Leaseback: los municipios que han arriesgado ceder a los bancos terrenos de parques, colegios, consultorios y edificios

Terrenos que albergan parques, colegios, un Cesfam o edificios, son parte de los bienes que las municipalidades dejan en prenda al pactar un leaseback con una entidad financiera, lo que les genera dinero para pagar millonarias deudas o ejecutar grandes proyectos. CIPER revisó los registros de Mercado Público y transparencia activa de municipalidades, y detectó que al menos ocho han optado por esta vía para obtener recursos: Peñalolén, Santiago, Recoleta, San Joaquín, Cerro Navia, Viña del Mar, La Serena y Zapallar. La Dirección de Presupuestos (Dipres) indica que las solicitudes de municipios para recurrir al leaseback no son habituales, pero confirmó que actualmente tiene dos en proceso de evaluación y que entre 2023 y 2024 se aprobaron cuatro.

En noviembre de 2024, el concejo municipal de Peñalolén aprobó pactar una operación de leaseback, dejando en garantía el parque Juan Pablo II, según informó The Clinic hace un par de semanas. La fórmula, que arriesga entregar la propiedad de esa área verde a un banco, actualmente está en revisión de la Dirección de Presupuestos (Dipres) y, de ser aprobada, permitiría a la autoridad comunal acceder a recursos para saldar una deuda de $9.100 millones. El leaseback permite obtener recursos mediante la venta de un activo, el que su antiguo dueño sigue usando, bajo la modalidad de arriendo, con la opción final de recomprarlo. CIPER pudo comprobar que al menos ocho municipalidades, incluyendo Peñalolén, han recurrido a esta fórmula, poniendo parques, colegios, consultorios de salud y edificios de oficinas, como garantía.

Según el Servicio de Impuestos Internos (SII), el avalúo fiscal del terreno que alberga el Parque Juan Pablo II es de más de $5 mil millones. Su extensión es de casi 23 mil metros cuadrados. Fuentes de la anterior administración municipal de Peñalolén señalaron a CIPER que, respecto al uso de suelo que tiene el parque, en sus terrenos estaría permitida la construcción de viviendas e infraestructura para equipamiento (como edificios comerciales, colegios, centros de salud, entre otros). Es ese eventual desarrollo de negocios inmobiliarios lo que motivaría el interés de un banco por quedarse con un parque, si la municipalidad falla en los pagos.

No es la primera vez que dicho municipio ocuparía un leaseback para obtener financiamiento. En noviembre de 2011, durante la alcaldía de Claudio Orrego, el Banco BBVA se adjudicó una licitación por un monto de $1.200 millones, operación que se ejecutó dejando en prenda el mismo parque y, además, el terreno de un colegio. El municipio lo solicitó en aquella ocasión para financiar la construcción del centro cívico cultural de San Luis, con el compromiso de pagar mensualmente 973 UF (alrededor de 21,4 millones, al valor de 2011) durante casi cinco años. 

En 2020, bajo la gestión de Carolina Leitao, para financiar la construcción de una clínica odontológica municipal, se volvió a solicitar un leaseback, que se adjudicó el banco BCI. En esa ocasión se dejaron en prenda dos lotes ubicados en el sector Arboretum Mirador del Valle.

Son al menos ocho los municipios que han hecho uso de este mecanismo: San Joaquín, Viña del Mar, Zapallar, La Serena, Peñalolén, Recoleta, Cerro Navia y Santiago. Los antecedentes de los leaseback de las cinco primeras comunas fueron revisados por CIPER en los registros de Mercado Público. Respecto de Recoleta y Cerro Navia, la fuente consultada fue la sección de Transparencia Activa de ambas entidades. Y en el caso de Santiago, la información fue extraída de una nota de prensa de la misma municipalidad (vea acá ese artículo).

Edificio consistorial de la municipalidad de Recoleta (Créditos: Víctor Huenante / Agencia Uno)

COLEGIOS, PARQUES Y UN CESFAM

En Viña del Mar, en junio de 2024, al final del primer mandato de la alcaldesa Macarena Ripamonti, el Banco Scotiabank se adjudicó una licitación por más de $17 mil millones. Esa operación se hizo sobre terrenos ubicados en las calles 5 oriente y 11 Norte, las que albergan la Dirección de Tránsito, el Departamento de Servicios del Ambiente, el 2° Juzgado de Policía Local de Viña del Mar y la Dirección de Desarrollo Comunitario (DIDECO). Según la oferta publicada en Mercado Público, la licitación se hizo “con el fin de obtener recursos para cumplir sus obligaciones financieras adeudadas derivadas del cumplimiento de sus funciones de educación y salud públicas”. 

En la corporación municipal de La Serena, el año pasado, también se licitó un leaseback que fue adjudicado por Eurocapital. Se hizo sobre el inmueble de la misma corporación.

En Zapallar, en 2022, para construir su edificio consistorial, la municipalidad realizó una licitación que también se adjudicó Eurocapital, por un monto de $1.800 millones. Los inmuebles fueron cinco bienes raíces, que corresponden a terrenos residenciales u oficinas municipales.

En 2008, Recoleta licitó un leaseback que se adjudicó el Banco Santander, operación que se terminó de pagar en 2021. El municipio dejó en garantía el terreno del actual edificio consistorial. En 2020, dentro del contexto de la pandemia, quisieron llevar adelante un nuevo proceso. En esa ocasión tenían previsto hacerlo sobre el estadio municipal y el inmueble de la corporación municipal. Sin embargo, en 2022 desistieron de seguir con el proceso, porque solucionaron los problemas financieros de ese momento.

Santiago logró concretar un leaseback con el Banco Estado en 2017, generando recursos por unos $10.600 millones. El contrato se hizo sobre el edificio de calle Amunátegui 980. Esto, motivado por reducir un déficit financiero que mantenía en la Dirección de Educación.

En 2010, San Joaquín celebró un contrato con el Banco BCI sobre el terreno que hoy ocupa el Colegio Provincia de Ñuble. En 2018, nuevamente ocupó el recurso, que fue adjudicado por el Banco Santander, sobre el terreno del Cesfam Santa Teresa de los Andes y la Escuela Básica Fray Camilo Henríquez.

Cerro Navia también usó este mecanismo, en 2011, con el Banco Santander. La operación se hizo sobre el edificio consistorial, obteniendo $1.200 millones, los que se destinarían a superar la crisis económica que entonces afectaba al municipio.

En el caso de Peñalolén, según un acta de su concejo municipal, el leaseback que ahora se tramita tiene por objetivo el “pago de las deudas del año 2024, que se mantiene con grandes proveedores por gastos propios para el funcionamiento municipal como, asimismo, regularizar subvenciones a las corporaciones municipales”. En la etapa de evaluación financiera, en noviembre de 2024, el municipio solicitó dos simulaciones de propuestas de financiamiento, a los bancos BCI e Internacional, por poco más de $7.400 millones con plazo de pago a seis años. La municipalidad confirmó que, a esta fecha, el proceso sigue en revisión de la Dipres.

La Municipalidad de Peñalolén pretende dejar en garantía el parque Juan Pablo II (recuadro enmarcado en rojo). Créditos imagen: Servicio de Impuestos Internos.

DIPRES Y BANCOS

Para concretar un leaseback, el municipio debe pasar por una serie de etapas. La primera es una evaluación financiera, que luego debe ser aprobada por el Consejo Municipal. Posteriormente, la propuesta es presentada a la Dirección de Presupuesto (Dipres), la que la evalúa y tiene la facultad de autorizarla o rechazarla. Una vez autorizada, se inicia un proceso de licitación para que entidades financieras realicen sus propuestas. CIPER consultó a la Dipres si algún municipio ha perdido un bien por fallar en los pagos, y señalaron que no tienen esa información.

Según explicó a CIPER el prosecretario de la Asociación de Municipalidades de Chile (Amuch), César Rojas, el uso del leaseback en los municipios estaba diseñado para financiar la ejecución de grandes proyectos, pero, finalmente, también se terminó ocupando como recurso extremo para saldar deudas.

“Lo lamentable es que habitualmente [el leaseback] lo usan para pagar deuda y no para lo que se les permitía, que eran proyectos de envergadura, como luminarias, construcción de edificios consistoriales”, dijo Rojas.

El director de administración y finanzas de la Asociación Chilena de Municipalidades (ACHM), Gabriel Flandez, explicó que “los municipios no pueden endeudarse, no pueden a salir a pedir crédito al sistema financiero, se los prohíbe la ley”.

En la Dipres dijeron a CIPER que actualmente tienen en evaluación dos solicitudes de municipalidades para que se les autoricen operaciones de ese tipo y que, en el período 2023-2024, se aprobaron cuatro.

También se consultó a los bancos sobre este recurso. En el Banco Estado confirmaron que actualmente mantienen este tipo de contratos con algunos municipios y que “no existen convenios especiales, sino que se evalúan en su mérito, caso a caso”. 

En el Banco Santander señalaron a CIPER que han participado en estos procesos de licitación pública, realizados a través de Chile Compra, “sin inconvenientes, y el comportamiento de pago ha sido ejemplar”. Sobre las operaciones con Recoleta y Cerro Navia, en el Santander dijeron que “ambos leaseback ya fueron cancelados”. 

Los bancos BCI y Scotiabank declinaron referirse al tema.