A la espera de una señal para que las inmobiliarias respeten la ley

Como es de público conocimiento la inmobiliaria Mall Viña del Mar S.A. que pertenece a Ripley y Parque Arauco en partes iguales, construye en Viña (14 Norte) un nuevo centro comercial con un permiso de 2000 que perdió su vigencia.

A instancias de la Corte Suprema, en audiencias de conciliación, esta inmobiliaria llegó a un acuerdo con el abogado de la Municipalidad de Viña del Mar para concretar lo que en nuestra opinión constituye un nuevo hecho ilegal, materia que se verá hoy 5 de diciembre en la 3ª Sala del Máximo Tribunal.

Con el objetivo de dejar un testimonio de lo abusivo de este acuerdo, que además debe ser aprobado por el Concejo Municipal de Viña del Mar que sesionará también hoy 5 de diciembre, describimos el caso para que la opinión pública informada saque sus propias conclusiones.

1.- La Contraloría General de la República, mediante dos  dictámenes (el 95.979, de 2014 y el 40.983, de 2015), determinó que eran ilegales las prórrogas al Permiso de Obra Nueva  que le permitían a la empresa Mall Viña del Mar S.A construir un nuevo Mall en Viña, y que por lo tanto los permisos debían caducar.

Adecuar el proyecto a la normativa urbanística vigente no le causa afectación económica alguna al titular y, a la vez elimina el impacto irremediable y permanente que este tendrá sobre el barrio y sus habitantes.

La Dirección de Obras Municipales (DOM)  procedió en consecuencia y las prorrogas del permiso N° 1.349-2000, caducaron. Dicho de otro modo, la alcaldesa, Virginia Reginato y el director de obras municipales (DOM), Julio Ventura,  procedieron de acuerdo a la ley, obedeciendo lo dictaminado por la Contraloría General de la República.

2.- Cabe recordar que el antiguo permiso de edificación, cursado hace dieciséis años a una empresa relacionada con los actuales dueños, con exageradas normas urbanísticas, amparaba la construcción de un Mall en la zona V6B del Plan Regulador Comunal (PRC) de Viña del Mar.  En dos ocasiones se resolvió que esos permisos habían caducado pero esas decisiones fueron dejadas sin efecto por presiones indebidas del privado interesado. Por esta razón, la inmobiliaria argumenta hoy que no se ha producido la caducidad del permiso, la que en todo caso opera automáticamente y de pleno derecho, cuando no se han cumplido las exigencias contenidas en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC).

3.- Además, el ex Seremi del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo de la  V Región, el arquitecto Matías Avsolomovich, fue sancionado por la Contraloría por su responsabilidad en estos hechos, encontrándose el expediente en manos de S.E. la Presidenta de la República desde el 2 de diciembre pasado sin obtener aún una respuesta, (asunto que se describe en link y en el documento adjunto). 

4- Nuestra posición, expresada por escrito a los magistrados, es que la Inmobiliaria Mall Viña del Mar S.A. se encuentra en la obligación de tramitar un nuevo permiso de obra. Y por lo tanto, debe adecuar lo edificado a la normativa urbanística vigente, la cual establece que los edificios de uso público, como este proyecto, deben enfrentar vías troncales o expresas (ver artículo 2.1.36 de la OGUC). Dado que el proyecto enfrenta en todo su perímetro sólo vías estrechas, la construcción del Mall ya no es posible en el sector donde se construye.

5.- La instalación de un centro comercial en un sector residencial que no cuenta con la vialidad necesaria, tendría un impacto enorme por la concentración de grandes flujos de peatones, vehículos, camiones, basura, contaminación acústica y ambiental, etc.

Por otra parte, las zonas donde se construye (V6B y E-5, del Plan Regulador de Viña del Mar), permiten un coeficiente máximo de metros construidos  de 8.000 m2. Pero el proyecto en cuestión tiene 34.426 m2, sobre el nivel natural del terreno. Cabe señalar, en todo caso, que tampoco los referidos 8.000 m2 pueden destinarse a equipamientos, como es el caso del Mall.

6.- La Corte Suprema, conociendo de los recursos de casación interpuestos por la Municipalidad de Viña del Mar y Carlos Valencia, miembro de la Fundación Defendamos la Ciudad, llamó a las 3 partes a audiencia de conciliación. Valencia, tercero coadyuvante, presentó una propuesta que, tomando en consideración la normativa urbanística vigente, consiste en transformar el centro comercial en un edificio con destino habitacional (vivienda, hospedaje, hotel). Para ello se propuso la demolición de 12.412 m2 sobre el terreno, equivalente a menos del 20% de los 62.156 m2, que incluyen las edificaciones bajo tierra, declarados en el permiso.

7.- De acuerdo a la propuesta de  Fundación Defendamos la Ciudad, las demoliciones referidas permitirían recuperar las zonas de antejardín y áreas no construidas exigidas en la zona V6b del PRC de Viña del Mar, en donde se señala que la ocupación máxima de suelo para más de 9 metros de altura es de un 30 % del terreno.

Nos oponemos a la conciliación entre el abogado de la municipalidad de Viña y la inmobiliaria que construye el Mall de 14 Norte porque la entendemos como una mera vía de escape para violar la ley.

Hoy el edificio ocupa un 91% y tiene bastante más de 9 metros de altura. La adecuación del proyecto a la normativa actual, permitiría a los dueños aumentar el número de estacionamientos, de 557 a 1.114, es decir, en un 100%, pudiendo construir una loza de 9.000 m2, a la mitad de la doble altura del primer subterráneo.

8.- En los pisos superiores, los sectores con doble altura, podrían edificarse lozas intermedias, para lograr la constructibilidad máxima de 32.5000 m2 que establece la zona V6B del PRC de Viña del Mar, incluido el beneficio de fusión de lotes contenida en la ley. De esta forma, si el titular del proyecto vende 32.500 m2 a 65 UF por m2, puede obtener un ingreso de 2.112.500 UF. Asimismo, por la venta de 350 estacionamientos a 350 UF cada uno, podría obtener un ingreso de 122.500 UF, lo que totalizaría un ingreso de 2.235.000 UF.

9.- La inversión para adecuar el edifico a la legalidad, será del orden de las 700.978 UF, por lo tanto, el titular del proyecto se quedaría con la propiedad del inmueble y explotación de 764 estacionamientos en subterráneo y un importante margen de utilidad.

Esto quiere decir que adecuar el proyecto a la normativa urbanística vigente no le causa afectación económica alguna al titular y, a la vez elimina el impacto irremediable y permanente que este tendrá sobre el barrio y sus habitantes.

10.- Lamentablemente, las propuestas presentadas en la Corte Suprema por la Inmobiliaria Mall Viña del Mar S.A. y los abogados de la Municipalidad de Viña del Mar, insisten en la construcción del referido Mall, con ciertas compensaciones que escasamente atenuarán el enorme impacto al sector. Esa propuesta nos parece improcedente. Será decidor que lo resuelva el Concejo Municipal del Viña del Mar, más aún si el propio director de obras municipales ya declaró la caducidad del permiso en los términos señalados por la alcaldesa.

En resumen, nos oponemos a la denominada conciliación entre el abogado de la municipalidad y la inmobiliaria porque la entendemos como una mera vía de escape para violar la ley.

En todo caso, independientemente de lo que resuelva el Concejo Municipal, quien tendrá la última palabra será la 3ª sala de la Corte Suprema la que, con su próximo fallo, dirá si exigirá el cumplimiento de la ley, confirmando la caducidad del permiso, o acogerá las rogativas de la inmobiliaria y sus dueñas.

Estas empresas han alegado permanentemente que en este negocio procedieron de buena fe, pero eso es, a la luz de la evidencia aportada, un ardid.

Conforme a la sentencia del Máximo Tribunal en esta materia, el mercado inmobiliario sabrá cómo comportarse en sus emprendimientos.