El Minvu adultera la Ley 21.078 sobre transparencia del mercado del suelo (y réplica)

El 15 de agosto entró en vigencia la Ley N° 21.078 sobre transparencia del mercado del suelo. La normativa comenzó a tramitarse bajo el gobierno de Michelle Bachelet, luego del estallido del llamado caso CAVAL, el millonario negocio de especulación inmobiliaria impulsado por la nuera y el hijo de la ex presidenta en la comuna de Machalí. Con posterioridad a la publicación de la ley, dos circulares del Ministerio de Vivienda y Urbanismo le quitaron los dientes a la normativa. ¿El resultado? Se pospone indefinidamente la aplicación de la ley a los planes reguladores comunales e intercomunales en trámite de elaboración.

Vea la réplica de Pablo Contrucci a esta columna.

Resultó sorprendente que tan pronto empezó a operar la Ley N° 21.078 sobre transparencia del mercado del suelo –que entró en vigencia el 15 de agosto–, la División de Desarrollo Urbano (DDU) del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) dictó bochornosas circulares con alcance nacional, cambiando completamente el sentido y propósito de esa legislación que se empezó a tramitar en el Congreso Nacional durante el gobierno de Michelle Bachelet.

A través de las circulares N° 405 del 9 de marzo de 2018, firmada por el arquitecto Pablo Contrucci, y N° 411 del 16 de agosto de 2018, suscrita por su colega Paz Serra, se perturba irremediablemente la correcta aplicación de la Ley Nº 21.078, conocida también como «Ley Caval». Dicha ley pretendía hacer frente a gestiones como aquellas que fueron empleadas por algunos especuladores inmobiliarios que buscaban modificar el Plan Regulador Intercomunal de la Sexta Región para cambiar el uso de suelo de unos terrenos rurales en la comuna de Machalí. Esos operadores comerciales intentaron, sin lograrlo, que esos predios se transformaran en habitacionales mixtos para obtener así las respectivas plusvalías en el mercado del suelo urbano.

A continuación explicamos sucintamente lo sucedido con ambas circulares:

Mediante la Circular DDU N° 405 suscrita por Contrucci, jefe de la DDU bajo el gobierno de Bachelet, se pospone indefinidamente la plena aplicación de la “Ley Caval” a los planes reguladores comunales y planes reguladores intercomunales que estuvieran en cualquier etapa de elaboración, sin considerar que, por mandato de su artículo transitorio, la mencionada ley ya entró en vigencia plena el 15 de agosto de 2018.

Con dicho ardid, la DDU permite que los citados instrumentos de planificación territorial (IPT) no incorporen las nuevas exigencias de transparencia que estableció la Ley N° 21.078. Tampoco que se apliquen sus demás exigencias respecto de la intervención de los particulares en la planificación urbana o las relativas a la imagen objetivo que debe aprobar previamente la ciudadanía. Además, no permite que se aplique el imperativo de fundamentar adecuadamente el plan propuesto; o lo relativo al plazo para la actualización del instrumento; o las nuevas exigencias sobre estándares mínimos que deben cumplir los IPT o lo relacionado con las normas supletorias para los casos en que no exista un Plan Regulador Comunal (PRC).

Con esta artimaña, la flamante Ley Nº 21.078, que curiosamente se llama de transparencia, pasa inmediatamente a ser letra muerta. Y por ello nos preguntamos: ¿qué opinarán los diputados y senadores que la aprobaron de buena fe para que los instrumentos de planificación territorial se confeccionaran y aprobaran con los estándares más altos de probidad, transparencia y participación ciudadana?

Pretender que la nuevas exigencias de la Ley N° 21.078, plenamente vigente, no serán aplicables a ninguno de los instrumentos en estudio o que estén en cualquiera de sus fases de elaboración sería un completo y absoluto contrasentido con el propósito esencial de dicha norma: que no vuelvan a ocurrir las impúdicas situaciones, como el caso Caval, ni lo acontecido con los ilegales guetos verticales en la comuna de Estación Central.

Luego, con la Circular DDU N° 411 suscrita por Paz Serra, ya en el gobierno de Sebastián Piñera, se trastocan absolutamente los nuevos artículos 28 quinquies y 28 sexies, incorporados por la nueva Ley Nº 21.078 en la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC).

A ese respecto, cabe recordar que el artículo 28 quinquies, motivado por la falta de un Plan Regulador  en la comuna de Estación Central que dio paso a la aprobación de 75 permisos de edificación con agrupamiento continuo de altísima densidad de hasta 19.000 habitantes por hectárea (guetos verticales), estableció normas supletorias sólo para las «áreas urbanas» que no cuentan con un Plan Regulador Comunal, tales como fijar una altura, densidad y otros parámetros en función de un promedio de la situación existente alrededor de un predio.

Lo que pretende la referida circular DDU Nº 411 es hacer extensiva las mencionadas normas supletorias a las “áreas de extensión urbana”, que son propias de otro nivel de la planificación urbana, como lo es el intercomunal, generando con ello graves distorsiones respecto de los ámbitos propios de cada instrumento, y confundiendo el tipo de área en que dicha norma supletoria se debe aplicar.

Asimismo, en relación con el artículo 28 sexies, la actual DDU nuevamente tergiversa el plazo de entrada en vigencia de la Ley N° 21.078, esta vez, en relación con la actualización de los instrumentos de planificación que exigió la ley, posponiendo indefinidamente su aplicación, hasta que se modifique la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC).

Es asombroso, por no emplear otro adjetivo más duro, que el Minvu –en los dos últimos gobiernos– recién aparecida la ley la menoscabe por la simplista vía de instrucciones administrativas.

Ante la gravedad de lo ocurrido, el 24 de agosto la Fundación Defendamos la Ciudad denunció estos ardides ante la Contraloría General de la República. Pero llama la atención que el ministro de Vivienda y Urbanismo, Cristián Monckeberg, se mantenga ausente en este nuevo episodio de barbarie jurídica.

Los dos funcionarios públicos que suscribieron ambas circulares debieron haberse asesorado por la unidad jurídica del Minvu y, por ello, cabe la posibilidad de que estemos ante una estrategia consciente de los gobiernos de Bachelet y Piñera para, con sutilezas y eufemismos, neutralizar la aplicación de la Ley N°21.078.

También hay que recordar que la Ley N°21.078 también contempla un artículo quinto que pretende blanquear los permisos mal otorgados con anterioridad a su entrada en vigencia, que aplicaron una serie de beneficios urbanísticos derivados de los Planes Reguladores Comunales en la época en que dichos instrumentos no estaban facultados para hacerlo. Es decir, como estamos en Chile, «hecha la trampa, hecha la ley».

Esa misma Ley N°21.078 creó un «Portal Único de Información», como eje central de la transparencia del mercado del suelo, en donde el Minvu publicaría en su página web la totalidad de los antecedentes de los instrumentos de planificación territorial, es decir, lo relativo a los planes reguladores comunales e intercomunales, cosa que el Ministro Cristián Monckeberg inauguró con gran pompa y publicidad.

Sin embargo, el portal creado para esos fines por el Minvu es inservible: no contiene información oficial, sino que meramente referencial; no está actualizado y su diseño hace prácticamente imposible acceder a los documentos. Por ejemplo, en lo referente al Plan Regulador Comunal de Providencia, publica uno que está derogado, y no publica antecedente alguno del que está vigente desde el año 2007. Asimismo, acceder a los planos que grafican las disposiciones del Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), es imposible, por la sencilla razón de que no se publica. Igualmente no es posible acceder al texto actualizado de la Ordenanza del Plan Regulador Comunal de Las Condes. Y así suma y sigue.

Ya que hemos detectado el artificio concebido por funcionarios públicos muy imaginativos, es de esperar que el propio Presidente Piñera tome cartas en el asunto, ordenando que se dicte a través del Minvu la reglamentación faltante de la nueva ley, a objeto de facilitar su plena aplicación, así como corregir inmediatamente lo relativo al «Portal Único de Información».

Todos queremos que en Chile exista un apego irrestricto al principio de probidad, pues con esa sana práctica tendremos mejores y más sustentables ciudades para vivir en ellas y los actores inmobiliarios tendrán reglas claras para iniciar los proyectos, no como en la actualidad que reina el desorden más absoluto. Suponemos que ese fue el espíritu y la letra de la ley en comento, que desgraciadamente los funcionarios del Minvu se esfuerzan por lo contrario, haciendo más oscura y hasta tétrica la comprensión de la Ley N°21.078.