Los datos duros sobre el controversial proyecto inmobiliario en Portezuelo de Lo Curro

Prácticamente todos los días y desde hace más de dos semanas se han publicado cartas en El Mercurio mediante las cuales hemos conocido la ácida controversia que existe entre vecinos del barrio Portezuelo de Lo Curro, de la comuna de Vitacura, y el arquitecto Luis Izquierdo, profesional contratado por la Inmobiliaria Paz SpA, quien, con la arquitecta Antonia Lehmann, proyectaron para su mandante un conjunto habitacional y de oficinas en una zona urbana localizada al norte del río Mapocho y al poniente de la vía Santa Teresita de Los Andes, que discurre ascendiendo por la otrora área verde cerro Alvarado, hoy atiborrándose de edificios en altura.

Por las características constructivas de esta posible intervención en ese territorio, hoy eriazo, zona que contó con una modificación llevada a cabo en diciembre de 2005 en el Plan Regulador Comunal (PRC) de Vitacura, calculamos que esa empresa inmobiliaria invertirá allí una suma del orden de los US$ 100 millones, más todas las obras de mitigación vial exigidas, en primera instancia, por la Memoria Explicativa del PRC y por la institucionalidad de Transportes.

Como somos muy curiosos y en razón a que creemos en la transparencia dentro de las actuaciones de la administración del Estado, solicitamos por correo electrónico a la Directora de Obras Municipales que nos entregara los documentos presentados por dicha inmobiliaria para tramitar los permisos correspondientes, ya que si había un conflicto muy publicitado es porque algo no cuadraba bien.

La competente arquitecta María Cristina Calvo, funcionaria titular de esa oficina técnica, no sabemos si por una injustificada inhibición o porque creía que era improcedente suministrarnos los papeles requeridos, consultó con otras funciones municipales, incluida la Dirección Jurídica, si era legal entregárnoslos. Como transcurría el tiempo más de la cuenta, le dijimos a ella que elevara la solicitud de información pública al alcalde Raúl Torrealba, quien, como zorro viejo en estas lides, rápidamente nos hizo llegar los documentos que nos permitieron conocer en detalle el proyecto de la discordia.

En todo caso, destacamos que nuestra solicitud de información pública no se realizó conforme a la Ley Nº 20.285, de Transparencia, sino que haciendo valer lo dispuesto en el artículo 1.1.7. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), regulación sectorial bastante anterior a la ley que correctamente vigila el Consejo para la Transparencia.

A todo esto, La Segunda había publicado un extenso reportaje comparando este megaproyecto con el discutido Costanera Center, lo que, en nuestra opinión, es inexacto. En el caso de las torres y mall de Horst Paulmann se ocupó el 100% de la superficie del terreno, que tiene las mismas dimensiones del proyecto que estamos comentando ,y la inversión del que se construye en Providencia supera los US$ 900 millones.

LOS ANTECEDENTES FORMALES

El 9 de agosto de 2012 la Municipalidad de Vitacura cursó el permiso de anteproyecto Nº 620, como Conjunto Armónico, a favor de la mencionada inmobiliaria, la que tenía que fusionar cuatro predios colindantes que iban a generar un amplio terreno resultante de 4,3 hectáreas. Se contemplaban 254 viviendas de alto estándar, por lo tanto no acogidas a las franquicias tributarias del DFL2, servicios de oficinas cuyo número no se especificaba, y 1.852 estacionamientos, con una superficie total edificada, bajo y sobre el suelo natural, equivalente a 123.689 m2.

Con este acto administrativo preliminar en el bolsillo, la empresa ingresó su proyecto inmobiliario al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA) a través de una simple “Declaración” (DIA), en circunstancias que lo que correspondía, de acuerdo al artículo 11º de la Ley Ambiental, era un acabado “Estudio” (EIA). En paralelo, consiguió un Estudio de Impacto sobre el Sistema de Transporte Urbano (EISTU) aprobado por etapas (sic) el 8 de marzo de 2013 por el Seremi respectivo. Recordemos que el EISTU es requisito sine qua non para la obtención de un permiso de edificación y el EIA se requiere para iniciar las obras de los proyectos sometidos al SEIA, ello acorde al artículo 8º de la ley pertinente.

Contando con el Certificado de Informaciones Previas, de fecha 10 de enero de 2013, la Inmobiliaria Paz SpA ingresó el 8 de febrero de 2013 en la Dirección de Obras Municipales su solicitud de permiso de edificación Nº 140 sin que los cuatro predios se hubieran fusionado. Como el proyecto consideraba equipamientos, fue necesario que interviniera en la tramitación un conocido arquitecto revisor independiente y se redujo la superficie a edificar a 120.888 m2. Las viviendas, ya sea en edificios como casas unifamiliares, descendieron a 238 unidades.

Como los cuestionamientos de los vecinos tenían credibilidad, sobre todo por el aspecto de los mayores flujos vehiculares en la zona, la Directora de Obras fue bastante exigente en el análisis de la solicitud del permiso de edificación. Así fue como ella le formuló a la inmobiliaria una serie de observaciones, la mayoría de las cuales no fueron subsanadas en el plazo máximo fijado en el artículo 1.4.9 de la OGUC.

Debemos suponer que el arquitecto revisor independiente, cuyos ingresos monetarios provienen de una determinada fracción de los derechos municipales asociados a la calidad de la construcción del proyecto, debe estar muy agraviado por ese rechazo, ya que él, como experto muy reconocido en el mercado, tenía la obligación de resolver total y oportunamente las objeciones formuladas por su colega directora de obras. Si no lo hizo, fue porque el proyecto así concebido era inviable.

Por lo anterior, el 13 de mayo de 2013 se rechazó tal solicitud y uno de los principales motivos del cuestionamiento municipal se relaciona con el EISTU autorizado por etapas, ardid que siempre hemos criticado. Este benévolo acto administrativo del Seremi de Transportes dejó para una segunda etapa la ejecución de los edificios destinados a equipamientos de la clase servicios, lo cual impide una correcta y completa evaluación de los flujos. También faltaba el desarrollo y factibilidad de la ejecución de la necesaria caletera.

Pero la guinda de la torta se asocia a la exigencia establecida para este tipo de proyectos inmobiliarios de contar con una solución vial segregada de acceso al sector desde la Costanera Norte-Avenida Santa María, la que no existe a pesar de que la municipalidad la solicitó de manera integral.

A solicitud de ellos, recientemente tuvimos la ocasión de revisar este proyecto con sus arquitectos y dos aspectos del mismo los consideramos de alto valor paisajístico: la totalidad de los estacionamientos estarán bajo tierra y existirá un exuberante parque interior que tendrá una superficie de más de dos hectáreas.

¿QUÉ SUCEDERÁ AHORA?

La inmobiliaria recurrirá ante el Seremi de Vivienda y Urbanismo, haciéndole notar que la municipalidad ha cometido errores al desestimar cómo se presentó este proyecto. La oficina del gobierno central, con el sesgo pro inmobiliario que le conocemos, le pedirá explicaciones a la Dirección de Obras y transcurrido un cierto período tiempo emitirá un rebuscado informe “técnico”, instruyendo al municipio que curse el permiso de edificación, porque el artículo 4º de la ley respectiva entrega atribuciones para interpretar administrativamente las disposiciones de los instrumentos de planificación territorial.

En este complejo escenario los vecinos tienen dos opciones:

1) Reclaman ante la Contraloría General de la República (CGR), la que se tomará más de un año para resolver, dictaminando finalmente que los actores privados que intervienen en el mercado inmobiliario siempre actúan de buena fe, agregando que el permiso otorga un derecho adquirido y por lo tanto se incorpora en el patrimonio de quien lo posee. Digamos, en todo caso, que a la CGR no le gusta aplicar la Ley Nº 19.880, sobre Procedimiento Administrativo, que contempla la invalidación de los actos viciados en la medida de que se detecten dentro de los dos primeros años desde su emisión. Al respecto, recientemente se publicó una ilustrativa columna en El Mercurio, firmada por el profesor de Derecho Administrativo de la U. de Chile, Luis Cordero Vega, sobre la importancia de la correcta aplicación de esta ley.

2) Interponen un recurso de protección ante la Corte de Apelaciones de Santiago, solicitando una orden de no innovar, con la certeza plena de que los tribunales de justicia sí tienen todas las atribuciones para interpretar fielmente los cuerpos legales. Para la instancia jurisdiccional, al contrario de la “doctrina” que impulsa la CGR, sí existe la aludida Ley Nº 19.880 vigente desde mayo de 2003.

Tal como lo expresó el alcalde Torrealba en una carta publicada el pasado martes 28 de mayo en El Mercurio, su municipio se la jugará por hacer cumplir el espíritu y el exacto tenor del PRC, ello porque él está comprometido con el desarrollo urbano sustentable en su comuna.

En síntesis, lo más sensato para la inmobiliaria Paz SpA es ceñirse escrupulosamente a lo que expresa la Dirección de Obras de Vitacura y si considera que las exigencias son muy onerosas, debería vender su atractivo predio para que otro actor del mercado se interese en construir allí, sometiéndose a las reglas del juego imperantes.