La replica más dura para las inmobiliarias: Negociar con clientes en pie de guerra

A dos semanas del terremoto, las constructoras e inmobiliarias de edificios dañados por el sismo comienzan a mostrar las cartas que jugarán en las negociaciones destinadas a llegar a acuerdos con los residentes. El objetivo común de las empresas es evitar que el conflicto llegue a tribunales. Las firmas de espaldas más anchas se han abierto a devolver lo invertido por los afectados o la entrega de nuevos departamentos, pero otras batallan para pagar sólo la reparación de los daños. Algunas, incluso, presionan a los propietarios asegurándoles que financiarán las obras bajo la condición de que renuncien a ejercer acciones legales.

Con los tironeos propios de toda negociación que se vislumbra larga y accidentada, fueron formalizándose esta semana los contactos entre constructoras, inmobiliarias y residentes de los edificios de construcción reciente -con menos de 15 años- que resultaron más dañados en la Región Metropolitana con el terremoto del 27 de febrero. Se trata de una nómina de 27 inmuebles (tres de oficinas y 24 residenciales), que involucra a 22 constructoras, 15 inmobiliarias y no menos de 2.500 departamentos (vea la nómina completa de estas empresas y sus socios).

En un nicho comercial donde la competencia es dura y voraz, el servicio de postventa -uno de los principales ganchos para captar clientes- en general se ha visto lento para atender las demandas de los propietarios que sufrieron daños y trabado por condiciones tales como renunciar a ejercer acciones legales. Salvo contadas excepciones -como las de Penta y Paz Corp – en la mayoría de los casos los contactos han sido escasos y las ofertas exiguas. En algunos edificios, como los emblemáticos condominios Don Luis y Don Tristán, de Maipú, que quedaron a un paso de la demolición, la constructora e inmobiliaria (ambas de los mismos dueños) prácticamente no han dado señales de vida.

Haciendo escándalo

Comunidad Regina Oriente, Ñuñoa.

El miércoles 10 a las 21:00 los representantes de la comunidad de propietarios del edificio Regina Oriente, un inmueble de 21 pisos y 178 departamentos ubicado en Regina Pacis 760, Ñuñoa, se anotaron el mayor éxito cosechado hasta ahora por residentes afectados por el sismo. A esa hora lograron que la inmobiliaria Penta se allanara a restituirles el dinero que han pagado por sus propiedades (revise aquí el documento).

-Concordamos con el representante legal de la empresa la fórmula que solucionaba el caso y así fue como el señor Julio Diestre firmó el documento en el cual formalmente Penta Inmobiliaria se compromete a devolvernos el precio de todas las viviendas destruidas -informó en un comunicado el representante de los vecinos, Cristóbal Neupert. Los departamentos tienen valores que van desde UF 1.280 a UF 3.900.

La solución no surgió desde las oficinas de la inmobiliaria de manera espontánea, sino después de dos días de una masiva y bulliciosa protesta ante el edificio corporativo de Penta, ubicado en el barrio El Bosque Norte, el corazón de los grandes negocios. Esta singular movilización de ciudadanos de clase media, que contó con apoyo de la fundación Defendamos la Ciudad, no pasó inadvertida en esa zona.

“Elaboramos una estrategia ganadora apuntando a lo único que les dolería de verdad: su conocida marca en el mercado, sus acciones, su prestigio”, indicó Neupert. Para el holding Penta, propiedad de Carlos Alberto Délano y Carlos Eugenio Lavín, el hecho de que una de sus construcciones se haya visto afectada por un decreto que la declaró inhabitable resultó ser una puñalada a su valiosa imagen corporativa que se amplificó con la movilización callejera de sus clientes.

No obstante, para algunos residentes la propuesta de Penta es apenas un piso de negociación, pues esperan que la inmobiliaria incluya el pago del pie y los intereses que ya han cancelado de sus créditos hipotecarios, gastos operacionales (notario y conservador) y los desembolsos por mudanza y bodegaje en que han incurrido al verse obligados a evacuar el edificio. Si la empresa acepta este lunes la contrapropuesta, los representantes de la comunidad darían por terminado el conflicto y firmarían el acuerdo.

La negociación protagonizada por Penta apunta a cumplir con uno de los objetivos primordiales que se han fijado las constructoras e inmobiliarias afectadas por el terremoto: lograr acuerdos prejudiciales y evitar que los casos lleguen a tribunales. Claro que algunas han incurrido en estrategias muy poco sutiles, como ofrecer sólo el financiamiento de las reparaciones a condición de que los residentes renuncien a iniciar acciones legales que persigan sus presuntas responsabilidades en las fallas. Propietarios de los condominios El Alto de Maipú y del edificio de Los Cerezos 33, en Ñuñoa, indicaron a CIPER que han sido objeto de exigencias de ese tenor. Es cierto que en el caso de Penta corre la misma condición, pero a cambio se ofrece la devolución de todo lo invertido en la propiedad dañada.

A pesar de su esfuerzo, Penta de igual forma verá su nombre en un expediente judicial, pues el alcalde de Ñuñoa, Pedro Sabat, interpuso una denuncia criminal en la fiscalía contra los responsables de los daños que sufrieron tres edificios de su comuna, entre los que se cuenta el de Regina Pacis 760.

Grandes ausentes

En el extremo opuesto a la solución pactada por Penta, se ubican la constructora Mujica y González Limitada y su inmobiliaria Francisco de Aguirre. Responsables de la edificación y comercialización de los condominios Don Tristán y Don Luis, hasta el jueves 11 no habían tomado contacto con las directivas de los propietarios de ambos inmuebles. Esto, con el agravante de que se trata de los edificios más dañados por el terremoto después del emblemático condominio Alto Río que se desplomó en Concepción. De hecho, el conjunto Don Tristán ya tiene decreto de demolición cursado por el alcalde Alberto Undurraga.

Edificio Don Tristán. Constructora Mujica & González

- Después de casi dos semanas de ausencia aparecieron recién ayer (miércoles 10), pero no frente a los propietarios. Aparecieron en la municipalidad. Representantes de la constructora fueron a la Dirección Jurídica de la municipalidad, para que les permitan ingresar al edificio. Sabemos que han hablado telefónicamente con algunos vecinos para ofrecerles asesoría para activar sus seguros. Esto es increíble, resulta que ahora son corredores de seguros. Si tienen alguna propuesta seria, nosotros esperamos que se contacten con nuestro abogado, Alfredo Morgado -asegura Mirko Boskovic, quien asumió la vocería de la comunidad del conjunto Don Tristán.

Marco Ortiz, dirigente del Condominio Don Luis, indica que si bien la constructora ha tomado contacto con algunos propietarios de su comunidad, el abogado Morgado no ha podido comunicarse con la empresa para buscar un acuerdo antes de iniciar acciones legales.

El municipio ya hizo una denuncia ante la Fiscalía y se iniciaron los peritajes de la Policía de Investigaciones en el conjunto Don Tristán. Morgado, quien representa a varias comunidades de edificios dañados, acompañó este viernes 12 a los propietarios de los edificios Don Tristán y Don Luis que concurrieron a la fiscalía a presentar una denuncia contra los responsables de los daños. Según el abogado, esta es la antesala de una querella. El profesional solicitará que se cite a representantes de la constructora e inmobiliaria, ingenieros calculistas y al ex director de Obras municipales Alejandro Goneaga Palma, que tenía ese cargo cuando se realizaron las edificaciones (vea el permiso de edificación y la recepción de la obra).

En la Dirección de Obras de Maipú confirman que los gastos de la demolición de un inmueble corren por cuenta de sus propietarios. En este caso ascenderían a unos $200 millones, constituyendo un doble castigo para los residentes del Condominio Don Tristán que se quedaron sin vivienda en la madrugada del terremoto. Y aunque aún no concluyen los estudios encargados a instituciones especializadas en cálculo estructural y resistencia de materiales, como el Dictuc de la Universidad Católica y el Idiem de la Universidad de Chile, existe una alta probabilidad de que el Condominio Don Luis también sea demolido, parcial o totalmente.

El alcalde Undurruga se reunió, antes del cambio de mando, con el nuevo intendente metropolitano, Fernando Echeverría, en busca de una solución que evite a los residentes de los edificios colapsados hacerse cargo de la demolición. Una fórmula que se baraja es constituir un fondo, quizás con aportes del Gobierno Regional, para solventar estos gastos de manera inmediata y que el dinero sea reembolsado luego por quien resulte responsable en los juicios.

La solución, de haberla, podría beneficiar también a los propietarios del condominio San José, de San Bernardo. Un comunicado de la Constructora Francisco Lorca reconoce que los dos edificios del conjunto ya están afectados por un decreto de demolición, pero intentarían revertirlo (vea el comunicado). El dirigente de la comunidad, Iván Rojas, señaló que la oferta de la constructora consistía en financiar obras de reparación por $50 millones en cada edificio.

triple oferta de Paz Corp

Estacionamientos de Edificio Emerald

Una de las inmobiliarias que rápidamente se puso en campaña para intentar satisfacer las demandas de sus clientes afectados por el sismo es Paz Corp. La empresa comercializó los departamentos de la torre Emerald, ubicada en Irarrázaval 2931, Ñuñoa, la que se encuentra afectada por un decreto que la declara inhabitable. De acuerdo con ese documento suscrito por el alcalde Sabat, el inmueble “sufrió daños estructurales en seis machones a nivel de subterráneo con aparente pérdida de geometría”. En palabras simples, la estructura se habría inclinado.

La evacuación del edificio se realizó cuatro días después del terremoto bajo una amplia cobertura de prensa y generó un encendido debate público, debido a que se trata de un inmueble que tiene sólo un año en operaciones y que aún no se termina de vender. Frente a este escenario de fuerte daño a su imagen pública, Paz Corp reaccionó con rapidez y ofreció tres alternativas de solución para evitar la judicialización del conflicto: devolver el dinero a los propietarios o restituirles lo que han alcanzado a pagar, comprando sus deudas hipotecarias; darles un bono para que adquieran otro proyecto inmobiliario de la empresa y compensarles con un 2,5% del valor del departamento si se quedan y aceptan las reparaciones, porcentaje que se duplica si deciden quedarse más de 50 propietarios (son 230 departamentos y se ha vendido el 70% de ellos).

Edificio Emerald, construido por Paz Corp.

Si bien en el papel las soluciones parecieran satisfactorias, la secretaria de la comunidad de propietarios, Dennisse Concha, dice que un análisis más detallado arrojó puntos de discordia con las dos primeras, pues la devolución de lo ya pagado sería una “capitalización”, sin los intereses de la deuda que ya han cancelado los propietarios. Y respecto de la posibilidad de optar por un departamento en otro edificio de la empresa, dice que hay “diferencias de precio millonarias” entre la vivienda actual y las que les ofrecen como alternativa, las que tendrían que ser canceladas por los propietarios.

La situación motivó la presentación de la primera acción judicial referida a la responsabilidad de las inmobiliarias en los daños provocados por el terremoto. La propietaria del departamento 308 A del edificio Emerald, Vilma Retamal Barraza, presentó una querella por estafa contra Benjamín Paz Tchimino, “en su calidad de arquitecto, constructor y presidente del directorio del grupo Paz Corp”. La representa Palacios Bouchette Abogados, cuya web indica que la querella fue acogida a tramitación por el 8º Juzgado de Garantía de Santiago el miércoles 10.

La acción judicial se verá complementada por la denuncia ante la fiscalía que hizo el alcalde Sabat, que incluye este edificio de Paz Corp.

Diálogo abierto

Simonetti Inmobiliaria, otra de las firmas que lideran el mercado, también se movió rápido para escuchar los reclamos de sus clientes castigados por el terremoto. El edificio que se ha convertido en un dolor de cabeza para la empresa es el que está ubicado en Rafael Prado 222, Ñuñoa. Si bien el inmueble no sufrió daños estructurales graves ni fue declarado inhabitable, sí presentó una serie de fallas que no se condicen con el alto costo de las viviendas involucradas, pues se trata de departamentos que tienen valores que van de UF 4.900 a UF 5.700 (entre $100 y $120 millones).

Rafael Prado 222. Ingevec, y Simonetti.

Iara Barrios, integrante del comité de administración de la comunidad, señala que en la primera semana Simonetti no estableció contacto con los propietarios y que sólo pegó en el hall del edificio un comunicado recomendándoles activar sus seguros, lo que causó molestia entre los vecinos. No obstante, el lunes 8 representantes de la empresa se reunieron con delegados de los propietarios. La iniciativa fue de la inmobiliaria, que de esta manera quería iniciar formalmente el diálogo con los vecinos y les pidieron que hicieran un catastro de los daños en departamentos y espacios comunes.

Barrios señala que los residentes presentaron a la empresa dos informes técnicos, preparados por una vecina que es ingeniera civil. En ellos se detallan daños tales como grietas en las losas del techo, tabiquería desplazada, ventanales rotos, muro de la salida de emergencia quebrado, problemas en el gimnasio y en la sala de eventos. Además, recordó que en el invierno pasado el edificio ya había presentado fallas, pues el último de los 20 pisos se inundó. La vocera indicó que ambas partes acordaron seguir las conversaciones el lunes 15.

En declaraciones consignadas por terra.cl el departamento de Comunicaciones de Simonetti informó que este viernes 12 recibirían informes técnicos del ingeniero calculista y del Dictuc de la Universidad Católica “para que la comunidad tenga tranquilidad”.

En el extremo de los inmuebles más caros afectados por el sismo se ubica el condominio Santa María Polo Golf, de Vitacura, un conjunto de nueve edificios con departamentos que cuestan entre UF 15.000 y UF 25.000 (de $300 a $500 millones). El terremoto provocó daños en tres de los edificios, situación que se convirtió en el secreto mejor guardado del mercado inmobiliario en las últimas dos semanas. Ni la firma que comercializó las viviendas -Inmobiliaria del Cerro- ni los propietarios querían que se filtrara la noticia, para evitar la minusvalía de sus inversiones. Incluso la Dirección de Obras de Vitacura se negó a entregar cualquier información sobre este caso. La reserva duró hasta la última edición de revista Qué Pasa. El viernes 12 el semanario publicó un extenso artículo en que dejó de manifiesto que la reacción de la inmobiliaria fue lenta y que inicialmente intentó minimizar los daños.

Según el relato de Qué Pasa la inmobiliaria declaró que los estudios que ha encargado aseguran que los daños “no revisten ningún tipo de peligro para sus habitantes”, pero la revista consigna que los calculistas Spoerer y Asociados –los mismos del edificio Los Cerezos de Ñuñoa- debieron rectificar un informe preliminar, reconociendo que una segunda inspección detectó daños estructurales reparables. Los residentes encargaron un análisis a un ingeniero calculista y están en busca de asesoría legal para continuar las conversaciones con la inmobiliaria.

Borrón y cuenta nueva

Edificio Los Cerezos 33, Ñuñoa

La negociación entre los residentes del edificio de Los Cerezos 33, en Ñuñoa, y la inmobiliaria Viva se ha visto entrampada por la condición impuesta por la firma en orden a que las soluciones que ofrece sólo se concretarán si los propietarios renuncian a efectuar acciones legales.

La inmobiliaria abrió el diálogo con los vecinos el miércoles 3 y presentó un estudio de su ingeniero calculista, según el cual los daños son reparables y las obras demorarían unos seis meses. Odette Vistoso, una de las propietarias, indicó que el principio de acuerdo entre las partes contempla: pago por parte de la inmobiliaria del dividendo y gastos comunes en los seis meses; pago de las multas por el no cumplimiento de los contratos de arriendo; pago de la mudanza a viviendas provisorias y pago de un inspector técnico de la obra escogido por los propietarios para que fiscalice los arreglos.

La formula se veía promisoria, pero el viernes 5 en una reunión de las partes, la empresa condicionó el acuerdo a que los propietarios desistan de interponer acciones judiciales. Pero no todos los afectados están dispuestos a renunciar a la vía legal y la comunidad se encuentra debatiendo los pasos a seguir para mantenerse unida. En todo caso, la inmobiliaria no se libró de obtener un pasaje a los tribunales, pues el edificio es uno de los inmuebles que está considerado en la denuncia que hizo el alcalde Sabat ante la fiscalía y fue declarado inhabitable.

Donde la comunidad ya se fracturó es en el edificio Geocentro (Amunátegui 810, Santiago). La inmobiliaria Aconcagua informó a los vecinos que el edificio, de 27 pisos y 295 departamentos, no presenta daños estructurales ni de riesgo. Pero los residentes están inquietos por un pilar que quedó con fierro a la vista y otro dañado en el subterráneo, una losa hundida y una fractura en una escalera de emergencia. En medio de la negociación, el comité del inmueble renunció por discrepancias con los copropietarios. Manuel Leiva, que integraba el comité, dijo que los residentes contrataron ingenieros para contar con informes que los satisfagan, pues no están conformes con la información que se les entregaba ni con las inspecciones que hizo la municipalidad y la inmobiliaria, lo que motivó roces y conflictos.

Central Park, Balmaceda 2150, Santiago.

Otro caso en que las reparaciones ofrecidas por la empresa están sujetas a que los residentes desistan de usar recursos legales es el de la torre Central Park (Balmaceda 2150, Santiago). Ya declarada inhabitable, la revisión del calculista que envió la municipalidad dejó inquietos a los propietarios, quienes comentan que el profesional les dijo, informalmente, que la estructura tenía graves daños y podría ser demolida. En todo caso, los estudios siguen en curso.

La inmobiliaria General S.A. llegó a un preacuerdo con los residentes ofreciéndoles pagar arriendos por seis meses y costear las mudanzas. Claudia Buzeta, vocera del comité, informa que los propietarios no firmaron el documento que formalizaba el entendimiento porque el punto quinto del texto los obligaba a renunciar a iniciar acciones legales por daños morales. En contraste con esa exigencia, la alcaldía puso a disposición de los vecinos un asesor jurídico municipal y los residentes tomaron los servicios del abogado Alfredo Morgado. El viernes 12 el comité seguía negociando con la inmobiliaria.

Idiem y Dictuc, palabra que pesa

Las cosas han avanzado lentamente en el condominio Sol Oriente, de Macul 2301. Los residentes se han reunido en dos ocasiones con la inmobiliaria Viva y la constructora Sigro. Las firmas ofrecen reparar el edificio, pagar los dividendos y gastos comunes mientras duren los trabajos, además de un bono de mudanza (con un tope de 3 UF) y pagar bodegaje (1UF). Los propietarios rechazaron la oferta, porque creen que el edificio -afectado por un decreto de inhabitabilidad- no es reparable, por lo que piden que los trasladen a departamentos en buen estado y que les devuelvan la inversión. El martes 9 la inmobiliaria contactó a Cristián Quezada, miembro de la mesa negociadora en representación de los vecinos, para comunicarle que es imposible acceder a sus peticiones.

Aunque las posiciones están igualmente distantes en el edificio Don Manuel (Manuel Sánchez 3271, Macul), el diálogo sigue abierto. El inmueble fue declarado inhabitable, aunque seis familias siguen ahí. Los dirigentes de la comunidad piden que los reubiquen en otros departamentos de la empresa o la devolución del dinero. Hasta ahora, según señala Natalia López, presidenta del comité administrativo, los vecinos se han tenido que costear mudanza, bodegaje y hospedaje. La inmobiliaria Banmerchant les ha dicho que el informe de un calculista indica que no hay daño estructural y que solicitó un estudio al Idiem, cuyos resultados estarán listos el lunes 15. En todo caso, se mostró dispuesta a inspeccionar este fin de semana cada departamento en conjunto con los propietarios, tras lo cual reevaluará el petitorio de la comunidad.

En tanto, el intercambio de cartas entre la comunidad del Edificio El Parque (Gran Avenida 4310, San Miguel) y la constructora e inmobiliaria Socovesa ha sido tan abundante como infructuoso. El conjunto formado por tres torres (una de 14 pisos y dos de 18) sufrió daños en cuatro pilares del primer subterráneo de la tercera torre, lo que provocó una inclinación de la estructura y un desnivel ostensible en los pisos de algunos departamentos. La empresa ofreció reparar el daño y correr con los gastos en que incurran los propietarios afectados mientras duren las obras (mudanza, arriendo de vivienda alternativa, bodegaje, dividendos, gastos comunes y otros), pero los representantes de la comunidad rechazaron la propuesta mientras el daño al edificio y las posibles reparaciones no sean analizadas por el Dictuc. La Dirección de Obras ya autorizo los trabajos de reparación, pero los propietarios insisten en que no permitirán que se inicien mientras no haya un pronunciamiento del Dictuc. A la fecha no hay agendadas nuevas reuniones entre las partes.

Reparaciones sin permiso

La fórmula que adoptó la inmobiliaria Santiago Tres (de la misma red societaria que la constructora, Concreta) para satisfacer las quejas de los residentes del edificio ubicado en Gregorio de la Fuente 3268, Macul, no fue bien recibida por los vecinos. En los primeros días tras el terremoto la empresa ofreció reparar los daños -un pilar del primer subterráneo con desprendimiento de hormigón y refuerzos deformados-, pero antes de llegar a acuerdo con los propietarios inició las obras sin el consentimiento de los residentes. El viernes 5 la comunidad solicitó a la Dirección de Obras del municipio una orden de paralización de los trabajos , que les fue concedida.

Tras detener las obras de reparación, personal de la municipalidad, encabezado por el alcalde Sergio Puyol, medió entre los vecinos y la firma. Mauricio Morales, presidente del comité de administración, señaló que el municipio ya no pudo seguir deteniendo las obras y que el jueves 11 se reiniciaron. Pero agrega que si la reparación no resulta satisfactoria para los vecinos, no descartan seguir otras acciones. Entre las condiciones que han puesto, exigieron acceso expedito a las obras y que la empresa externa contratada para inspeccionarlas -Cota Ingeniería- esté presente de manera permanente en el lugar.

Gregorio de la Fuente 3268, Ñuñoa.

El apremio de las empresas por ingresar a los edificios para iniciar las reparaciones también se ha sentido con fuerza en Huechuraba, donde hay tres edificios de oficinas y cinco residenciales con problemas. Personal de esa municipalidad indicó, extraoficialmente, que han sido intensas las presiones de algunas inmobiliarias y constructoras para que la Dirección de Obras levante los decretos que declaran inhabitables sus inmuebles, lo que les permitiría ingresar cuadrillas de trabajo con los edificios habitados.

La premura se debe a que en el caso de edificios residenciales, levantar los decretos permitiría reinstalar a los propietarios y dejar de pagar los arriendos y dividendos de los afectados que se vieron obligados a mudarse. No obstante, la municipalidad no está dispuesta a dejar sin efecto los decretos contra la sola presentación de informes de calculistas contratados por las empresas. La instrucción de la Dirección de Obras a sus funcionarios es analizarlos rigurosamente y solicitar nuevos estudios, si es necesario, para cotejar la información y recién entonces establecer la envergadura de los daños y el calibre de las reparaciones que se deban hacer. Y ese proceso puede ser más largo de lo que las arcas de algunas inmobiliarias puedan soportar.

Residentes del condominio El Alto de Maipú, un conjunto de cinco edificios y 504 departamentos (de UF 770 y UF 990) que tienen entre cinco y tres años de antigüedad, señalan que la constructora Santa Beatriz S.A. también intentó ingresar trabajadores para reparar daños, pero que los inspectores municipales no lo aceptaron mientras prosigan los estudios sobre el nivel de las fallas y se mantenga el decreto de inhabitabilidad . Aunque los departamentos presentan grietas por las que se puede ver hacia el exterior, inicialmente los calculistas que inspeccionaron los inmuebles determinaron que no hay daño estructural, pero dos de los edificios fueron considerados inhabitables porque hay riesgo de que material de albañilería (como estucos y cornisas) se desprenda y provoque lesiones.

Una de las residentes en El Alto de Maipú, Jenniffer Julien, informa que la oferta que han recibido de la empresa es reparar los daños y trasladar a algunas familias a edificios que tiene en Quilicura y Quinta Normal mientras duren las obras o pagarles un bono de hasta $120 mil para que arrienden viviendas en ese mismo periodo. “Eso, siempre que no los demandemos”, dice.

-El sábado (6 de marzo) vinieron de la constructora a una reunión con los vecinos. Ofrecieron reparar, pero la mayoría ya no nos sentimos seguros aquí. Un vecino les dijo que les vendía su departamento. Ellos empezaron a hablarnos golpeado, como retándonos. En eso llegó el senador Guido Girardi con el abogado (Alfredo Morgado), que nos empezó a explicar nuestros derechos y los de la constructora se quedaron callados y, al menos yo, no los he vuelto a ver por acá -cuenta la propietaria.

Lo que viene es una dura prueba para las empresas, sobre todo para las que no tienen espaldas financieras como para ofrecer recomprar los departamentos dañados. Siguen las réplicas del terremoto y deberán desplegar toda su capacidad negociadora para satisfacer a vecinos que se sienten inseguros en torres que no paran de moverse.