Mercado del suelo: Realidad y Desafíos

Estimado Bernardo Echeverría Vial, del Comité Inmobiliario de la Cámara Chilena de la Construcción. Es probable que no se haya entendido el sentido de mi publicación. Si bien es cierto que tengo críticas a cómo funcionan los mercados del suelo (no solo en Chile, por cierto), mi publicación tenía por objetivo comenzar a discutir el rol que tiene el sector financiero en la retención especulativa de suelo urbano (no solo ligada a la opacidad del mercado sino entendiéndola de manera más estructural, es decir, ligada a la reserva privada de tierras a mediano-largo plazo). Para mi sería muy provechoso mostrar a actores como la CChC mis resultados y así aclarar el alcance de las conclusiones posibles. Si usted tiene interés en conocer el trabajo que estamos llevando a cabo (con apoyo de Lincoln Institute) yo estaría disponible para alguna reunión, mesa de discusión o cualquier instancia para poner en diálogo nuestros conocimientos. Un cordial saludo, atte. Ivo Gasic Investigador Lincoln Institute of Land Policy

Esta "realidad del país" podría cambiar radicalmente con educación cívica -que implica sin duda saber, tener nociones de Derecho, de la Carta Fundamental, de Leyes-, con mayor cultura sin duda. y con más Estado, se hace evidente, necesario e imperativo, un cambio o reforma profunda al modelo económico neoliberal que responde a la Constitución Política de 1980, y que ha sido aplicado a extremos máximos a nivel mundial en sus políticas sectoriales en Chile, insostenible ya para el mismo uso y rentabilidades producto de sus recursos naturales y de suelo de su territorio, para el desarrollo con equidad, para la reconciliación nacional, para la descentralización del país (la concentración de su población en la Región Metropolitana, en el Gran Santiago es insostenible e inaceptable), y recuperar las confianzas en Poderes del Estado y el Empresariado.[10] [10] Ya son muchas las voces expertas, académicas y multidisciplinarias que así lo consideran. En materia de arquitectura y urbanismo. este ensayo notable, que cita a economistas destacados globalmente: " Bajo escasez. ¿Media casa basta? Reflexiones sobre el Pritzker de Alejandro Aravena" / CAMILLO BOANO* • University College London, Inglaterra, Reino Unido • c.boano@ucl.ac.uk FRANCISCO VERGARA PERUCICH** • Londres, Inglaterra, Reino Unido • franciscovergarap@gmail.com Revista de Arquitectura Vol. 21 • N° 31 • Noviembre 2016 • Arquitecturas colectivas | RESUMEN | El artículo construye una agenda política de transgresión disciplinar contra el capitalismo a partir de las razones que valieron para Alejandro Aravena un Premio Pritzker y la curatoría de la Bienal de Venecia 2016. En ambos casos, las instituciones patrocinantes han informado que se reconoce el rol de Aravena como arquitecto social con una agenda orientada a ayudar a las personas de escasos recursos. A lo largo del artículo se expone la naturaleza ideológica de estas nominaciones y se expone la necesidad de emancipar la arquitectura de la subyugación a los objetivos de la rentabilidad, acumulación de capital y reproducción de ciclos de poder. Se argumenta que este sometimiento al capital ha destruido la naturaleza creativa de la disciplina generando una crisis cuya salida puede darse con más teorización, organización colectiva y explorando nuevos modos de producción. Se convoca a salir de la zona de confort y abrazar la crítica como un camino posible hacia la liberación disciplinar. Cita: :"(...), pero más contradictoriamente, se excluye al capitalismo como causal del problema y se buscan soluciones sin aspirar a transformarlo. Han sido los mismos economistas como Joseph Stiglitz (2012), Gabriel Palma (2013), Thomas Piketty (2014) o Ha-Joon Chang (2015) los que han determinado que sin una transformación profunda, no habrá mayores avances en equidad, por lo que es éticamente deseable que los arquitectos exijan transformar un modelo que ha consumido sus destrezas de diseño (...)"

Toda la razón

Los límites urbanos deben estar restringidos por Zonas de Riesgo . Los límites urbanos deben proteger nuestro Parrimonio Cultural; "el paisaje local", que es nuestra identidad. Los límites urbanos deben ser límites geofísicos con tal de respetar este paisaje y dentro de los límites se debe proveer el crecimiento urbano para un horizonte a 50 años ( 15 o 20 es muy poco ). Las ciudades crecen, hacia el 2050 la población que vivirá en zonas urbanas se duplicará (Cumbre Hábitat III - 2016).. A dónde las metemos ? .? Los loteos "brujos" y su posterior "regulación" son una consecuencia nefasta de la nula preocupación de las autoridades políticas por planificar las ciudades. Son una consecuencia nefasta a la tardía reacción en visualizar con anticipación el crecimiento natural de un territorio (su tendencia) .

Tenemos entonces las enormes ganancias que se obtiene de la propiedad del suelo fuera de limites urbanos realizada por grandes inversionistas - sector de mayores ingresos- ,que especulan e presionan a gobiernos de turno, al Estado, para materializar sus ganancias mediante cambios a Planes Reguladores Metropolitanos o intercomunales (caso Caval)- que modifican el límite urbano, cambiando su uso rústico - de buena calidad silvoagropecuario en muchas regiones lamentablemente-(5) por uno urbano como lo expone Ivo Gasic Klett en su artículo de opinión Efecto Caval: una lupa sobre las sociedades y capitales que operan en el mercado del suelo, y que también expuse ya hace años en otro artículo de opinión en CIPER sobre la Modificación al Plan Regulador Metropolitano de Santiago 100. Tenemos la inexistencia de límite urbano para la vivienda social hasta UF 1.000 por aplicación de la modificación al artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones hecha el año 2003 (Ley 19.859, D.O. 31.01.2003). Tenemos tomas de terrenos fuera de límites urbanos, incluyendo en zonas de riesgo, regularizadas por ley. Una que favorece "ganancias" del sector de más altos ingresos del país, las otras que favorecen "ganancias" de los más necesitados o desposeídos, lo más pobres. ¿ Se ha quedado la clase media pagando solamente estas "ganancias" de los otros dos sectores, asumiendo pérdidas?. La respuesta es No toda la clase media. El discurso público es de que este crecimiento urbano en extensión es "inevitable", y visto que no se fiscaliza, por al contrario, ve que la voluntad política es regularizar las transgresiones a los instrumentos de planificación territorial y urbana mediante cambios a los Planes Reguladores o mediante Leyes., participan en la especulación de una modificación al instrumento de planificación territorial comprando parcelas de agrado, o compran lotes menores correspondientes a una urbanización cuando ya se ha hecho el cambio de uso de suelo mediante una modificación al Plan Regulador Metropolitano o Intercomunal favoreciendo los negocios de inmobiliarias y sector financiero que especularon con la compra de suelo rústico y ejercieron lobby para obtener ganancias millonarias. Esta clase media, ejerce presión para el Estado concesiones obras de infraestructura víal para dar solución a la movilidad necesaria hacia el centro de la ciudad. Un gasto público finalmente que hará ganen plusvalías sus propiedades. Un buen negocio para ellos. Un mal negocio para la clase más necesitada, que ve postergada inversiones públicas en salud y educación pública. Pero está ocurriendo ya hace un tiempo un hecho de "ganancias" especulativas insospechados de esta clase media, muchos están - respaldados por el derecho de propiedad y abogados-, vendiendo " derechos" sobre sus parcelas en sectores no urbanos a otro sector de clase media de menores ingresos para construyan sus viviendas o segundas viviendas, apostando que esto finalmente tendrá que regularizarse por el Estado.(6). Esto no es nuevo, ya ocurre hace ya más de una década en varias regiones. No nos extrañaría ver un proyecto ley luego en el Congreso, iniciativa de parlamentarios. (5) "Su Gerente General. Eduardo Gulisasti, profundizó sobre la nueva unidad de negocios de la compañía: Viña Concha y Toro activará área inmobiliaria desde marzo e identificó 650 hectáreas con vocación residencial en distintas zonas del país" / Por Luis Musquiz y César Sottovia / El Mercurio, Sábado 7 de enero de 2017, pág. B4. (6) "Autoridades y vecinos advierte riesgos sanitarios y de incendios forestales: 5 mil casa ilegales construidas en Laguna Verde detectó Municipalidad de Valparaíso." Uso de suelo en zona forestal y turística impide levantar viviendas y subdividir parcelas de 5 mil m2, pero propietarios venden derechos de sus terrenos . / Por Mauricio Silva / El Mercurio, Lunes 20 de enero de 2014, pág. C6 ; // "Municipios denuncian los engaños y arremeten con querellas y ordenes de demolición de las viviendas: Con loteos ilegales de terrenos están creando villorrios en el litoral norte de la V Región" / Por Audénico Barria / El Mercurio, martes 6 de diciembre de 2016, pag. C10

La Ley N°20.234 se aprobó siendo Patricia Poblete Ministra de Vivienda y Urbanismo, para, se justificaba, "normalizar situaciones anómalas en que los afectados principales han sido pobladores". Se estimaba una ley para beneficiar a 150 mil familias. En palabras de la ex ministra (3): "Esta situación es consecuencia de loteos efectuados por propietarios que han dividido de hecho sus terrenos, sin cumplir con las disposiciones legales y han traspasado los sitios a familias de escasos recursos. la ley venidera permitirá que los afectados puedan realizar la regularización urbanística y. mientras eso ocurre, estarán en condiciones de solicitar a los municipios la recepción provisoria de loteo (...) hemos elaborado una buena solución para muchas familias sencillas que vivían en condiciones que nuestro país no puede permitir"(sic). Agradeció el apoyo de los parlamentarios de todas las bancadas. La ministra ordenó a los secretarios regionales ministeriales incrementar su rol fiscalizador para evitar que en el futuro se siga generando este tipo de situaciones. Esto evidentemente no se ha cumplido, han cambiado ministros y secretarios regionales, vemos no ha existido la debida fiscalización, no se ha hecho, por al contrario, siguen regularizándose loteos brujos, se ha prorrogado dos veces plazo de vigencia de la Ley. total "paga Moya", nadie se hace responsable ni tiene sanción administrativa. Y son gastos del Estado en un saco sin fondo, ya que se construye en zonas de riesgo, y las catástrofes se repiten. Nadie paga, además, los costos de vidas humanas, la perdida que esto significa a nivel familiar y para el Estado. Al mismo tiempo, por otra moción parlamentaria, se promulgaba a principio de marzo de 2008 la "Ley de regularización de viviendas sociales", otra ley para regularizar 400 mil viviendas sociales con valor inferior a UF 520, unos $10 millones, una ley del Mono II. Sin duda para esta ley se ha visto la necesidad de prorrogado su vigencia visto la cantidad de campamentos y loteos irregulares surgidos con posterioridad, sin voluntad política de fiscalización e imposibilitados de impedir, y que se debe seguir regularizando. Tampoco hay inversión pública en urbanizaciones y oferta de vivienda social de valores de subsidios posibles a esa masa de pobladores como alternativa. (4) (3)"Ley aprobada en el Congreso Nacional: Luz verde para regularizar los "loteos brujos" /Por Victor Zúñiga, / El Mercurio, viernes 9 de Noviembre de 2007, pág.C8 ; // (4) "Se invertirán $23 mil millones en cinco años: Valparaíso proyecta terminar con 4.000 terrenos iregulares en los cerros hacia 2020" / Por Manuel Valencia / El Mercurio, Viernes 20 de febrero de 2015, pág. C1 ; // "Encuesta aplicada por el gobierno regional será clave para activar un plan de erradicación: El 59,8 % de la población que vive en campamentos en Antofagasta es extranjera" / Por Carlos Santabna Flores / El Mercurio, Miércoles 11 de noviembre de 2015, pág. C9.

Comparto la opinión de Cristina, y el que también es una barbaridad "borrar" el cono de aproximación del aeródromo El Bosque, es el crecimiento urbano el que debe sujetarse a las condiciones de uso de suelo impuestas por aeródromos y aeropuertos, instalados y recibidos en zonas que no significaban riesgo para la población. No podemos quedar sin tráfico aéreo público ni privado. Pero esto es materia de opiniones que hoy ya no son de límite urbano, y me interesa profundizar más sobre el tema actual de límites urbanos, después, si es posible, comentaré más sobre aeródromos y aeropuertos en Santiago No nombraba en comentario anterior la también perdida o inexistencia de limites urbanos y ordenamiento territorial en playas o suelo costero de Bienes Nacionales, muchos balnearios formados por tomas ilegales también se regularizan, asume el Estado los costos de urbanización, esta ley y las leyes de prórroga de vigencia y complementarias imposibilitan otra cosa, como medidas de desalojo. Se ha Imposibilitado, a mi juicio, la planificación urbana y un ordenamiento territorial sustentable, que implica un racional uso de los recursos naturales y el uso del suelo, bien no renovable, y la no contaminación ambiental de lugares o localidades con ecosistemas vulnerables. Y se regulariza o urbaniza en zonas que pueden ser afectadas por oleajes, incluso por tsunamis.(sic) (2). (2) "Ministerio de Bienes Nacionales: Inician plan para regularizar las tomas costeras en Atacama" /Por Alejandra Nuñez / El Mercurio, Domingo 23 de agosto de 2015, pág. C19; // "Este lunes comienza la inscripción de las solicitudes de alquiler en la zona de Flamenco: Inician plan de arriendo que regulariza 5.000 tomas irregulares en la costa de Atacama"/ Por manuel valencia y Alejandra Nuñez / El Mercurio, , Domingo 4 de octubre de 2015, pág. C12; "Ministerio de Bienes Nacionales: Inician plan para regularizar las tomas costeras en Atacama" /Por Alejandra Nuñez / El Mercurio, Domingo 23 de agosto de 2015, pág. C19.; // "Más de 2.000 improvisadas casas se alzan frente a una de las playas más hermosas de la comuna de caldera: Hasta 10 mil personas pasan sus vacaciones en puerto Viejo, la toma más grande de Chile"/ Por Alñejandro Nuñez/ El Mercurio, Domingo 24 de enero de 2016, pág. C18.

Es una pésima " política pública" donde nuestros legisladores, en quienes cae la responsabilidad: son irresponsables, ignorantes y responden a un afán oportunista sin pensar en el bien comün, en el futuro, ni en las consecuencias de sus actos. Dictan leyes para atacar un problema puntual, pero no se dan cuenta que su decisiòn se generaliza a todo el territorio nacional dejando el desastre. Ejemplo de ello es la obsesiòn de la ministra por eliminar el cono de eyecciòn del aedrodromo El Bosque ( PRMS) para dar cabida a viviendas, sin tomar "conciencia" que existen "otros" aeródromos en la RM donde la ciudad se acerca y los conos son para restringir las viviendas y evitar un desastre de proporciones. Es mejor quedar políticamente bien con algún comité...., ese es el fin de nuestras autoridades.

El problema para "frenar" el rompimiento de limites urbanos y la expansión urbana por medio de tomas y la "urbanización" de suelo rústico, silvoagropecuario, cerros, quebradas y zonas de riego hoy se hace inatajable e inmanejable por cualquiera autoridad política, y por alcaldes. Nuestros legisladores han aprobado el año 2008 la L1y 20.234, iniciativa de 11 diputados y aprobada por el Congreso (sic), que "Establece un procedimiento de saneamiento y regularización de loteos, una ,"ley del mono", para loteos brujos o iirregulares , una ley que se ha ido alargando su vigencia por otras leyes por ya 9 años mediante la ley 20.562 D.O. 25.01.2012,(mientras se discutía la Política Nacional de Desarrollo Urbano por un Consejo nominado presidencialmente), y por la Ley20.812, D.O. 30.01.2015 que la prorrogó por un plazo de cinco años a contar de entrar en vigencia ésta ley, vigente entonces actualmente y tendrá 11 años de vigencia. El Estado, los municipios, en consecuencia, pueden y tienen la obligación de dotar de servicios de agua, alcantarillado, electricidad y pavimentación a estos loteos brujos, incluso estando en zonas de riesgo "siempre que se acompañe un estudio de riesgo que determine las acciones que deben ejecutarse para mitigarlo y permitir su utilización, conforme a las normativas de urbanización y construcciones. Tales acciones deben estar materializadas antes de la recepción municipal definitiva. Los loteos emplazados en áreas de riesgo podrán postular a recursos de organismos y o de fondos públicos para la elaboración de los referidos estudios y para ejecutar las obras de mitigación"" (Considerando 5 de Art.2°, y subrayado modificación a este art. 2° introducida por Ley 20.812). Los funcionarios municipales no tendrán las responsabilidades a que se refiere el artículo 22 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, por las recepciones provisorias o definitivas que otorguen en cumplimiento de esta ley"(Art. 10, Ley 20,234). En consecuencia, es "de tontos " no tomarse las quebradas y zonas de riesgo, y después pedir al Estado que invierta para poder "vivir" dignamente. Los recursos del Estado para todo esto "sepa Moya" de donde saldrán

La autoridad política , porque la decisión recae en ellos al ser una política pública, maneja el "límite urbano" no sólo de manera arbitraria, sino sin sentido ni coherencia en el tiempo. Un día se opta por la densificación y otro día por la extensión. Tampoco se restringen adecuadamente las zonas de riesgo ni se protegen quebradas, lo anterior queda plasmado en los Seminarios, libros y buenas intenciones de pocas personas. A ninguna autoridad "le gusta" esto, porque son medidas a largo plazo (10-20 años) y como los periodos son cortos , optan por los subsidios y todo lo relacionado con las viviendas. Así funciona. Hasta que queda algún desastre como en Valpo.

En un ensayo que escribí el 2004 "Crecimiento Urbano en extensión; un enfoque ético", tocaba lo respecto a límites urbanos en su parte III.- Análisis crítico-ético a seis principales fundamentos que dieron origen a la Resolución N°107 del Gobierno Regional-Minvu (2003), y, visto el artículo en comento estimo conveniente transcribir el quinto fundamento que analizaba:: Quinto fundamento: “Los límites urbanos son los culpables del alza de costo de los terrenos urbanos, se deben eliminar para bajar su valor, beneficiando el mercado inmobiliario y dar respuesta a la vivienda social". "En un 22,5 % aumentó el valor del metro cuadrado de terreno en el Gran Santiago respecto del primer trimestre del 2003 (promedio de las 34 comunas)…", es lo que nos informa la prensa recientemente en artículo "Aumenta valor del suelo en el Gran Santiago, El Mercurio, 28.05.04, cuerpo B, pg. B12. La ampliación de los límites urbanos producto de la Política Nacional de Desarrollo Urbano de 1979, D. S. Minvu N°420, durante el régimen militar, determinó que el suelo urbano de 45 mil há. de Santiago en 1978 subiera a 105 mil há. (Lo que modificó el PRMS/94 dejándolas en 60 mil há.). ¿Qué ocurrió? Los valores del suelo urbano subieron. Cito un extracto de un ensayo de Pablo Trivelli Oyarzun (1) de 1991, Autoritarismo Político y Liberalismo Urbano, el caso de Santiago de Chile durante el régimen militar: "Con estas medidas se pretendió dar cauce a un desarrollo natural de las ciudades, siendo la referencia de lo natural los dictámenes del mercado. Se esperaba, además, que un aumento de la oferta (potencial del suelo legalmente definido como urbano) provocaría una disminución de los precios de la tierra, lo que a su vez posibilitaría una solución automática del déficit habitacional que se venía acumulando debido a la negligencia del gobierno en esta materia. En un contexto de bonanza económica, crédito barato y un tratamiento tributario excepcionalmente favorable, los precios de los terrenos no solamente no bajaron, sino que, por el contrario, se produjo una violenta alza en los valores de suelo y una acción especulativa de grandes proporciones". "Santiaguinos Desmemoriados" tituló su premonitorio y notable artículo de opinión Ramón Delpiano, en ese entonces Director del Colegio de Arquitectos, publicado en El Mercurio el 21.01.2000. Cito un párrafo: "Las CROT (Comisiones de Ordenamiento Territorial) han terminado influidas por la plusvalía de negocios de envergadura - formidable "cocaína territorial"- que se harán más rentables mientras más los consienta la autoridad. Muchos tememos que el próximo gobierno topará con nuevas presiones, que alegando, por ejemplo, menos costos para los sin casa o activar la construcción deprimida, continuarán hipotecando la salud de las generaciones venideras". En su artículo R. Delpiano argumentaba con cifras la falsedad de la tesis de la baja de valor del suelo urbano incorporando suelo rural al desarrollo urbano. Han existido más argumentos de presión como es el de la igualdad de derechos de la propiedad. ¿Por qué Colina, Lampa y Til-Til y no Calera de Tango, Lonquén, Pirque, etc? Entonces, según las experiencias ya vividas, los resultados ya evaluados de esta tesis podemos concluir que: Prometer lo que no se puede cumplir es antiético, además de desmemoriados. (1) Pablo Trivelli O., Ingeniero Comercial, Ph.D. in Economics, Universidad de Cornell, USA., Profesor del Instituto de Estudios Urbanos- Pontificia Universidad Católica de Chile