Millonaria pugna impide al Gobierno Regional del Maule inaugurar su nuevo edificio

“Gobierno Regional del Maule” se lee en el frontis de un flamante edificio que se levanta a un costado de la Plaza de Armas de Talca. Se ha promocionado como la construcción con mejor tecnología antisísmica de la Región del Maule y las autoridades locales se han mostrado orgullosas de la torre de 11 pisos. En julio pasado se licitó parte del mobiliario: sillas, percheros, macetas… Y en diciembre empezó la búsqueda de proveedores para dotar de internet a la torre a contar del primer semestre del 2014. Sin embargo, el edificio no es del Gobierno Regional (Gore) y, al menos en teoría, podría nunca llegar a serlo.

El futuro de la torre depende de las demandas cruzadas que presentaron a comienzos de enero Inmobiliaria Armas, la empresa dueña del inmueble, y el intendente del Maule, Rodrigo Galilea. Por mientras, un cheque por $6.014 millones se encuentra retenido en una notaría de Talca, a la espera de que se resuelva el litigio gatillado por las diferencias entre la empresa y el gobierno regional, que eligió firmar una promesa de compraventa, en vez de licitar su construcción como una obra pública o bien comprar un edificio terminado.

(Fuente: Diario El Centro)

El anhelo de contar con un nuevo inmueble que albergue al gobierno regional es antiguo. Durante el primer gobierno de Michelle Bachelet, el entonces intendente Fernando Coloma inició un proceso que requería la aprobación del Consejo Regional. “He estado empeñado desde que llegué a la Intendencia, de poder dotar al Maule de un edificio institucional que no ha tenido en los 15 años que lleva como Gobierno Regional. Lo último que tenemos es una aprobación ya de la Dirección de Presupuesto para adquirir un edificio en verde, que podamos hacer adecuado para el Gobierno Regional,” decía Coloma a comienzos de 2010, cuando estaba ya en la cuenta regresiva de su gestión.

En ese momento el interés estaba puesto en la adquisición (por más de $4.000 millones) de una de las dos torres de trece pisos que la Constructora Digüa levantaría en la intersección de las calles 1 Sur con 1 Poniente. Sin embargo, en la sesión del 26 de febrero de 2010 el Consejo Regional no dio el visto bueno para la adquisición y el terremoto que tuvo lugar al día siguiente cambió las prioridades. El proyecto quedó sin rumbo.

Eso hasta que en agosto del mismo año, el nuevo intendente, Rodrigo Galilea, anunció que la idea de un edificio para el Gore sería retomada y para ello se comenzaron a buscar inmobiliarias que estuvieran interesadas. Las conversaciones se centraron en la Empresa Armas S.A., a la que Galilea había identificado como una opción atractiva porque tenía un terreno frente a la Plaza de Armas (1 Norte con 1 Poniente) que colindaba con el antiguo edificio del Gore, que quedó gravemente afectado por el terremoto. De todos modos se retomaron los contactos con Constructora Digüa y, a pocos meses del sismo, el intendente reconocía que había que aprovechar que en el centro de la capital del Maule había muchos sitios eriazos (ver nota de diario El Centro de Talca).

Del procesos hubo nuevas luces el 11 de enero de 2011, cuando el Consejo Regional aprobó $4.854.214.000 para el proyecto ‘Adquisición Edificio Institucional para la Región del Maule’, que albergaría a cinco servicio públicos: la Intendencia, el Consejo Regional, el Gore, la Unidad Regional de la Subsecretaria de Desarrollo Regional y la Seremi de Desarrollo Social (ver acta del consejo).

La iniciativa presentaría una nueva traba. Según informaba el diario El Centro el 27 de abril de 2011, la Contraloría había objetado las bases de licitación. Se cuestionaba que las bases no contemplaban la transferencia del terreno al Gore, por lo tanto “el concepto de obra pública no sería aplicable, toda vez que el terreno conservaría su calidad de privado, sin que se establezca para este caso la modalidad de contrato a suscribir entre las parte” (ver nota de El Centro). Sin embargo, el jefe de Administración y Finanzas de la Intendencia, Javier Oyarzún, señala que se trata de un error periodístico, porque “es imposible que la Contraloría haya objetado bases de licitación, porque acá no hubo licitación”. Lo concreto es que poco después se iniciaba un proceso de compraventa que se transformaría en un gran dolor de cabeza para el gobierno regional.

EDIFICIO PÚBLICO, OBRA PRIVADA

Cuentan quienes conocen a Víctor Fritis que cuando en junio de 2012 llegó a ocupar su nuevo cargo como contralor regional del Maule, una de las primeras cosas que llamaron su atención fue el edificio que se construía frente a su oficina. Cuando supo que eran las futuras dependencias del Gore, asumió que se trataba de una obra pública y por lo tanto debería incluirlo en su programa de fiscalización. Sin embargo, al requerir la información se enteró de que se había firmado un contrato de compraventa, por lo que no se trataba de una obra pública. Quedaba fuera de su órbita, al menos hasta que tuviera que tomar razón del contrato definitivo.

Rodrigo Galilea, actual intendente de la región del Maule

Un año antes, el intendente Rodrigo Galilea había ideado la fórmula en vista de que el compromiso con la comunidad de Talca ya estaba asumido y a la urgencia de un edificio luego de que el terremoto dañara las instalaciones del Gore y debiera repartirse en diferentes dependencias. En mayo del 2011, se invitó a 22 empresas del rubro de la construcción a participar del proceso.  Se recibieron tres ofertas pero que correspondían a dos empresas: Constructora Independencia de Talca e Inmobiliaria Armas de Santiago. Fue la inmobiliaria santiaguina, a través de sus sociedad Armas Talca SpA, la que se adjudicó el proyecto de 11 pisos, tres ascensores y un subterráneo con estacionamientos y bodegas. En vez de licitar la construcción, Armas utilizaría el terreno de su propiedad y entregaría el edificio una vez que estuviera terminado. Entonces recibiría el pago.

Galilea ya contaba con la autorización del Consejo Regional, pero no a todos los consejeros les gustaba la idea. Uno de los que se había abstenido de votar era el radical Alexis Sepúlveda: “Esto no se hizo a través de un proceso de licitación abierta, sino una negociación privada que ejerció más bien el intendente  […]siempre se dijo que era el procedimiento más rápido y eficiente. Yo manifesté que lo racional hubiese sido un proceso típico de licitación, de diseño y construcción, como lo hace el sistema público, pero el intendente insistió”.

La inquietud de Sepúlveda respondía al riesgo que significaba seguir el plan de Galilea, el cual buscaba solicitar el presupuesto no para la construcción de un edificio, sino para la adquisición  de un inmueble a una empresa que hasta el último momento tendría la propiedad de la construcción.  Pero la aprobación por mayoría del consejo permitió que la estrategia de Galilea siguiera su curso.

PASANDO Y PASANDO

Para oficializar la adjudicación de Armas Talca SpA era necesario formalizar la relación comercial que se gestaría con el Gobierno Regional. Como no se trataba de un proceso de negociación común y en vista de la celeridad que el Gobierno Regional quería darle al proyecto, el 23 de diciembre de 2011 se suscribió una promesa de compraventa, la cual estipulaba que el Gore se comprometía a adquirir el inmueble que empresa Armas construiría y ésta a su vez se comprometía a vender la estructura. El monto fijado en esa oportunidad fue de $5900 millones, es decir, más de $1000 millones de lo aprobado originalmente por el Consejo Regional.

El costo seguiría subiendo y las autoridades lo sabían. Para cuando se firmó el contrato de compraventa, el Consejo Regional ya había aprobado un monto mayor. En la sesión ordinaria 528, por expresa solicitud de Rodrigo Galilea, se incluye en la tabla el aumento de presupuesto para la ‘Adquisición del Edificio Institucional para la Región del Maule’ con la justificación del aumento de metros cuadrados.

Autoridades del Maule ponen la primera piedra del edificio del Gobierno Regional

En la oportunidad se expuso que debido a la necesidad de incluir estacionamientos y adecuar la estructura a las normas antisísmicas se hacía necesario también aumentar a 8.200 los metros cuadrados de construcción. Esta acción requería, por tanto, subir de $4800 millones a $6400 millones el presupuesto del proyecto. En la oportunidad, el consejo aprobó los recursos solicitados y además acordó que éstos saldrían de los recursos generados por los Casinos de Juegos. (ver acta).

A partir de ese momento el edificio era una realidad. Las obras comenzaron en junio de 2012 y el Core autorizó la asistencia de los consejeros a la ceremonia de la primera piedra que se realizaría el 14 de junio del mismo año.

ESTE EDIFICIO ES MÍO

El proyecto avanzaba con aparente normalidad. Las obras ya estaban bastante adelantadas cuando el 16 de enero de 2013 el gobierno regional solicitó a la Dirección de Presupuesto la autorización para el gasto. Pidió un monto menor a los $6.400 millones aprobados por los consejeros regionales, pues el costo final sería de $6.015 millones (ver oficio).  La Dipres, por su parte, aceptó la solicitud y remitió la autorización el 18 de abril de 2013 (ver respuesta).

Sin embargo, unos meses más tarde, con el edificio ya terminado, las desconfianzas se instalaron entre el gobierno regional y la empresa Armas. Según Jorge Guzmán, abogado del Gore, después del envío del contrato que se suscribió el 31 de noviembre de 2013 y con el cual las partes darían cumplimiento a la promesa de compraventa, Armas Talca SpA solicitó una reunión para el 2 de diciembre del mismo año en Santiago.

Esta cita se dio luego de que, según Guzmán, la empresa cortara completamente las comunicaciones con el Gore “a tal punto que no contestaban llamadas, no contestaban e-mails”. De acuerdo a la versión de Guzmán, “la primera frase de la reunión, posterior al saludo, fue no vamos a celebrar el contrato con ustedes”.

De acuerdo a la versión del abogado Guzmán, en la reunión la empresa dijo que desde una perspectiva comercial, el negocio para la inmobiliaria había sido malo, poco rentable al punto que no había ganancias, sino cifras negativas. Por esta razón, Armas habría exigido el pago de $1.000 millones por sobre el precio pactado inicialmente o bien demandaría para deshacerse de la obligación de vender el inmueble al Gore.

A raíz de esto, los representantes del gobierno regional buscaron la forma de dar solución inmediata argumentando que el cheque comprometido por los más de $6.000 millones acordados ya estaba en notaría, que además la suscripción del contrato estaba hecha y que sólo faltaba que el segundo representante legal de la empresa lo firmara.

Pero la inmobiliaria al parecer ya tenía sus planes diseñados para el destino del edificio. Gonzalo Alvarado, abogado externo de la empresa, dijo a CIPER que se trata de un edificio de oficinas con todas las normas para que funcione cualquier negocio y que además se trata de un inmueble económicamente viable y atractivo de tener, dejando entrever que hay otras formas de sacar ganancias de él. En la misma línea, el abogado del Gore comentó que en la reunión sostenida con Armas Talca SpA, sus representantes manifestaron sus intenciones de ofrecer el edificio para oficinas privadas.

El Gobierno Regional estaba en jaque. Era la resolución del contrato y la renuncia al edificio, o bien el pago de mil millones que eran las pérdidas, las cuales de manera estimativa la empresa comentó tener luego de finalizada la construcción.

DEMANDAS CRUZADAS

Ante la negativa del Gore de cancelar los $1.000 millones que la empresa solicitaba como monto adicional a los $6.014 millones estipulados en la promesa de compraventa, el 2 de enero de 2014 la Empresa Armas Talca SpA ingresó una demanda civil contra el Gobierno Regional del Maule en el Cuarto Juzgado de Letras de Talca. Pedían la resolución del contrato –lo que los liberaba de la obligación de vender el edificio al Gore– y una indemnización de perjuicios equivalente al 20% de lo pactado, equivalente a poco más de $1200 millones (ver demanda).

En la demanda no se menciona el aumento de los costos, sino que se argumenta que el Gore habría incurrido en incumplimientos del contrato: el primero de ellos habría sido que los representantes del Gore no concurrieron a la recepción del edificio en la fecha acordada; en segundo lugar, se afirma que tampoco fueron a firmar la escritura que suscribía el contrato antes de la fecha estipulada (1 de diciembre de 2013); finalmente, en su demanda la empresa acusa que el Gore instruyó condiciones no pactadas, al condicionar el pago a la toma de razón del contrato por parte de la Contraloría.

Cuatro días más tarde, el Gore también presentó una demanda para lograr que tribunales resuelva la situación obligando a la empresa a cumplir el contrato. El Gobierno regional argumentó que ellos sí concurrieron a la firma el 31 de noviembre de 2013, pero que la empresa no cumplió con que sus dos representantes firmaran y sólo lo hizo uno de ellos (ver demanda).

Anteproyecto del edificio del Gore, presentado por Inmobiliaria Armas

Respecto de la toma de razón que la empresa cataloga como ‘absurda’, Jorge Guzmán, abogado de la institución pública, respondió que “al Gore no se le ocurre poner requisitos legales adicionales a un contrato distintos de los que te da la propia ley […] La ley dice que la adquisición de un inmueble sobre cierto monto requiere de un trámite que se llama toma de razón, por tanto quien desconoce una norma de orden público está celebrando un contrato de objeto ilícito, está yendo contra la ley”.

A juicio de otras fuentes, quienes trabajan en este rubro saben que Contraloría exigirá sí o sí la toma de razón y que eso no necesariamente debe estar estipulado en un contrato.

Lo concreto es que el sueño de un edificio propio para el Gore del Maule difícilmente se concretará en este gobierno. La fórmula ideada para hacer más expedito el proceso resultó un fracaso. Y en el peor de los casos, Armas podría nunca entregar el edificio.

El abogado del Gore defiende lo realizado argumentando que recientemente el edificio fue tasado en $6.200 millones, por tanto, la decisión no pudo haber sido mala, porque finalmente comprometieron un pago incluso un poco menor al valor comercial. Respecto del proceso que hoy los tiene con un cheque retenido en notaría y sin el edificio institucional, Guzmán asegura que en el 2010 en Talca “no existía otra posibilidad”.