienda del hogar entre 2014 y 2017, acompañado por una merma en la capacidad de pago de deudas de la mayoría de los hogares.
El aumento de precios de la vivienda se registra junto al aumento de un 10% en la morosidad de los chilenos: hoy hay 4,6 millones de deudores atrasados con un promedio de 1,7 millones por persona. No olvidemos que fue justamente la relación entre endeudamiento y acceso a la vivienda lo que desencadenó la última gran crisis socioeconómica planetaria.
En nuestra próxima columna ahondaremos sobre los efectos de la desregulación del mercado inmobiliario en el precio de la vivienda, usando datos obtenidos desde fuentes primarias. También mostraremos como la desregulación se vincula con potenciales graves consecuencias sociales para Chile; y qué salidas proponemos para esta crisis.
Referencias
[1] Trivelli, P., 2017. “Caracterización de zonas con potencial para densificación en comunas pericentrales de Santiago”.
[2] Gasic, I., 2018. Inversiones e intermediaciones financieras en el mercado del suelo urbano. Principales hallazgos a partir del estudio de transacciones de terrenos en Santiago de Chile, 2010-2015. EURE (Santiago), 44(133), 29-50.
[3] Durán, G., Kremerman, M., 2019 Los Bajos Salarios en Chile.
[5] Hidalgo Dattwyler, R. A., Paulsen Bilbao, A. G., & Santana Rivas, L. D. (2016). El neoliberalismo subsidiario y la búsqueda de justicia e igualdad en el acceso a la vivienda social: el caso de Santiago de Chile (1970-2015). Andamios, 13(32), 57-81.
[6] Un análisis completo al derecho de propiedad de la Constitución chilena se puede revisar en: Guiloff Titiun, M. (2018). La expropiación regulatoria: Una doctrina impertinente para controlar la imposición de límites al derecho de propiedad privada en la Constitución chilena. Ius et Praxis, 24(2), 621-648.
[7] Cattaneo Pineda, R. A. (2011). Los fondos de inversión inmobiliaria y la producción privada de vivienda en Santiago de Chile: ¿Un nuevo paso hacia la financiarización de la ciudad? EURE (Santiago), 37(112), 5-22.
[8] Una demostración fue elaborada por nosotros en articulo anterior de CIPER, y recientemente por la consultora internacional Collieres.
[9] Vergara-Perucich, F. (2019). Urban Design Under Neoliberalism: Theorising from Santiago, Chile. Routledge; y Vergara-Perucich, F. & Aguirre-Núñez, C. (2019). Inversionistificación en América Latina: problematización del mercado de arriendo para el caso chileno. Hábitat y Sociedad, 1(12).
[10] Estos datos serán publicados en diciembre de este año en: Vergara-Perucich, J.F. & Aguirre, C. (2019). Inversionistificación en América Latina: problematización del mercado de arriendo para el caso chileno. Revista Hábitat y Sociedad. (12).
Este artículo es parte del proyecto CIPER/Académico, una iniciativa de CIPER que busca ser un puente entre la academia y el debate público, cumpliendo con uno de los objetivos fundacionales que inspiran a nuestro medio.
CIPER/Académico es un espacio abierto a toda aquella investigación académica nacional e internacional que busca enriquecer la discusión sobre la realidad social y económica.
Hasta el momento, CIPER/Académico recibe aportes de tres centros de estudios: el Centro de Estudios de Conflicto y Cohesión Social (COES), el Centro de Estudios Interculturales e Indígenas (CIIR) y el Instituto Milenio Fundamentos de los Datos IMFD. Estos aportes no condicionan la libertad editorial de CIPER.
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Una propuesta para bajar el valor de los arriendos y el déficit de viviendas: control de precios
Lo que es demencial es esta publicación. No solo no tiene ni pies ni cabeza sino que es absurdamente ilogico. Sugiero revisar las columnas antes de publicarlas, o Ciper va a ir perdiendo credibilidad.
Hernan Depassier | 18.05.2021
Este problema viene desde minimo 15 a 20 años atras; epoca en que Melnick escribia en la segunda y presentaba graficos o hacia analisis economicos; y en ese tiempo leescribi de que las pendientes de las curvas de salarios y precios viviendas ya estaban disparadas. Hay dos factores no mencionados directamente : primero que hay leyes que permiten fondos mutuos, inversion extranjera e incluso de afp en el sector; quizas siendo esta ultima aceptable; pero en ningun caso se debiese aceptar la inversion de fondos mutuos y extranjera en este rubro, porque al tener su moneda mas valor incrementan demanda falsamente y pagan precios muchos mas altos sin importar las consecuencias, por el mismo valor de su moneda qu es mucho mas alto que la moneda nacional y segundo la especulacion y codicia de las inmobiliarias y constructoras, fundamentalment las inmobiliarias por la alta rentabilidad que obtienen en estos proyectos, y que tambien proceden a elevar artificialmente, sin importarles los precios de las viviendas y terrenos que compran para sus proyectos, elevando al menos cada vez entre un 30 a 70% el precio de el terrreno y viviendas localizados en el area del proyecto; y un porcentaje un poco menor para el sector alrededor que lo usa como referencia, lo que produce la escalada de precios ..y si eso se suma otro y otro proyecto...se va elevando y elevando ... se puede modelar esto y se vera la escalada de precios; hay un tercer factor que es medio indirecto y que es al constuir edificios, torres muy altas se eleva el costo del proceso constructivo y de la mano de obra del personal, lo que tambien influye en el valor total mas alto.
Luz Sanhueza | 18.05.2021
El alto precio de las viviendas creo que se debe a la. UF
Mauricio H | 15.03.2021
El problema no son específicamente los precios, el problema está en que la vivienda es un bien de consumo que se rige por la oferta y la demanda, por lo tanto, si disminuyes la oferta (poca disponibilidad de suelos según algunos) y aumentas demasiado la demanda (inmigrantes de regiones y extranjeros, centralismo político, problema endémico de campamentos y falta de viviendas sociales de calidad ) se genera el peor escenario, aumentando los precios de manera exorbitante. Por otro lado, si a eso se le suman remuneraciones bajas, la situación se hace insostenible, y es lo que ahora está pasando en el país, un caos total. Lo dicen todos los libros de economía, no sólo yo.
leonel sepulveda | 01.02.2021
la inmigracion ilegal descontrolada , ha tergiversado los precios d los arriendos y las ventas d estos , quien no quiera ver esto es ciego o sesgado en el analisis.
Carola | 17.09.2020
Hace 8 años comencé a ahorrar para el pie de un depa que costaba 30 millones. Sabía que con los años iba a subir el precio, pero jamás imaginé que tanto. Para cuando junté el pie, la venta de un depa en ese mismo edificio ya estaba en 120 millones. Sí: de 30 a 120 millones en 8 años. El mismo edificio viejo que no tiene piscina ni nada por el estilo. ¿Llegué demasiado tarde? Qué hacer? No me parecen justas estas reglas del juego.
Sergio | 25.05.2020
lo de siempre,se impone la ley del mas fuerte,que lamentablemente tiene como base: la Inmoralidad, que se ha hecho muy común en Chile, el abuso,la codicia,la búsqueda de la riqueza fácil y rápida, sin importar a quien o quienes estaría afectando; estos son chilenos y chilenas, hermanos de un mismo país y cultura. La VIDA NO ES ACUMULAR RIQUEZA, es ser feliz y cooperar en lograr que los demás también lo sean. Los que tiene dinero sufren porque quieren más y los demás también sufren porque ven que no logran tener un vivienda ( necesidad básica ) y otras necesidades básicas,como consecuencia de lo anterior. Sueño con un país justo, solidario, donde no todo esté ante el dios mercado,que no lo soluciona todo,,, debemos buscar la forma de que todos seamos felices , con una vida simple y no fastuosas teniendo y acumulando riqueza por un lado y amargura y tristeza por otros.Chile puede ser el país más lindo para vivir y solo depende de nosotros de los propios chilenos y chilenas.
Enrique | 11.05.2020
Resulta evidente que aqui hay una especulación a gran escala rspecto de la cual la inmensa mayoria se siente muy perjudicada. Del mismo modo, resulta curiosa la brutal coincidencia en contra de los compradores, cuando las tasas de interes del financiamiento baja, curiosamente los precios suben.......Extraño por decir lo menos. Creo que son los mismos de siempre que antes lucraban por los bancos ahora lo hacen por las inmobiliarias, resultado, ningún beneficio para la clase media que paga por todo y por necesidad lo que le pidan. Lo de la famosa Cámara Chilena de la Construcción no es mas que un cartel de fachada de un sector abusador con los trabajadores y con los compradores, si no porqué sus socios logran construir a razón de 40/45 UF x M2 y venden a través de sus inmobiliarias a 80 Uf o mas el m2 y siempre se quejan. Son los autores inmorales de los getos verticales donde lucrar, lucrar y seguir lucrando a costa de lo que sea es su unico objetivo, Algo huele muy mal en este negocio que lamantablemente es un bien de primera necesidad y un anhelo de la familia chilena.
André | 28.12.2019
Como experto en temas inmobiliarios y financieros debo decir que el artículo deja bastante que desear. Omite, por poner un par de ejemplos, los siguientes:
1) Introducción del IVA durante la administración de Bachelet.
2) Intervención de la Banca Central que ha generado tasas de interés mucho más bajas que lo que correspondería por nivel de riesgo, generando una demanda hipertrofiada.
En relación con lo que se señala de una supuesta colusión, puedo afirmar que es totalmente falso. En las inmobiliarias que he gestionado jamás se ha buscado coludirse con nadie ni conozco ninguna inmobiliaria que lo haya hecho. Cuando se alcanzan precios similares entre inmobiliarias no se debe necesariamente a una colusión sino a que se ha llegado a un punto de equilibrio en el mercado.
En relación a los "retornos demenciales" puedo señalar que el analisis de Ciper adolece de una grave sesgo famoso en el mundo del análisis econométrico y estadístico: básicamente se toman negocios exitosos pero se omiten los negocios que han fracasado. Es el mismo argumento trucho que emplean administradoras de fondos que muestran solo los retornos de fondos que están vigentes aún. A mayor abundamiento, déjeme informarle al señor autor que muchas inmobiliarias que venden a precios que ellos deben considerar "demenciales" están a penas pagando sus deudas financieras con la banca.
En relación al control de precios le puedo señalar que la evidencia muestra que estos rara vez funcionan.
En definitiva, se hace creer al lector que el problema es que no hay suficiente regulación cuando justamente el problema es el exceso de intervención en estos mercados.
Consejo: viva más el mundo real y menos en la crítica académica. La realidad está en la calle no en los libros.
Alfredo Rebolar | 18.11.2019
Es aberrante sugerir, como lo hace este artículo, que la certidumbre jurídica para los proyectos y su fluidez en la producción de viviendas no ayuda a bajar los precios. Para "demostrar" esta aberración el artículo cita el hecho de que los precios han subido a pesar de que habido certidumbre y fluidez en la producción. Pero sucede que esto es igual que decir que la producción de oro ha sido contraproducente en los últimos años, pues se ha producido mucho oro, pero su precio igual a subido. Se podría llegar a decir que se puede obstaculizar la producción de oro sin ningún problema; ¡incluso puede que baje el precio de ese metal! Por favor, es al revés: Si no fuera por una producción fluida, el precio habría subido aún más.
Alfredo Rebolar | 18.11.2019
Es absurdo decir que los precios de las viviendas son altos por que hay demasiados inversionistas invirtiendo en vivienda. La verdad es la opuesta. Si no fuera por esos inversionistas que financian la construcción, habría aún menos viviendas y los precios serían aún más altos. La verdadera causa del alza de precio es el creciente deficit habitacional. Y el deficit habitacional se resuelve con MAS inversion en construcción, NO MENOS.
Loreto Ponce de Leon | 22.10.2019
Comprar tu casa propia en Chile es mucho mas dificil de lo que en otros paises porque el prestamo hipotecario es en UF no en pesos. No solo el banco se beneficia del aumento de la UF pero encima de eso la taza de interes es calculada sobre en monto debido en UF cada mes. Si los sueldos fueran en UF esto no seria problema pero es otra moneda (currency) es como adquirir un prestamo en dolares. En USA, la mayoria de los ahorros y ganacia economica de las familias es por comprar una casa propia. El precio del prestamo hipotecario se fija el dia que compro la casa en dolares que es misma moneda en que la gente recibe su salario. Si el valor de la propiedad sube es la ganancia del propietario y el banco no recibe nada aunque le deba el 80% de valor de la casa. De esta forma, la propiedad de la vivienda (equity o ownership) aumenta mas rapido y con eso la riqueza de la gente.
La gente en Chile deberia exigir prestamos hipotecarios en pesos. Esta seria una buena forma de ayudar a todos los Chilenos.
Sinceramente,
-Loreto Ponce de Leon,
Palo Alto, California
No solo el banco se benefia con el interes anual como lo es en USA pero ecima de eso con la taza de interes pero encima de eso la deuda en en UF. En USA la mayoria dmientras que la gente gana su dinero en pesos.
José | 29.08.2019
Quiero agregar que la suba de precios es una tendencia internacional, que se viene dando desde la última crisis (2008), y los capitalistas chilenos tienen la costumbre de copiar modas extranjeras. Tampoco hay que olvidar la gran cantidad de inmigrantes, lo que obviamente permite que los precios suban, por múltiples razones (mayor demanda debido a que la gran mayoría de los inmigrantes no tienen alternativas al arriendo; ignorancia de quienes llegan sobre los precios de estos; entrega de subsidios a inmigrantes que desconocen, y por tanto no valoran, el costo de la vida en chile; etc.). Los inmigrantes venezolanos podrían generar una gran crisis si ocurriera un cambio de gobierno en su país y decidieran volver en masa.
Además, he notado y creo que los precios de los terrenos no han subido tanto como los de casas y departamentos, ni al mismo tiempo, sino que las construcciones vienen subiendo desde antes que los terrenos, lo que creo que sirve como evidencia de una posible colusión, así como, en parte, de la falsedad del argumento de que faltan terrenos para viviendas (de ser así, los terrenos habrían subido de precio *antes* de la creación de viviendas...). Por otra parte, recordar los cambios que hizo la presidenta bachelet a los avalúos fiscales y a los impuestos a las ventas de propiedades, que, en mi opinión, contribuyeron a la suba de precios. Y como dicen CLAUDIO DIAZ G. y CRISTIAN, los "corredores de propiedades" (muchos de los cuales no tienen ninguna formación profesional ni conocimientos de ningún tipo) y los bancos fomentan y alimentan los aumentos de precios.
Otros temas que me gustaría que se discutan son: el potencial de una crisis económica de tipo 2008 en chile, debido a la gran cantidad de "inversionistas" que tienen 2 o más viviendas compradas a crédito. También, el hecho de que muchos de estos mismos "inversionistas hormiga" no pagan impuestos (por arriendo, ganancias, contribuciones, etc.).
Marcela Diaz | 29.08.2019
Mi experiencia es que tuve suerte con poder acceder a la compra de mi casa hace 10 años atrás , hoy no la hubiera podido comprar pese a tener un mejor sueldo en el actual.Pero la clase media se endeuda porque es la única forma de acceder a un bien .
Constanza | 29.08.2019
Yo creo que aquí derechamente hay colusión, aprovechando la entrada de migrantes al país, el saco de cemento no ha subido de manera importante, la mano de obra ha aumentado. La especulación torna en ¿cuanto tiempo estará un migrante en mi país? incierto, comprarán , luego por x motivos volverán a sus tierras dejando a la banca tirada con muchos dividendos encima. En vez de hacer politicas bancarias mas eficaces decidieron ganar dinero a costa de los arriendos, arrasando de paso con los mismos Chilenos.
Francisco Bf | 18.08.2019
Muestran datos que Santiago es caro vs otras ciudades, citando a www.numbeo.com . En concreto arriendo vs sueldo. Revisando la página, me dan datos nada que ver. Por favor explicar cómo hicieron el cálculo. Sacaron todo de la web o tomaron fuentes de sueldo promedio de cualquier lado? ... Por lo que he visto en otras ciudades de LATAM, Santiago puede seguir subiendo.
Ana | 14.08.2019
En Calama, es escandaloso el precio de un departamento pequeño nuevo. No tenemos ninguna posibilidad de comprar. Pagamos arriendo por años abultando los bolsillos de los codiciosos. Con el beneplácito del gobierno de turno y la CCHC, que dirige la orquesta.
miguel | 31.07.2019
Señores Ciper, excelente reportaje, pero vengan a Villarrica-Pucon haber como han subido los precios,casas que son impagables, casas en plena ciudad que superan los 200 MM cuando somos la región mas pobre de Chile...
Diego | 23.07.2019
Artículo necesario y contingente. En mi perspectiva, no es solo regulación lo que se requiere, puesto que el efecto de la concentración de valor de suelo es diferente en distintas áreas de la Ciudad. También se requiere pensar en instrumentos estratégicos que permitan a las áreas más precarias poder definir/controlar su propio desarrollo territorial. Precisamente porque son esas áreas en las que el vacío de renta se amplifica y donde se sitúan muchos terrenos de engorda. Esas áreas además están acogiendo a los nuevos precarios, inmigrantes y clases medias bajas o bajas. En efecto este es un fenomeno multi-escalar en el que el mercado ha sabido esperar y actuar aprovechando la brecha de valor de suelo. Por lo mismo debe ser abordado en diferentes escalas, lo cual demanda acciones políticas no estandarizadas, a nivel de estado y municipios. Esperando el próximo artículo y abierto a la discusión.
Mauricio | 22.07.2019
Vivo en la Florida, nos compramos con mi sra nuestra anhelada casa (usada) a un precio de 31.000.000 hace 8 años... hoy se están vendiendo las mismas casas en 95.000.000. Definitivamente algo no está bien y los propietarios de clase media hacen lo mismo... vender a un precio de locos y como siempre la CChC es parte de este gran negocio de usura y ambición.
Ignacio | 19.07.2019
la señora que atiende en un local que se llama la esquina azul en san miguel por lo que alcance a parar la oreja arrendaba en san joaquin una casa pequeña, que sucedio? aumento tanto la demanda por parte de colombianos, haitianos venezolanos, que arrendaban entre 5 sueldos 1 casa que el dueño le pidio la casa y le subio el precio un 200% y ella ya no pudo encontrar en ninguna parte arriendo hasta donde tengo entendido.
ximena muñoz | 18.07.2019
muy buen artículo felicitaciones, así las personas se educan
oscar | 17.07.2019
Entonces, ¿bastaría con desincentivar la compra de múltiples propiedades por parte de una persona? Algo así como un aumento al impuesto de la propiedad a medida que mas propiedades acumule un inversor, por ejemplo, si la persona tuviese 2 propiedades ya no le sea rentable comprar una 3era porque las ganancias se perderían en el pago de impuestos totales mas altos. Considerando dentro del conjunto de propiedades las que tienen como persona natural y las compradas por una empresa en que se tenga participación.
Mario Rebolledo | 16.07.2019
Otra consecuencia de la aberrante concentracion de la riqueza en nuestro pais.
Gonzalo | 16.07.2019
Es buena y saludable que se deje de pensar en deptos e ir por terreno y hacer su propia casa, Arquitecto incluido y sera mas economico y bello, cotizar un bien raiz como un depto es una mala opcion de vida, si ademas se agrupan a sociedades o pequeñas cooperativas seria otra solucion.
Julio V | 16.07.2019
En definitiva... codicia
Andrea Palma | 15.07.2019
El análisis esta incompleto, faltan dos temas o cambios regulatorios importantes, que no entiendo como no fueron considerados??? ya que ambos desincentivan la compra y la construcción, por un lado, el gravamen de 19% a las vivienda, junto con rebajar la franquicia del IVA a la construcción que paso de permitirse en vivienda de hasta 4500UF a permitirse solo en viviendas de 2000UF, que se traduce en un alza cercana al 8% en el valor de la vivienda, esto mas el IVA, se traduce en un incremento en el precio de las viviendas en la clase media en 27% adicional. Bueno, ambos son consecuencia de la gestión de Arenas y Bachelete en la reforma tributaria pasada.
Carlos | 15.07.2019
Hay que salir de STGO, este fonomeno ya está obligando a las personas a dejar STGO. Adquirir una casa es prohibitivo.
Hipotecarios a 40 años, te jubilaras, y seguiras pagando algo que no será tuyo. Que se acabe Chile.
EDO | 15.07.2019
Eso de que falta suelo es mentira. Santiago esta lleno de suelo para construir. Existen miles de areas que deberian ser demolidas para dar paso a levantar torres de departamentos en comunas horribles como recoleta, independencia, san joaquin, Pedro aguirre cerda, Renca, San Ramon, etc, etc. En algun punto el gobierno va a tener que ingeniar la manera de vender la tierra a precio razonable y que estos edificios sean asequibles al publico como lo hicieron con el subsidio de renovacion urbana.
Carlos | 15.07.2019
No se nombra como intervino el Estado para el aumento de los precios de vivienda...
Obviamente periodistas pagados por sociedades de la Opensociety no dicen.
La introducción de un 19% del valor de las vivienda (IVA) para que vivienda subieran el precio como la espuma.
La inmigración ilegal ahora se arriendan departamentos de a 10 personas haciendo subir los precios cambien por las nubes.
Todo lo cual para crear un ambiente propicio para una crisis social.
Claudio Diaz G. | 15.07.2019
Muchos de los factores indicados inciden el valor final de la vivienda, pero el análisis de CIPER adolece de un dato clave que lo referencia en su primer punto pero no lo analiza y que es el valor de m2 de oferta de terreno bruto, independiente de las hás. disponibles y como este valor si es especulativo tambien por su propietario original ( asesorado por su corredor de propiedades ) que referencia para fijar su precio el valor posible de vivienda del proyecto futuro, y con esta espectativa fija el valor de oferta final de su terreno . Esta especulación generada por corredores de propiedades es agraviante en el alza del valor final de la vivienda, ya que el inmobiliario simplemente termina traspasando dicho valor a su producto construido.
Finalmente, a juicio personal, el análisis de CIPER queriendo ser profundo solo es general y con muchos antecedentes también generales, que no dan cuenta de una investigación Real de causa y efecto.
Jaime venegas | 14.07.2019
Qué pasa con los beneficios tributarios. Proyectos inmobiliarios en zona agrícolas Desarrolladas y vendidas en verde con renta presunta. Y los subsidios al arriendo. Muy buen reportaje. Nuevamente nos encontramos con un estado débil ? O simplemente usufructa al igual que especuladores. Paga moya. Ósea todos nosotros. El problema cuando reviente esta burbuja. Quienes vamos a pagar.
Rodrigo | 14.07.2019
Cuando se habla de crisis financiera sin mencionar ni siquiera una vez la tasa de interés, se puede leer entre líneas y en mayúsculas: CHALLA.
Cecilia | 13.07.2019
No olvidar las bajas pensiones provenientes de las AFP, problema transversal de toda la sociedad que impulsa a los pequeños inversionistas al sector inmobiliario, dado que adquirir bienes raíces no solo les reportará ingresos para su futuro jubilado sino que además es una activo que no se desvaloriza sino que el general aumenta su valor en el tiempo. Por otra parte diversifica el riesgo en comparación a por ej ahorrar en un APV. Estamos hablando de gente normal, no grandes inversionistas ni especuladores, solo gente que necesita aumentar su ingreso cuando esté jubilado.
Cristian | 13.07.2019
Y los bancos que validan el precio al realizar el análisis de riesgo, fomentan el alza constante de precios. Horror!!!
Monica lopez | 13.07.2019
Muy bueno y certero reportaje de Ciper, aqui en Pto Varas, las inmobiliarias se han adueñado del borde costero, apropiandose de el, agregandolo como un valor adicional a los departamentos la vista al lago y volcanes, y los que estamos detras de ellos estamos condenados por siempre, a la humedad, la sombra y el frio que estas moles inmensas proyectan a las propiedades posteriores, sin contar que hoy el colapso vial es tremendo en la costanera, en av los colonos, en calle colon y las pocas arterias que componen el tejido vial de la comuna.
Puerto Varas va directo al despeñadero urbano, y no hay indicios que la autoridad muestre una real preocupacion por evitar esta caida final.
Gila vergars | 13.07.2019
Los Fondos de Inversion en Bienes Raices y los grandes excedentes que obtienen quienes tienen ingresos altisimos, genera una demanda inusual por propiedades, como son para RENTA priorizan lugares "seguros" Si se hiciera un catastro se veria que terrenos hay (Independenci, Recoleta, Stgo Sur, pero no existe un plan urbanista que genere el mejoramiento de estos lugares que cuentan con servicios, moviliz., erc. El Estado fomenta esto, creando mayores diferencias ej. Chicureo inmediatam. tunel bajo el cerro, Dehesa Vitacura, carrerera y caminos top, con paisajismo, mientras en los otros sectores ni siquiera se planta un arbolito. Se necesita una planificacion de la ciudad mas equitativa y armonica mas para vivir que para lucrar.
Lorena | 13.07.2019
Excelente información, ojalá llegue a oídos del gibierno
Eladio vasquez | 13.07.2019 | Socio/a 3 años y 9 meses
Biem es cierto tambien que hay un despiste tremendo con lo de regular dema#iado que estancan hasta la cracion de cualquier negocio en la construccion , en representacion de las regiones, se esta aplicando un rigor desmedido para construir y se aplica sin considerar las diferencias entre un pueblo de cualquier region de chile respecto a santiago, para empezar en los pueblos sevalora el metro cuadrado al.mismo valor de santiago y las restricciones para construir igual esto es alucinante ya que pueblos que necesitan cualquier tipo de inversion para crecer , restringen a tal punto que no dejan espacion para para la tan enorme inversion necesaria que necesita un pueblo respecto a una gran ciudad , hay un despiste tremendo e ignorante sobre todo de loa alcaldes de cualquier color politico, que frenan la posibilidad de invertir y desafrollar las regiones incluso menos favorecidas,,,, muchos pueblos no se pueden dar el lujo de restringir como una gran capital las necesidades y problematicas son distintos hay que estimular en las regiones y quiZas restringir Pero en la# grandes urbes no pueblos que escasea todo y sobre todo la inversion y generacion de trabajo en pueblos que se caen a cachos.
Fernando | 12.07.2019
Esta clarito, que los millonarios se compran muchos deptos en un mismo edificio, luego lo arriendan super negocio redondo ,
Ramón Espinoza | 12.07.2019 | Socio/a 4 años y 6 meses
A lo ya señalado hay que agregar tema de factibilidad de agua potable y alcantarillado que encarece valor del proyecto cuando el terreno se encuentra fuera del radio operacional de las Sanitarias y éstas exigen obras de inversión relevantes para factibilidad de un proyecto.
José Cox | 12.07.2019
No conozco el mercado inmobiliario pero sí he sido testigo de egentes ofreciendo departamentos en número a potenciales inversionistas para ser utilizado para arriendo y los análisis que hacen es precisamente el descrito por CIPER y por Francisco. Las consecuencias sociales, particularmente en la tercera edad tienen el potencial de ser catastrófico, por lo que me parece sorprendente el inmobilismo asociado al tema. Por lo menos ya reaccionó el Banco Central y hay consenso que los valores son escandalosos. Basado en lo mencionado por CIPER y en la opinión de Francisco, sugiero forzar el debate en este tema (como en varios otros que ya tocaron fondo).
Juan barros | 12.07.2019
Creo q endeudarse, esmuy caro la tasa de interes, si uno se endeuda con tasa muy alta despues cuando baja la tasa como ahora, deveria vajar igual no mantener con el interes anual permanente.
Sebastián | 12.07.2019
Y la compra en verde, ampliamente difundida durante la última década coincidente con el alza de precios de igual periodo. Sistema de compra que reduce los tiempos de retorno del costo del proyecto y la incertidumbre financiera. Generando saldos de stock en los proyectos sobre el punto de equilibrio de este los cuales se pueden vender sin urgencia generando una presión permanente al alza de precios de la vivienda y arrastrando con este los preciosa de viviendas usadas y terrenos. Está podría ser otra hipótesis digna de estudiar.
luis jimenez sanchez | 12.07.2019
excelente reportaje, que lamentable que como siempre estemos a merced de los mas ricos. Es increible como han subido el precio de las viviendas y afecten principalmente a la clase media. Por algo no hay regulacion, estoy seguro que los politicos son los principales inversionistas, esto es un cuento de nunca acabar. Gracias CIPERCHILE por la informacion.
Francisco | 12.07.2019
Conozco el mercado inmobiliario desde dentro y a un nivel que mis siúticos colegas llaman "estratégico", hace más de 8 años. Algunos comentarios:
- Efectivamente existe una cierta escasez de suelo, pero no en sentido de cantidad bruta, sino en el sentido de terrenos que cumplan con los requisitos necesarios para ser considerados en un proyecto, y que además tengan un precio acorde con la evaluación inicial del proyecto. El tema precio de los terrenos es un círculo vicioso asociado al precio de las viviendas: los dueños de terrenos saben de las altas utilidades de las inmobiliarias provocadas por los altos precios, por lo que a su vez ellos han subido el valor del metro cuadrado. En comunas como Quinta Normal, La Cisterna, San Miguel y otras, el precio del metro cuadrado de hoy (en UF) casi duplica al de hace 6 o 5 años.
- También existe cierto problema con la regulación. Existen municipios hoy que, pese a aprobar un anteproyecto con determinadas características, luego no aprueban los permisos de edificación bajo las mismas características. Uno de los motivos hoy, es el escándalo de los guetos: alcaldes de distintas tendencias políticas, que prefieren elevar las exigencias por sobre lo establecido en el plano regulador, para evitarse futuros conflictos.
- Sin embargo, desde mi perspectiva, el mayor efecto es producido por la propia filosofía del libre mercado y la supuesta "ley" de la oferta y demanda: existen proyectos inmobiliarios que se evalúan a un determinado precio proyectado y a una velocidad de ventas (unidades/mes), y luego el primer mes de venta, la cantidad de viviendas alcanza casi un tercio del proyecto. Para los directivos de las inmobiliarias, "estás dejando plata sobre la mesa", entonces suben los precios hasta alcanzar la velocidad de ventas planificada, y evidentemente aumentado las ganancias respecto a la evaluación.
Sin embargo, lo que más me preocupa es lo siguiente:
- El precio de las viviendas está alcanzando niveles inalcanzables para la clase media. Hoy no existen en Santiago departamentos de menos de uf 1.800. Hace 6 u 8 años podías encontrar esos departamentos que hoy compras en UF 2.000 a UF 1.200.
- A mayor precio, la clase media se encuentra con 2 problemas: no son sujetos de crédito hipotecario para los bancos, y aunque lo llegaran a ser, les es difícil cubrir el pie exigido (10% con suerte, 20% casi siempre)
- Adicionalmente, los subsidios habitacionales tienen límites que hoy son sobrepasados ampliamente por los precios de las viviendas. Si hace 5 años las ventas con subsidio de ciertas inmobiliarias superaban el 50% hoy alcanzan con suerte al 20%. En unos años más, los subsidios habitacionales sólo servirán para proyectos DS19 (que tienen precio límite)
- Lo anterior fomenta la especulación de los inversionistas. Existen personas y empresas que compran, al momento del lanzamiento de un proyecto (con precios de venta en verde, más bajos que el promedio del proyecto) 1 o 2 departamentos y en ocasiones un piso completo.
- Esto ha llevado a que se desarrollen cada día más proyectos de "renta inmobiliaria". Es decir, edificios que se construyen para ser vendidos en un 100% a otra empresa (a veces parte del mismo holding que la inmobiliaria) con el fin de arrendar los departamentos.
En mi opinión, todo lo anterior sólo se irá agudizando con el tiempo, apuntando cada día a una mayor concentración de la riqueza: las personas y empresas que hoy pueden invertir en una propiedad lo seguirán haciendo, y la clase media y baja sólo podrá acceder a un arriendo. Es decir, ya no podrán acceder a poseer un activo, sino que solamente generarán gasto mensual que irá a aumentar las utilidades de los inversionistas.
Saludos!
Socio/a 3 años y 9 meses
Socio/a 4 años y 6 meses
