Rentabilidad versus ética: el caso de Rentas Falabella y Open Plaza Fontova

Aún permanece en nuestro recuerdo la imagen del edificio penquista que se vino abajo tras el terremoto del 27F. Varios chilenos y chilenas murieron por el colapso de construcciones que debían respetar normas técnicas o simplemente por la incontrarrestable fuerza destructora del sismo. El impacto del daño forzó a hacer más exigente la normativa para enfrentar posibles nuevos desastres.

Sin embargo, no siempre la fiscalización de las entidades encargadas y la responsabilidad de las empresas contribuyen a cumplir las mejores prácticas de construcción. Esto ocurre cuando se pone por delante el afán de generar margen a cualquier costo o simplemente cuando se dan conductas reñidas con la ética, como realizar ventas en un recinto comercial que no cumple con el mínimo resguardo normativo y con obras en desarrollo, poniendo en riesgo a las personas que acceden diariamente a realizar sus compras o que trabajan en ese lugar.

Esto podría estar ocurriendo, por ejemplo, con el Open Plaza Fontova, en la esquina de Pedro Fontova con Vespucio Norte en el límite de las comunas de Conchalí y Huechuraba. Levantado por la empresa Rentas Falabella, filial de la mayor empresa chilena del IPSA, desde hace años funciona allí un centro comercial que incluye un supermercado Tottus y un Sodimac con su canal especializado Patio Constructor.

En el marco de la construcción de dicho centro, la constructora Lennox –de la cual soy gerente general– detectó irregularidades en la tramitación y obtención de permisos de construcción. Ante la falta de reacción de Rentas Falabella frente a estos antecedentes, la constructora y quien suscribe realizamos las denuncias ante la Dirección de Obras Municipales (DOM) de Conchalí y posteriormente nos hicimos parte de la querella infraccional ante el Juzgado de Policía Local de la misma comuna, entre otras acciones judiciales.

En 2013 Falabella ingresó a la DOM de Conchalí un proyecto para modificar y ampliar el volumen de superficie comercial, levantando casi 40 locales para arriendo a terceros. Todo esto, calculando que debía respetarse el uso del máximo porcentaje de constructibilidad que le permitía el Plan Regulador Comunal (PRC), esto es, no superar el 60% de ocupación de suelo. El permiso de edificación fue aprobado el 24 de octubre del año 2013 según resolución 99/2013 (vea ese documento).

Hasta ese momento, dicho porcentaje de constructibilidad ya era superado por las edificaciones existentes, por lo que el único camino para realizar nuevas obras era la demolición de recintos ya construidos. Por esa razón, el permiso requerido contemplaba la demolición de 4.211 metros² –el llamado «polígono 22″–, equivalente a la superficie del Patio Constructor.

Desde que ingresó la solicitud original, Falabella modificó el proyecto y consecuencialmente las solicitudes de permisos al municipio en 2016, 2017 y 2018. En paralelo, para ejecutar las obras contrató a Lennox Ltda. mediante una licitación que se sustentó en la segunda modificación aprobada el 27 de mayo de 2016, siempre dando a entender –no solo en ese proceso, sino en el desarrollo de las obras– que todos los permisos se encontraban aprobados y cumplían con la Ley General de Urbanismo y Construcción (LGUC). Pero no era así.

El 22 de abril pasado, el Juzgado de Policía Local de Conchalí emitió un fallo (vea las resoluciones de ese dictamen) que condena a Rentas Falabella a pagar una multa de $237 millones, equivalente al 20% de las obras que declaró en 2013 al solicitar el permiso original de la ampliación en 2013.

La condena de la jueza Adela Fuentealba fue por ejecutar obras sin permiso de construcción. En particular, por no demoler el Patio Constructor, condición sine qua non para agregar los locales comerciales referidos.

Los detalles de la investigación llevada a cabo por la jueza revelan que la compañía sistemáticamente mantuvo al municipio convencido de que se había demolido el Patio Constructor, mientras en la práctica contrató obras por UF 54 mil que en ningún caso corresponden a una demolición.

La jueza ordenó que en 48 horas, luego de notificada la sentencia, se paralizaran los trabajos y se declarara inhábil la zona. Pero Falabella no sólo no reconoció las irregularidades, sino que solicitó a la justicia una orden de no innovar, a lo cual accedió la propia magistrada, pese al riesgo que implica para las personas que el sector siga habilitado.

Falabella logró esto alegando en la Corte de Apelaciones derecho de propiedad y derechos comerciales, los que a su juicio perdería si no se le permitía seguir vendiendo en el patio. Sorprende esta conducta de la empresa, pues más allá de sus legítimos intereses económicos, debiera priorizar la seguridad de clientes y trabajadores, como de hecho lo refleja su Código de Ética, que contiene un decálogo cuyo primer principio es tener una conducta “honesta e íntegra en todas las decisiones que forman parte de nuestro trabajo diario, así como también en las decisiones estratégicas” (vea aquí una copia de ese código).

Para los líderes del grupo que controlan las familias Solari y Del Río, en Falabella se hacen negocios preocupándose no solo de obtener resultados, sino también de “cómo llegamos a ellos; que las herramientas que nos permitan lograr nuestras metas sean coherentes con nuestra visión dentro de la cultura de integridad por la que trabajamos a diario”.

Después de un año y medio en obras sin conocer los permisos de edificación, logramos obtenerlos ante el municipio a comienzos de 2018 y, al detectar las irregularidades, a mediados de marzo le hicimos llegar al gerente general de Rentas Falabella, Ricardo Hepp, y al gerente general corporativo del grupo en ese momento, Sandro Solari, sendas cartas donde advertimos las anomalías (vea esa cartas).

Una y otra vez les dijimos que decenas o centenares de personas, entre trabajadores y clientes, estaban transitando todos los días bajos estructuras de gran peso que debieron demolerse. Pero nadie se hizo cargo. Sólo han optado por defender hasta el último peso en tribunales, haciendo caso omiso a las faltas cometidas en estos años y sin asumir el riesgo de mantener la venta en un lugar no autorizado y con trabajos en desarrollo en la zona con el peor suelo de Santiago y el más dañado por el 27F.

El Artículo 145º de la LGUC en su inciso primero es claro. “Ninguna obra podrá ser habitada o destinada a uso alguno antes de su recepción definitiva parcial o total (…)”. Se agrega en su inciso cuarto que “sin perjuicio de las multas que se contemplan en el artículo 20, la infracción a lo dispuesto en el inciso primero de este artículo podrá sancionarse, además, con la inhabilidad de la obra, hasta que se obtenga su recepción, y el desalojo de los ocupantes, con el auxilio de la fuerza pública”.

Pero cuando se trata de dinero la ética se esfuma. Y es que, además de perder un activo inmobiliario, la demolición les quita una importante plaza comercial que da dividendos por renta inmobiliaria y ventas futuras a su relacionada y arrendataria Sodimac. En Lennox estimamos que el perjuicio que esto provocaría a Rentas Falabella –tomando un horizonte de 10 años y  recogiendo datos de los estados financieros 2018 publicados por Sodimac S.A.– es del orden de $190 mil millones en ventas netas y, por consiguiente, utilidades por $6.200 millones.

Falabella apeló al fallo ante la corte, instancia en la que acusó al municipio de haber autorizado las obras que construyeron, desafiando las pruebas de la jueza que al inspeccionar el recinto confirmó 31.664 metros² construidos, cuando el tope era 27.127. Incluso, hay dos carpas delante del patio, por donde pasa público, sin permiso alguno.

La compañía catalogó de arbitraria a la jueza, pues a su juicio la obra en el patio solo implicaba cambiar un techo “monolítico” por uno removible y, por ende, no se consideraba habitable, no requiriendo permiso. Ni siquiera bastó que la DOM rechazara la última solicitud de permiso N° 131/2018 (ver aquí) y que el 19 de marzo pasado el Seremi de Vivienda metropolitano confirmara al gerente Hepp lo contrario a su tesis (vea esa comunicación).

Según la empresa, todos estaban equivocados, menos ella.

¿Qué están pensando los dueños y ejecutivos del mayor retailer del país cuando desconocen las denuncias con evidente riesgo para sus clientes y trabajadores por la conducta temeraria de sus profesionales a cargo de los proyectos?

Cuando estos hechos fueron denunciados, Sandro Solari no dio respuesta alguna, mientras que Hepp no tuvo tapujos en decirme personalmente que Falabella es un “letrero muy grande y luminoso” y que frente a estas situaciones prefiere dar la pelea en tribunales, porque de no hacerlo se expone a que muchos le tiren “piedras al letrero”, en alusión a la relación de poder que como grupo mantiene con sus proveedores.

Estos dichos fueron la gota que rebalsó el vaso en una serie de comunicaciones vía whatsapp y reuniones en que se me invitaba a buscar acuerdos económicos para acallar la falta, dejando de lado la importancia de un tema tan gravitante y que solidariamente nos hacía cómplices de no denunciar.

Los errores o fallas técnicas en construcción pueden costar vidas. Por eso la ley es exigente y cuando se trata de edificios de uso público -como el Patio Constructor, aunque Falabella lo niegue- se exige un proyecto de cálculo estructural y que lo valide un revisor independiente del área. Nada de esto existe y es lo que sanciona la jueza, que en su fallo retrotrae los permisos al original, donde se señala explícitamente que lo que se debe ejecutar en el Patio Constructor “es una demolición”.

¿Qué buscan los recursos presentados por Falabella en que pretende impugnar la sanción de un tribunal? ¿Echar por tierra y dejar en letra muerta la actuación de un juez, la actual LGUC, los planes reguladores municipales, el pronunciamiento de los organismos técnicos que son materia fundante del fallo, como la DOM y la Seremi, la que fundamentó sus oficios con dictámenes de la Contraloría General de la República?

Al margen de las consecuencias económicas y legales que hoy enfrenta Lennox por la denuncia efectuada, nos quedamos con la convicción de que situaciones de este tipo no se pueden pasar por alto y deben ser denunciadas; que el ejercicio realizado solo traerá el cambio de conductas del grupo económico sancionado, y que valida y empodera además a las instituciones que se pronunciaron, pues por sobre todo, refuerza el apego irrestricto a la ley cuando se trata de proteger vidas.

Hoy existen denuncias presentadas a la Asociación Chilena de Seguridad (ACHS), mutualidad que da soporte en prevención de riesgos a Rentas Falabella, y ante la Superintendencia de Seguridad Social, en relación con su competencia de protección a la vida y seguridad laboral. Ambas comunicaciones están siendo tramitadas por dichas instituciones y a la espera de su pronunciamiento (vea una copia aquí).

La cultura ética es un bien preciado que se logra día a día no solo en el papel o en declaraciones de buena voluntad. Sería bueno que Falabella revise el desarrollo de sus proyectos y el cumplimiento de sus códigos internos, su relación con las autoridades y su forma de hacer negocios.

Y también lo sería que cada municipio revise la manera en que fiscaliza el desarrollo constructivo en su territorio. No vaya a ser que lo que le pasó a la comuna de Conchalí le esté pasando a otros municipios.

(*) El autor de esta carta es socio y gerente general de la Constructora Lennox, empresa que está en litigio con Rentas Falabellas tras el fin de su relación contractual para ejecutar obras en Open Plaza Fontova.