Inacap: Reacciones de Germán Molina Morel y José A. Guzmán y las respuestas de CIPER

CARTA DE GERMÁN MOLINA MOREL A CIPER

Sra. Directora Ciper Chile

Por la presente, desmiento tajantemente las insinuaciones y juicios erróneos del reportaje escrito por el periodista Nicolás Sepúlveda y publicado por Ciper el 24 de noviembre.

Sólo en su imaginación está una supuesta conspiración de empresarios vinculados a la Cámara Chilena de la Construcción, como acusa su medio, para comprar a costa del patrimonio de Inacap 14 de las 51 propiedades en que funcionaron oficinas o sedes suyas después de 1989.

La política de Inacap respecto a la compra y ventas de propiedades a lo largo de Chile, así como en cuánto ha aumentado su patrimonio desde que CPC intervino en su gestión, me resulta por completo ajena y será cuestión de su defensa.

Pero en cuanto a las alusiones lesivas a mi honra, le informo que el procedimiento que siguió la Empresa Molina Morel para comprar los 4 terrenos en Camino El Alba, que comprendían 2 mil 3 metros cuadrados, es el que se sigue regularmente y la oferta llegó por los canales normales, con total transparencia. Después de un informe de constructibilidad, según las normas vigentes, nuestra empresa ofreció UF.28.560, oferta que fue considerada, entre otras, y aceptada por Inacap, entidad que actuó a través de su gerente Inmobiliarias Inacap, el Sr. Pablo Izquierdo.

Que Inacap haya podido tener considerado ese activo en un valor diferente es una circunstancia que ignoramos y que puede deberse a consideraciones técnicas, como suponer una constructibilidad distinta, tema que, en todo caso, no fue de nuestra incumbencia. Lo que estoy cierto es que no se pagó el tal «precio irrisorio», como acusa Ciper, ya que nuestra empresa ofreció un precio en condiciones de mercado y que, en todo caso, fue más del doble del avalúo fiscal (UF 11.678) por las 4 propiedades.

Al momento de la compra, en diciembre de 2005 y como era de conocimiento general había un proyecto de Metro Los Dominicos que en definitiva sólo se concretó en enero de 2010, eventualidad que fue siempre considerada.

Sin perjuicio de lo manifestado, hago expresa reserva de los derechos y acciones que me competen con motivo del contenido de la publicación a la que me he referido y sobre la cual no fui consultado.

Esperando su pronta publicación, saluda a usted

Germán Molina Morel

RESPUESTA DE CIPER A GERMÁN MOLINA MOREL

Sr. Germán Molina Morel:

En ninguna parte del reportaje “El negocio inmobiliario que dirigentes empresariales hicieron con bienes de Inacap” (publicado el 24 de noviembre), se insinúa la existencia de una «supuesta conspiración de empresarios vinculados a la Cámara Chilena de la Construcción (…) para comprar a costa de Inacap 14 de las 51 propiedades en que funcionaron oficinas o sedes suyas después de 1989″, como usted consigna en la carta que envió a CIPER.

Tampoco se vierten en ese reportaje hechos concebidos en la imaginación de nuestro equipo periodístico, como usted afirma. Lo único que allí hay son hechos registrados en documentos oficiales y corroborados y ampliados en escrituras, los que a nuestro equipo le ha costado meses rastrear.

Esa ha sido la única manera de llegar a conocer algunas políticas de compra y venta de bienes raíces realizadas por la Corporación Inacap, a través de sus inmobiliarias relacionadas, ya que no existe información disponible que dé cuenta de manera transparente y a cabalidad de sus inversiones, utilidades, construcciones y ventas.

1-. Es un hecho que el 5 de diciembre de 2005 la inmobiliaria de su propiedad (MM Molina Morel), le compró a Inacap cuatro inmuebles por un total de 28.560 UF ($513,7 millones de la fecha). Esos inmuebles están en una ubicación comercial privilegiada: Camino El Alba entre las numeraciones  8552 y 8654, en Las Condes (Santiago). También es un hecho que solo diez años antes (1995), Inacap pagó por esos inmuebles 55.003 UF ($658 millones de la fecha). Además, la propia corporación educacional les otorgaba un valor contable tributario de $704 millones.

Para cualquier operador inmobiliario con experiencia y oficio, algunos de los cuales consultó CIPER, ese no fue un buen negocio para el centro educacional. La razón: vendió mucho más barato de lo que compró en un sector que en las últimas décadas no ha hecho más que aumentar su valor.

En cambio, para su inmobiliaria fue un excelente negocio. La tasación fiscal total de los departamentos, estacionamientos y bodegas que la inmobiliaria construyó en Camino El Alba fue de $1.478, 8 millones en 2007, cuando se ingresó el mapa respectivo al Conservador de Bienes Raíces. Ese valor se pudo multiplicar al momento de vender cada uno de los 33 departamentos que allí construyó. Para dar un ejemplo, este es el avalúo comercial que exhibe uno de esos departamentos en la actualidad: 13.600 UF ($357 millones).

2-. Hay un segundo hecho que el señor Germán Molina Morel desconoce en su carta. Los criterios de venta que decidió Inacap en su negocio con la Inmobiliaria Molina Morel no fueron los mismos que se utilizaron en la misma fecha (2005 y más) en las otras propiedades que vendió en la Región Metropolitana. Es cosa de comparar las cifras.

Según la tasación que Inacap hizo de sus inmuebles en 1999 (cuando traspasó propiedades de la corporación a una inmobiliaria relacionada), la propiedad de Camino El Alba (Las Condes) que vendió a la Inmobiliaria Molina Morel, fue la única por la que recibió un pago menor al valor contable tributario estimado por la propia corporación.

La ratificación de lo anterior está en las escrituras que dan cuenta de la venta que hizo Inacap en 2005 del terreno y construcción de Padre Hurtado con Colón, también en Las Condes, al Grupo Plaza. El valor contable de ese inmueble que registran en noviembre de 1999 los documentos oficiales de la corporación educacional, es de $1.100 millones. En 2005 esa propiedad se vendió al Grupo Plaza en $5 mil millones.

Lo mismo ocurre con la sede que Inacap tenía en Ñuñoa, en Av. Zañartu 980, la que fue valorizada por el plantel en $426 millones, y fue vendida en 2015 al Grupo Penta en $2.500 millones. En ambos casos el precio de venta fue casi cinco veces superior a la valoración hecha por el plantel.

Las únicas propiedades de Inacap en la Región Metropolitana que fueron vendidas a un precio menor del valor contable tributario de 1999, fueron las que compró la Inmobiliaria Molina Morel. El valor contable era de $704 millones y el precio de venta fue de $513 millones.

El señor Molina Morel  afirma que para comprar los más de 2 mil metros² que completan los cuatro inmuebles que adquirió en Camino El Alba, siguió todas las vías “regulares”, “normales” y con “total transparencia”. Y agrega que, su oferta “fue aceptada por Inacap, entidad que actuó a través de su gerente de Inmobiliarias Inacap, el Sr. Pablo Izquierdo (Echenique)”.

Es obvio que los hechos que registra nuestro reportaje merecen una explicación pública de parte de quienes tenían en sus manos la gestión de Inacap en esa fecha (2005). El directorio de la corporación era presidido por José Antonio Guzmán, quien también nos escribió (ver carta a CIPER y la respuesta correspondiente más abajo). También sería interesante escuchar la versión de Pablo Izquierdo Echenique, quien fue gerente de Inmobiliarias Inacap desde 1996 y hasta 2010.

Dado el tenor de su respuesta y las operaciones inmobiliarias que subsisten en la nebulosa, los hechos planteados por CIPER encienden una luz de alerta -que sigue siendo roja- sobre las decisiones que se han adoptado en la Corporación Inacap respecto del destino de sus bienes y de los dineros de aranceles y matriculas. Más aún ahora que se ha oficializado el ingreso de Inacap al sistema de gratuidad de la educación superior.

Lo saluda
Mónica González
Directora de CIPER

CARTA DE JOSÉ ANTONIO GUZMÁN  A CIPER

Señora
Mónica González Mujica
Presidente y Directora de Ciper Chile:

Estimada Mónica:

Me has decepcionado profundamente.

Comprendo que dentro del propósito de CIPER de atacar a Inacap pongan en tela de juicio la decisión de vender sus propiedades en desuso. De ello tendrá que defenderse Inacap. Pero te puedo asegurar que todas ellas fueron hechas en uso de sus atribuciones, transparentes, con procesos de licitación abiertos y a precios de mercado.

Lo que es reprobable es que se le dé caracteres de escándalo a legítimas compras de inmobiliarios, que son los únicos compradores naturales de esas propiedades, con el objeto de involucrar dolosamente a muchas personas.

En el caso de la transacción entre Rio Napo e Inacap, esta obedeció a una licitación llamada por Rio Napo para enajenar terrenos de su propiedad en la comuna de Maipú. Para tal efecto se elaboraron las respectivas bases, se hicieron las publicaciones en medios de prensa, se entregaron las bases a 26 interesados y se abrieron las ofertas ante Notario Público, como se desprende de los documentos que te anexo a la presente (ver documentos).

La única oferta fue de Inacap, que se adjudicó el frente a Av. Americo Vespucio, la parte de mayor valor, constructibilidad, altura y densidad del terreno de Maipú, según el Plano Regulador vigente al momento de la oferta, a un precio de UF 116.648,38, que ofreció pagar con un terreno de su propiedad en Talcahuano por valor de UF 36.100, fijado por el oferente; y el saldo de UF 80.648,38, en dinero efectivo.

Al contrario de lo manifestado por el reportaje, el precio de transacción del terreno de Talcahuano fue más de cinco veces superior al avalúo fiscal correspondiente.

Consciente del conflicto de interés que me afectaba como presidente del Consejo, pero atendiendo al interés de Inacap de adquirir ese terreno, me inhabilité completamente de participar  en las sesiones de Consejo de Inacap en que se tomó la decisión de concurrir a la licitación, así como de fijar los términos de la oferta, como consta en las actas correspondientes del Consejo de Inacap, decisión que fue tomada en forma unánime por el resto de los directores.

Como es público, durante los últimos años he sido el primero en respaldar la libertad de prensa y el periodismo de investigación, pero este requiere de rigurosidad y objetividad, al margen de la línea editorial de quien lo suscribe.

El reportaje publicado el día 24 pasado adolece de ambos atributos, tergiversa mañosamente los hechos y busca enlodar mi nombre y el de mis socios, lo que pone en seria duda tu buena fe y tu ética periodística, así como la de tu vicepresidente Carlos Peña, del resto del directorio y del periodista investigador.

De acuerdo a la ley y al respeto recíproco que siempre hemos tenido, te agradeceré publicar esta carta.

Me he permitido hacer llegar copia de esta carta al presidente de Inacap, al presidente de la CPC (Confederación de la Producción y del Comercio) y al presidente de la Cámara Chilena de la Construcción, para ser difundida entre sus asociados y colaboradores.

Te saluda cordialmente
José Antonio Guzmán M.

RESPUESTA DE CIPER A JOSÉ ANTONIO GUZMÁN

Estimado José Antonio Guzmán:

Lamento profundamente haberlo decepcionado. Ahora, en función de que en estas líneas debo cumplir a cabalidad mi rol como directora de CIPER, no expresaré aquí lo que significó para mí informarme durante el desarrollo de esta investigación de los hechos que allí se exponen. Me lo reservo, y espero poder hablar de ello personalmente en el momento que usted lo estime.

Al contrario de lo que plantea José Antonio Guzmán Matta en su carta, en la investigación de CIPER “El negocio inmobiliario que dirigentes empresariales hicieron con bienes de Inacap” (publicado el 24 de noviembre), no se busca “atacar” a Inacap y tampoco tergiversar mañosamente los hechos, violentando así la ética periodística a la que este equipo de CIPER busca con afán ceñirse cada día.

En esa investigación, tampoco se buscó hacer “escándalo” y menos involucrar dolosamente a determinadas personas. Cabe sí puntualizar, que el vicepresidente de la Fundación CIPER, el abogado y rector de la Universidad Diego Portales, Carlos Peña, no ha tenido ninguna participación ni en la preparación de la pauta y menos en la investigación y publicación en cuestión. Como lo hemos informado reiteradamente, uno de los privilegios de este periodismo independiente que permite esta fundación, es que su directorio no interviene jamás en esas etapas clave de nuestro trabajo. Y solo debería intervenir si con nuestras publicaciones faltamos a la verdad.

Este no es el caso. Lo que nuestra investigación recoge son hechos que resultan tanto de documentos como de escrituras oficiales.

1-. José Antonio Guzmán afirma que siendo presidente del directorio de la corporación educacional Inacap, se inhabilitó de participar en las juntas directivas donde se analizó una operación de compra y venta de dos inmuebles en Maipú y Talcahuano con la Inmobiliaria Río Napo, de su propiedad.

Las escrituras que CIPER encontró en la Notaría de Iván Torrealba indican exactamente lo contrario: José Antonio Guzmán sí presidió las dos reuniones realizadas el 25 de mayo de 2005, las que se realizaron exclusivamente para finiquitar ese negocio.

En efecto, las escrituras dan cuenta de que a las 8:45 horas de ese 25 de mayo, en las oficinas de Inacap ubicadas en Vitacura, se dio inicio a la sesión ordinaria de su Consejo Directivo N° 272. El asunto a tratar: la postulación del plantel a la licitación privada lanzada por Río Napo para vender su terreno ubicado en Maipú. Además de Guzmán Matta, en la reunión también participaron los consejeros Hernán Sommerville, Patricio Fernández, Andrés Santa Cruz, Fernando Lihn; además de José Pedro Undurraga, en su calidad de director ejecutivo y el secretario Luis Prieto.

El acta consigna que el gerente de Inmobiliarias Inacap (Pablo Izquierdo Echenique) estuvo a cargo de la exposición, quien dio cuenta de la decisión del “Comité Inmobiliario” de participar de la licitación de Río Napo para el terreno en Maipú. Y también, de entregar en parte de pago el inmueble que Inacap tenía en Talcahuano (Las Golondrinas 180).

El acta de ese consejo directivo, presidido por Guzmán Matta, registra que ambas decisiones del “Comité Inmobiliario” fueron ratificadas por la unanimidad de sus miembros (Acuerdo 39/05).  En el documento debidamente legalizado y firmado por todos los asistentes, no hay ninguna referencia a que Guzmán Matta se hubiera inhabilitado de participar en esas decisiones, aunque sí hay constancia de que los únicos directivos que se excusaron de asistir fueron el vice presidente de la corporación, Walter Riesco, y el consejero Guillermo Feliú.

Una vez finalizada esa reunión, y según la misma escritura, ese 25 de mayo de 2005 se inició otra reunión del Consejo Directivo de la Corporación Inacap, también presidida por José Antonio Guzmán Matta y participaron los mismos directivos. El tema: el destino del inmueble de propiedad de la corporación en Talcahuano.

Fue allí, según la escritura, que el gerente de inmobiliarias Inacap pidió la ratificación del acuerdo recientemente adoptado. Esto es, ofrecer a Río Napo esa propiedad (Talcahuano) en parte de pago por el inmueble que le quería comprar en Maipú. La ratificación fue unánime y firmada por todos los asistentes, incluyendo su presidente. No hay ni un solo registro de que José Antonio Guzmán se hubiera inhabilitado –como corresponde hacer la constancia en esos casos–, no obstante que esa decisión afectaba sus intereses.

Como encargados de finiquitar el negocio inmobiliario, el consejo directivo delegó poder amplio a los consejeros Walter Riesco y a José Pedro Undurraga. Para tal efecto, ambos debían citar y asistir a una asamblea de la Sociedad Inmobiliaria Inacap Zona Sur (entonces propietaria del inmueble).

2-. El señor José Antonio Guzmán Matta envió a CIPER una serie de documentos de su inmobiliaria Río Napo en los que se detallan los movimientos realizados para vender su terreno en Maipú. Uno de ellos, es un certificado de avalúo fiscal de la propiedad de Talcahuano que Inacap le vendió a Río Napo en parte de pago. Allí se lee que el avalúo del terreno era de $121 millones (primer semestre de 2006), mientras que el avalúo de las construcciones era de $997 millones en la misma fecha. Es decir, el avalúo del inmueble era de $1.118 millones. Sin embargo, la Inmobiliaria Río Napo solo le pagó $640 millones a Inacap por el terreno y las edificaciones.

Cuando Guzmán Matta respondió a las consultas de CIPER durante esta investigación, explicó que el valor fue menor a la tasación, porque a su inmobiliaria no le interesaban las construcciones, sino solo el terreno. Resulta a lo menos peculiar que en una transacción inmobiliaria, una de las partes, y especialmente la vendedora, acepte vender a un precio bastante menor de su avalúo fiscal en función de que al comprador no le interesan los edificios allí construidos. Lo anterior podría tener una justificación en que el terreno en Maipú, que Inacap quería para su nueva sede en Santiago, y por el cual se entregaba el inmueble de Talcahuano en parte de pago, tuviera muchos oferentes. No era así.

Guzmán Matta aseguró a CIPER que la venta del terreno en Maipú se realizó a través de una licitación privada. Los documentos que nos hizo llegar así lo prueban. El 20 de abril de 2005, Río Napo llamó a licitación para ofrecer su paño en Maipú y entregó las bases a 26 empresas. Pero la única que demostró su interés y respondió fue Inacap.

Es más, el 18 de mayo de 2005 se celebró la licitación y los documentos revelan que Inacap ofertó por una cifra superior al mínimo establecido en las bases: el plantel ofreció y pagó 115.556 UF ($2.100 millones de la fecha), cuando el precio mínimo era de 110.000 UF ($1.900 millones de entonces).

La sincronización fue perfecta. El 25 de mayo de 2005 se realizaron las juntas directivas de Inacap –presididas por Guzmán Matta– en las que se ratificó la compra a Río Napo del terreno en Maipú y la venta en parte de pago por ese terreno del inmueble en Talcahuano a la misma Río Napo. Un día después, el 26 de mayo, Inmobiliaria Río Napo aceptó la oferta de Inacap y le adjudicó el terreno.

Lo saluda
Mónica González
Directora de CIPER