El rol público en la vivienda y el suelo

Una de las áreas más deficitarias del pasado gobierno fue la vivienda y, particularmente, la vivienda social. Las estadísticas muestran que la construcción en este segmento, descartando la reconstrucción, se estancó, llegando a cifras comparables a las de la década de los 90, mientras subía la edificación de casas y departamentos para tramos más altos y particularmente de oficinas.

El fracaso del DS 49 es parte sustantiva de este problema. A diferencia de normas anteriores donde se instaba a las familias a postular a subsidios a través de proyectos que reunían ex ante a compradores y vendedores, la administración Piñera desligó la oferta de la demanda. Se buscó una solución a un problema real, la intermediación de las EGIS (Entidades de Gestión Inmobiliaria Social), separando la calificación social de la producción de viviendas. Se confió en que entregando los subsidios en papel, el mercado iba a generar soluciones para esas familias.

No ocurrió, no se produjeron viviendas para esas familias y hoy entre 30 mil y 50 mil familias cuentan con el subsidio –papel en la mano–, pero no encuentran casas o departamentos al alcance de sus posibilidades donde hacerlos efectivos.

¿Qué ocurrió? Múltiples factores. Los constructores señalan que criterios más rígidos de los municipios y el agotamiento de suelo en el radio urbano dificultan la construcción de viviendas de bajo valor. Sin embargo, catastros recientes señalan que existen algunos sitios estatales y también privados que reúnen las condiciones para ejecutarse.

Lo que probablemente se agotó no son los terrenos, sino una forma de construir ciudad y un modelo de negocios inmobiliarios de rentabilidades excesivas. También está en cuestión la forma de reunir oferta y demanda en la vivienda social y los mecanismos para medir el costo de los proyectos, que enfatiza en el corto plazo y no en periodos más extensos.

Deben adoptarse medidas urgentes para salir de esta situación con la prisa que requieren las miles de familias a quienes se les entregaron subsidios; otras tantas que no lo han obtenido aún, pero lo esperan y también aquellas a quienes se les entregaron viviendas sociales en décadas anteriores y que hoy reclaman mejoramientos.

Entre las acciones requeridas, es indispensable un mayor rol del sector público para ordenar y estimular la oferta de vivienda para familias de ingresos bajos y medios. Para ello deberíamos generar proyectos arquitectónicos en terrenos públicos ya existentes o que se adquieran, cuya construcción sea posteriormente licitada a particulares.

Junto con orientar la oferta e incluso alentar el empleo ante la desaceleración que se observa, se podrían, de ese modo, promover proyectos que avancen en integración social y recuperen y densifiquen barrios que cuentan con óptimas condiciones en materia de conectividad y acceso a servicios públicos. Probablemente, el valor de la inversión puede ser algo mayor en el corto plazo, pero tendremos una ciudad más sustentable y armónica. Crecer hacia adentro es una necesidad.

Lo anterior implica ocuparse, además, decididamente del suelo. El Estado abandonó inexplicablemente ese deber hace muchos años, dejándolo entregado a los vaivenes del mercado. La reforma tributaria contempla algunas medidas que, junto con tener un efecto en la recaudación fiscal, apuntan a disminuir las prácticas especulativas y que deben valorarse también en esa dimensión. A ello debe agregarse una mayor y mejor gestión de este recurso.