Financierización y déficit habitacional en Chile: Es hora de cuestionar el 20% de pie que se exige para comprar una vivienda

El autor de esta columna escrita para CIPER hace un repaso de las dificultades que existen en el país para comprar una vivienda y las compara con las de otros países. Puesto el foco en el pie que permite la adquisición de un inmueble, principal traba para ello, sostiene que “Si otros países han innovado en esta materia, Chile también puede”.

Créditos imagen de portada: Agencia Uno

Desde la pandemia que el Estado de Chile asumió el compromiso de avanzar sostenidamente en un plan de emergencia para reducir de manera acelerada el déficit habitacional. Por un lado, distintos esfuerzos e iniciativas se han llevado a cabo para bajar los números del déficit, con acciones público-privadas que ciertamente han innovado sobre los instrumentos tradicionales de solo subsidiar la demanda. Esto, no obstante, no ha sido suficiente para llegar a soluciones urgentes. Posiblemente, la excesiva dependencia en instrumentos financieros, que corre por carril propio y no se ajusta a las necesidades sociales, sino únicamente  a la renta, es una de las principales causales de las dificultades que enfrenta el sector, muchas veces soslayada en los diagnósticos. Es el fenómeno conocido como financierización de la vivienda, donde la vivienda no solo pasa a convertirse como un activo de renta fija a largo plazo, sino que el propio control de lo que se construye pasa por decisiones de entidades financieras, que participan en propiedad de empresas constructoras e inmobiliarias y en muchos casos son, a la vez, financistas y ejecutores del parque habitacional. 

El fenómeno es complejo y ayuda poco en tiempos de crisis habitacional pues obedece a lógicas que están distantes de las urgencias sociales. En esto es donde el instrumento llamado crédito hipotecario es en la actualidad el principal motor de acceso a la vivienda propia. Cerca del 62% de los hogares propietarios en Chile llegaron a adquirir su propiedad con un instrumento financiero de esta índole. El diseño y aplicación de estos instrumentos financieros es de alto interés público. Entendemos que un crédito hipotecario es un préstamo otorgado por instituciones financieras para financiar la compra de una vivienda, que se garantiza con una hipoteca sobre el inmueble. Su diseño incluye monto, tasa de interés (fija, mixta o variable), plazo (hasta 30 años), costos asociados como seguros e impuestos y el pie inicial que en Chile suele ser de 20%.

El pie para el crédito hipotecario es la principal barrera de acceso a la vivienda en propiedad para arrendatarios. La capacidad de ahorro es limitada con ingresos por hogar que no se han ajustado al crecimiento del valor de la vivienda. Esos hogares, podríamos ensayar, se encuentran en una especie de prisión financiera: ni tan ricos para el crédito hipotecario ni tan pobres para subsidio habitacional ni tan aptos para tener una vivienda propia de por vida. El modelo subsidiario del Ministerio de Vivienda y Urbanismo ha intentado paliar el problema del pie para acceso a la vivienda, pero con resultados limitados y mayoritariamente focalizados al 40% de menores ingresos de la población. También existen programas que han buscado cubrir otros grupos sociales, pero el éxito del sistema subsidiario es bastante limitado desde hace un tiempo, cuando el problema del acceso a la vivienda en Chile entró en etapa financierizada y nuevas complejidades alteraron un sistema que tenía cierto éxito hasta, más o menos, 2010. 

En lo concreto, el pie del 20% para una vivienda de 2.500 UF es de 500 UF, representando 32 veces el ingreso mediano de Chile. Aquí es importante hacer una diferenciación entre poder de ahorro (pie para la vivienda) y poder de compra (dividendos). Los hogares chilenos arrendatarios sí tienen poder de compra para pagar un dividendo equivalente al precio de la vivienda nueva en el mercado, pero no el poder de ahorro para llegar a las siderales cifras de corte de entrada a la propiedad del pie de la vivienda. Solo para ilustrar esta realidad, según datos de la encuesta CASEN 2022, los hogares arrendatarios en Chile pagan en promedio un valor de arriendo de $ 341.000, lo que serían 9,71 UF mensuales. Si esos hogares convirtieran sus arriendos en dividendos, el precio promedio que los hogares de Chile podrían pagar por sus viviendas es de 3.500 UF para una proyección a 30 años futuro. Esto sería viable con valores de mercado actual. Si consideramos viviendas (casas, townhouses o departamentos) desde 2 dormitorios hasta 5 dormitorios nuevos a la venta entre 2023 y 2024, vemos que el valor promedio es de 3.371 UF. Los números dan, pero lo que no da es el pie. Datos de la Comisión para el Mercado Financiero indican que en promedio las cuentas de ahorro para la vivienda cuentan con $288.550, bastante alejado del pie de al menos 12 millones para el 10% de una vivienda de 3.371 UF. El modelo actual no funciona para las necesidades sociales reales. No obstante, existiendo el dinero, bastaría un cambio en la modalidad para que comenzara a funcionar. Existen caminos que las instituciones financieras pueden asumir, buscando aportar un poco a la sociedad y la crisis habitacional que vive el país. Para esto, se debe cambiar la barrera de entrada al crédito hipotecario. 

Existen naciones donde se entiende que la vivienda es un bien sin sustitutos que requiere un tratamiento especial para el mercado, especialmente para quienes no son propietarios. En Estados Unidos, los gobiernos federales actúan como aval para el crédito hipotecario de la primera vivienda, bajando el requisito de un 20% de pie a cerca de un 3,5%, haciendo que la asequibilidad a la vivienda sea mucho másviable. En Canadá, el monto para el pie es diferenciado según el valor de la vivienda, yendo desde un 5% para viviendas de menos de 500.000 dólares hasta 20% para viviendas sobre 1 millón de dólares. Es decir, un departamento de 150.000 dólares requiere un pie de 7.500 . Lo importante es que la barrera de entrada es mucho más baja, considerando que el ingreso medio de los hogares es cercano a los 5.000 dólares. Australia también tiene programas de un 5% de pie para propiedades con topes de valor dependiendo de la ciudad o territorio donde se ubican, aplicando un modelo similar al canadiense. 

En los casos aquí indicados se da cuenta de un modelo más realista de acceso a la propiedad de la vivienda mediante instrumentos financieros, donde además operan varios de los bancos que también funcionanen Chile. Para las instituciones financieras, no es desconocido el sistema de pie con menor exigencia para circunstancias especiales, como son la primera vivienda y programas estatales de ayuda al pie. En esta línea, el programa del Ministerio de Hacienda llamado garantía estatal para la primera vivienda, conocido como FOGAES, que ayuda a financiar el 10% de la vivienda de hasta 4.500 UF. En general, este modelo iba en el mismo sentido que los de Canadá y Australia, usando criterios similares (reducción de pie y tope de valor), pero exigía tener el otro 10% del pie, donde caemos nuevamente en el problema del poder real de ahorro de los hogares en Chile. 

Con la crisis habitacional y la emergencia en materia de vivienda, se abre una oportunidad para el sistema financiero chileno: puede generar impacto social positivo en épocas de profunda desafección social. La financierización ha creado un sistema donde la vivienda dejó de ser un derecho y se convirtió en un activo financiero, inaccesible incluso para quienes podrían pagarla si el modelo tuviera otro diseño. Es hora de cuestionar no solo el 20% del pie, sino también las lógicas que lo sostienen. Si otros países han innovado en esta materia, Chile también puede.