Desafíos en el mercado del arriendo

Más oferta de viviendas no es lo mismo que cualquier oferta, recuerdan en esta columna para CIPER tres académicos especializados en temas de ciudad. El alza en los precios de arriendos, sobre todo en la RM, y el creciente tránsito hacia formas precarias de tenencia le imponen nuevos desafíos a la política habitacional desde el Estado.

En los últimos días se ha abierto un debate respecto a la regulación del mercado del arriendo, la relación entre arrendadores, arrendatarios y agentes externos, así como a las dimensiones que afectan los precios de renta. Es un hecho que el peso relativo de la tenencia en arriendo ha ido creciendo, con mayor fuerza en las grandes ciudades, y acercándose al 30% en la Región Metropolitana. En este contexto, se ha constatado cómo el alza de los precios es un factor que empuja el tránsito de familias a otras formas de tenencia, con peores condiciones y menor seguridad; tales como viviendas en campamentos, arriendo informal de piezas o viviendas subdivididas; con el consecuente hacinamiento e inseguridad.

Frente a este aumento, es necesario revisar las condiciones en las que este mercado opera y pensar formas de regulación que permitan un crecimiento de la formalidad, evitando los desbordes hacia mercados informales, abusivos e inseguros, que seguirán operando independientemente del marco regulatorio, pero que es necesario contener, a través de mejores condiciones en el mercado formal.

En el mercado del arriendo en Chile existe una heterogeneidad importante, tanto de perfiles de arrendatarios, como de características y tipologías de vivienda y su localización. El arriendo es una alternativa de tenencia que cumple un rol muy diferente dependiendo del ciclo vital de las familias, la composición del hogar y las características socioeconómicas y demográficas. Para algunos se trata de un paso previo a la vivienda propia, pero para otros una forma cada vez más permanente de tenencia.

Avanzar en criterios de seguridad de la tenencia y confianza mutua entre arrendadores y arrendatarios, considerando precisamente la atomización de este mercado, parece ser un aspecto importante. Dichas confianzas están dadas sin duda por mayor regulación, tanto para mejorar instrumentos que permitan la recuperación de viviendas morosas o resolver conflictos, como también para asegurar la no discriminación en el mercado formal, evitando caer en eventuales abusos en la opacidad del mercado informal. En este sentido, contribuiría a equilibrar una relación históricamente desigual medidas tales como regular las formas del reajuste de los precios —sea en UF o por IPC—, pero sin duplicar los costos para el arrendatario, así como regular las garantías y cobros de intermediarios (corretaje). Esto, sin perjuicio de contar con instrumentos equivalentes del lado de los arrendadores. Es un falso antagonismo enfrentar a ambos actores del mercado, arrendadores y arrendatarios. Lo que se necesita es un equilibrio en la regulación que permita incentivar la participación en el mercado formal de arriendo.

Resulta ingenuo poner el peso de la solución en la competencia y la oferta de manera abstracta. No se trata sólo de generar incentivos para que haya más departamentos disponibles, beneficiando en el camino a cierto tipo de desarrollo inmobiliario (que muchas veces es resistido por las comunidades donde se construyen). Mayor oferta no debería ser cualquier oferta, sino una que considere la heterogeneidad de la demanda, así como el peso de otros factores determinantes en el alza o caída de los precios de arriendo, como se ha sugerido, por ejemplo, a propósito de la variabilidad del ingreso familiar. Por lo tanto, el Estado tiene un rol importante, a través de la política habitacional, como ente de regulación, intermediación, fortalecimiento del subsidio al arriendo y la generación de oferta de vivienda, más allá del mercado inmobiliario, complementando los esfuerzos por proveer vivienda en propiedad.

Dada la diversidad de la demanda habitacional, hay consenso en la necesidad de diversificar también las soluciones. Invisibilizar la complejidad de la vivienda en arriendo actual en Chile, no parece razonable. Más bien, se trata de la urgencia de múltiples iniciativas e instrumentos, que contribuyan al tremendo desafío que la emergencia habitacional nos impone.