Arriendos por las nubes: efecto de la creciente concentración de la propiedad

El precio de los arriendos se ha disparado en Chile, afectando a las viviendas más pequeñas. Eso ha provocado que en Santiago los más pobres sean expulsados de las cercanías del Metro, mientras que en el norte sean empujados a vivir en campamentos. La demanda que genera la inmigración explica una parte de este fenómeno. Los autores se enfocan aquí en cómo la vivienda se ha transformado en sustituto del cuestionado sistema de pensiones (AFP) o “vehículo de inversión” para los sectores altos, haciendo que aumenten los que compran varios departamentos para vivir de la renta en un país donde el déficit de viviendas llega al medio millón.

En los últimos años los precios de los arriendos se han disparado en Chile, dificultando el acceso a la vivienda, particularmente de los sectores económicos más carenciados. Actualmente el déficit nacional de vivienda se sitúa en más de 450.000 hogares. Si bien algunos expertos aducen que esto se debe a una menor oferta inmobiliaria, la evidencia muestra lo contrario: hay una altísima oferta de vivienda en el país.

Los datos indican que la causa real del encarecimiento de los arriendos sería la creciente concentración de la propiedad de vivienda adquirida para fines de renta, como sustituto del sistema de pensiones, y por fondos de inversión (incluyendo AFP), con cobros de arriendo que aseguran rentabilidad a esas inversiones. Por su parte, tamaño y calidad de la vivienda se orienta cada vez menos a satisfacer las necesidades reales habitacionales de los hogares, y cada vez más a las del inversionista.

La evidencia corrobora lo anterior: entre 2009 y 2015 el precio promedio de arriendos en zonas urbanas aumentó en un 31,2% (de UF 5,8 a UF 7,7). En el Área Metropolitana del Gran Santiago (AMGS), el incremento fue de un 18% (de UF 7,3 a UF 8,6). En la zona norte del país (comunas de Iquique y Antofagasta), el aumento fue de 99%, muy por encima del promedio nacional, con un salto desde UF 5,9 a UF 11,8. Se trata de regiones donde existe alto capital circulante, dados los retornos de la industria minera (MIDESO, 2009, 2015).

Si se consideran precios de arriendo por cada metro cuadrado útil de vivienda (UF/m²), estos incrementos son aún mayores. Esto se debe a que la vivienda en Chile no sólo se ha encarecido sino también se ha reducido de tamaño.

La encuesta CASEN muestra que a nivel del AMGS, para los tramos de vivienda “de 30 a 40 m²” y “de menos de 30 m²”, los incrementos de precio de arriendo entre 2009 y 2015 fueron de 25,5% y 46,5% respectivamente. En la comuna de Santiago Centro, el arriendo de vivienda “de menos de 30 m²” se encareció en un 133% (desde UF/m²  0,10 a UF/m² 0,24).

Es decir, en 2009 un arriendo promedio de vivienda de 25 m² en esa comuna costaba UF 2,5, pero en 2015 su valor se elevó a UF 6. En Estación Central, el arriendo de vivienda “de 30 m² a 40 m²” se encareció un 21% (de UF/m² 0,13 a UF/m² 0,15). En la comuna de Independencia el arriendo de vivienda “de menos de 30 m²” se encareció un 81% (de UF/m² 0,07 a UF/m² 0,17).

Los precios han seguido subiendo en los años posteriores.

Incrementos tan altos de arriendo de vivienda en Chile son preocupantes. Ello impacta en los presupuestos del creciente número de hogares que hoy arriendan en Chile. En 2009, la encuesta CASEN mostraba que un 18% de los hogares chilenos vivía en modalidad de arriendo, pero la VIII Encuesta de Presupuestos Familiares (EPF) del Instituto Nacional de Estadística (INE, 2018) muestra que en 2017, ya un 25% de los hogares del país habitaban en esa modalidad.

Si cuantificamos en números absolutos la evolución entre los periodos 2012 y 2017, la EPF entrega una variación de 307.380 nuevos hogares en modalidad arriendo. Como consecuencia, la tenencia asociada a propiedad pagada o pagándose ha disminuido su participación en el total país: bajó desde 53,8% en 2009 a 50,9% en 2015 (MIDESO, 2009, 2015).

Un incremento en la tasa de arriendo en el país no es necesariamente negativo, ya que se trata de una alternativa adecuada para un número alto de hogares (especialmente aquellos en formación).

Sin embargo, es preocupante cuando esta tasa está acompañada por un aumento tan drástico de precios de arriendo.

Existe un altísimo número de hogares de ingresos medios y bajos que se quedan “fuera del mercado” de la vivienda, o acceden a éste a través de la multi-ocupación con condiciones precarias de hacinamiento y/o con precios de arriendo por encima de sus posibilidades económicas.

Según Encuesta de Barrios 2015-2018 de la Universidad de Chile, en el Área Metropolitana del Gran Santiago (AMGS), los segmentos socioeconómicos D y E se encuentran prácticamente ausentes entre los residentes de departamentos construidos en torno a la red de Metro desde 2005; y más de un 25% de los arrendatarios de estos departamentos deben asumir un costo de vivienda (arriendo más gastos comunes) superior al 35% de los ingresos del hogar (López-Morales et al., 2017).

A nivel país, se estima en más de 450.000 el déficit de vivienda adecuada (MINVU, noviembre 2017), 180.000 hogares allegados (MIDESO, 2015) y 45.000 hogares en campamentos, 47% de los cuales declara como motivo principal para vivir bajo esta condición, el alto precio y las condiciones de habitabilidad existentes en el mercado del arriendo. La cifra sube a 74% si se considera a los hogares migrantes (TECHO, 2017).

El número de hogares con allegados se ha incrementado entre 2009 y 2015 en un 20,5% a nivel país. En la Región Metropolitana y en Iquique este problema ha crecido en un 23,3% y en un 16,5%, respectivamente.

Algunos especialistas explican los altos precios de arriendo por: 1) una disminución en la oferta de viviendas, generada por 2) supuestas altas restricciones a las empresas desarrolladoras inmobiliarias, sumado al 3) efecto de los inmigrantes en un aumento de demanda (La Tercera, julio 2018).

Como veremos a continuación, las dos primeras explicaciones no cuadran con los hechos, mientras que la tercera explicación sí tiene incidencia.

VIVIENDAS PARA INVERTIR, NO PARA VIVIR

Por una parte, existen flujos constantes de suelo “desarrollable” (con su correspondientes “plusvalías”) traspasados desde el sector público al sector inmobiliario privado. En el caso de Santiago, particularmente por la continua ampliación de la red de Metro; y en todas las ciudades por las continuas ampliaciones de límite urbano e incorporación de suelo fiscal a desarrollos privados. Por ejemplo, hoy se habla seriamente de desarrollar en altura las comunas de Pedro Aguirre Cerda y La Pintana, algo impensado hace pocos años atrás.

Por otra parte, la oferta y disponibilidad de vivienda de departamentos nuevos ha aumentado en Chile -de manera notoria- en el último tiempo, acercándose a 96.842 unidades ofertadas sólo en el AMGS en 2016, y con una disponibilidad de aproximadamente 29.372 unidades (ver Gráfico N°1).

Como veremos a continuación, queda claro que la supuesta escasez de suelo y menor oferta inmobiliaria no son explicaciones razonables para el alza de los arriendos.

Gráfico N°1: Evolución y variación de la oferta y disponibilidad promedio de departamentos en el AMGS 2011-2016

Fuente: Elaboración propia en base a CBR AMGS e Inciti.

Una explicación que se ajusta más a los hechos tiene que ver con un mercado cada vez más orientado a satisfacer las necesidades de rentabilidad de quienes invierten en vivienda, y menos pensado para satisfacer las necesidades de los hogares que necesitan vivienda para vivir.

Como resultado, en Chile se está amasando una creciente concentración de la propiedad de la vivienda para fines rentistas y cobros de arriendo cada vez más altos para asegurar rentabilidad de inversión.

Esto no es un fenómeno que ocurra solo en Chile. A nivel global, el aumento de la tenencia para arriendo y el incremento del precio de las propiedades, se han explicado por la eliminación por parte de los estados del concepto de vivienda como un bien social en las políticas públicas; y de la ciudad como un artefacto público. Esto ha generado un mercado carente de oferta pública de arriendo o venta de vivienda, lo que ha incentivado la adquisición de propiedades a través de los mercados financieros (Rolnik, 2014).

Un estudio reciente del Banco Central (ver informe 2018) sitúa para fines de 2017 al número de deudores con más de un crédito hipotecario en Chile en torno al 30% del total de deudores. Nuestros análisis muestran que del total de adquisiciones de departamentos en el Área Metropolitana del Gran Santiago (AMGS) entre los años 2011 y 2016, un 34,5% corresponden a compradores de dos o más unidades.

Si se observa por año, en 2011 el porcentaje de estos compradores respecto del total era de 19,3%, pero en 2016 llegó a un 45,2% (ver Gráfico N°2).

Gráfico N°2: Evolución transacciones entre 2011-2016 AMGS según número de adquisiciones (1 un. y 2 o más un).

Fuente: Elaboración propia en base a CBR Santiago.

Para el tramo 2011-2016, las comunas metropolitanas que lideran el nicho de inversión para compradores de dos o más viviendas son Independencia, Santiago Centro y Estación Central: la primera con un 55,7%, seguida de un 42,9% y un 36,2% respectivamente. En el mismo tramo, la comuna de Iquique muestra un crecimiento de las unidades adquiridas por compradores de dos o más propiedades de un 24% a un 28,5% del total, según la base de datos del índice de propiedades del CBR de Iquique, considerando un total de 40,8% para el acumulado del periodo analizado (ver Gráfico N°3).

Del mismo modo, en el AMGS, en 2011 el porcentaje de compradores de más de cinco unidades era de 9,4%, cifra que subió a 10,7% en 2016 (ver Gráfico N°4).

Gráfico N°3: Evolución transacciones entre 2011-2016 comuna de Iquique según número de adquisiciones (1 un. y 2 o más un.).

Fuente: Elaboración propia en base a CBR Iquique.

Gráfico N°4: Evolución transacciones entre 2011-2016 AMGS según número de adquisiciones (1 un., entre 2 a 4 un. y 5 o más un.)

Fuente: Elaboración propia en base a CBR Santiago.

Para el total de años entre 2011 y 2016, la concentración de unidades adquiridas por compradores de más de cinco unidades fue de un 11,8%. El “peso” de compradores de cinco o más unidades respecto del total de compradores en las comunas de Independencia, Santiago Centro y Estación Central, es de 22,8%, 17,8% y 13,2% respectivamente. En tanto en Iquique, estos compradores crecieron su participación desde 2,4% en el año 2011 hasta 7,8% en 2016.

Para efectos de esta columna, hemos desarrollado un Indicador de Multi-Adquisición (IMA), el cual considera el universo total de transacciones para un año determinado, midiendo el “peso” que tienen aquellas unidades adquiridas por inversionistas que compran dos o más unidades en relación a aquellas unidades adquiridas individualmente.

Nuestros resultados indican que este índice se correlaciona de manera positiva con la notable mayor (¡y no menor!) oferta residencial en áreas urbanas en los últimos años para los casos de multi-adquisición de dos o más unidades (ver Gráfico N° 5). Misma correlación ocurre para la multi-adquisición de cinco o más unidades.

Gráfico N°5: IMA (2 o más un.) y oferta total de departamentos nuevos entre 2011-2016 AMGS

Fuente: Elaboración propia en base a CBR AMGS e Inciti.

Otro factor indicativo de la orientación del mercado de vivienda para fines de inversión, es la drástica y generalizada disminución del tamaño de la vivienda ofertada. Esta práctica, muy común dentro de la industria, presenta una doble lectura. Por un lado, se minimiza el tamaño de las viviendas con el objetivo de no aumentar el precio total del arriendo de manera significativa, generando un incremento solo en el precio unitario de UF/m². Pero, dicha disminución afecta de manera sustancial la calidad de vida de los usuarios de dichos inmuebles.

Entre 2011 y 2016, las comunas de Santiago y Ñuñoa presentaron una disminución de un 2% y de un 2,1% respectivamente, situación que es aún más dramática para las comunas de Estación Central y San Miguel, las que presentaron descensos de 11,1% y un 16,6% en las superficies ofertadas (ver Gráfico N°6).

Estas cuatro comunas concentraron a fines del año 2016 el 58,4% del toda la oferta del AMGS asociada a departamentos. Los efectos de esta disminución del tamaño de la vivienda en la calidad de vida y posibilidades de reproducción familiar dan para otra columna.

Gráfico N°6: Evolución superficie (m²) promedio proyectos comunas de Santiago, Ñuñoa, Estación Central y San Miguel entre los años 2011-2016.

Fuente: Elaboración propia en base a Inciti.

INCIDENCIA DEMOGRÁFICA

Este creciente uso de la vivienda como un vehículo de inversión en Chile, ¿coincide con el proceso de envejecimiento de la población y con la presión que genera los bajos montos de los sistemas de pensiones?

En este caso, para un creciente número de hogares de clase alta y media-alta, la vivienda significa hoy un medio de bienestar, pero no debido a su valor de uso sino a su valor en tanto activo de inversión.

Es decir, para los hogares que tienen la capacidad de invertir en vivienda con recursos propios o capacidad de deuda, la valorización y rentabilidad de ésta en el largo plazo pareciera convertirse en un sustituto de los sistemas de pensiones. Este proceso, de aparentes implicancias demográficas, ha sido posible a través de la penetración del mercado financiero a las utilidades que reporta la propiedad de la vivienda (Rolnik, 2014).

Otro medio que ha generado incentivos a la concentración de propiedad de la vivienda, son los denominados Fondos de Inversión Inmobiliarios. Si bien algunos de ellos son de carácter público, dado el tipo de inversionistas que participan, existe un número significativo de fondos con características privadas, en lo que participan hogares pertenecientes al 1% más rico del país y en los cuales difícilmente es posible conocer cómo y en qué activos invierten. Peor aún, al no estar obligados estos fondos a reportar a ninguna institución regulatoria sobre sus inversiones, no existen los suficientes medios para cuantificar el número de viviendas que concentran en su stock de renta o venta.

En Chile, los Fondos de Inversión Públicos, que invierten en activos inmobiliarios, representan el 12,5% del monto total gestionado por las diferentes Administradoras de Fondos de Inversión, monto que totalizó mm US$25.070 a fines del año 2017.

La evolución de esta modalidad ha sido muy rápida en el país. Entre 2004 y 2017 el monto administrado ha aumentado en un 281,1% y el número de fondos ha aumentado de 11 en 2004, a un total de 75 a fines del año 2017, con un aumento del 581,8% (XXXIV Catastro de Fondos de Inversión: Estadísticas del 01-12-2017, ACAFI 2018). El perfil de los inversionistas de este tipo de fondos públicos corresponde a compañías de seguro, family office, personas naturales de alto patrimonio y AFPs, entre otros.

Probablemente, muchos de estos actores no solo buscan sacar provecho de los montos que reciben por concepto de cobro de arriendos, sino que también usan los bienes raíces como un “depósito seguro” para almacenar exceso de capital (Fernandez et al., 2016).

La creciente concentración de la propiedad de vivienda como inversión pareciera ser producto al menos de tres factores relevantes:

Primero, la capacidad de acceso a muticréditos por parte de personas naturales o inversionistas, sumado a la aparición de asesores o facilitadores en la inversión de bienes raíces que intermedian entre el inversionista y los gestores.

Segundo, la participación de institucionales en renta residencial en los últimos años, a través de los Fondos de Inversión, además de la presencia de conglomerados extranjeros en la operación de la renta residencial en el país.

Por último, ligado al punto anterior y el que tendrá quizás más efectos futuros de concentración, es la Ley 20.956, la cual establece medidas para impulsar la productividad, obligando a los Fondos de Pensiones y al Fondo de Cesantía Solidaria a participar de activos alternativos, entre ellos, activos o fondos inmobiliarios con un mínimo de un 5% y un máximo de 15% de sus carteras.

En este contexto, la participación de la vivienda como un instrumento de rentabilidad financiera ha penetrado tanto en el consumo de viviendas a través de los créditos hipotecarios, donde el flujo de demanda de hipotecas ha aumentado en un 21,7% en el último año (ver aquí informe de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras, SBIF, 2018); como en la producción, mediante el financiamiento de proyectos de renta y desarrollo a través de los Fondos de Inversión.

EFECTOS SOCIALES DE LA CONCENTRACIÓN

Como expresamos anteriormente, el drástico aumento de las inversiones privadas en la concentración de la propiedad de vivienda, tiene múltiples y extensas consecuencias para el tejido urbano, incluyendo la disminución del margen de acceso a la vivienda y la pérdida de oportunidades económicas y de localización para poblaciones locales de menores ingresos. Es decir, una “gentrificación” generalizada de las ciudades. Las consecuencias más inmediatas han sido los aumentos de precios de vivienda, la disminución del tamaño de estas y una mayor competencia y dificultad para acceder al mercado de la vivienda.

La causa del aumento de precios de arriendo de vivienda radica en una demanda de vivienda ficticia y no relacionada a la necesidad real de las personas de habitar vivienda como un derecho fundamental. Ello explica por qué en un mercado como el chileno, existe incremento de la oferta y también de los precios de la vivienda, activo que cada vez se compra más con fines de obtener rentabilidad por la vía del arriendo, lo cual no es una paradoja económica, sino que un efecto esperable del creciente uso de las viviendas como estrategia de inversión (lo que se ha llamado la financiarización de la vivienda).

Lo que ocurre finalmente es que el uso creciente de la vivienda, integrada a un mercado financiero globalizado que experimenta el país, dificulta profundamente el acceso a este recurso para quienes tienen menos.

Resulta también relevante señalar que, para aquellas comunas con los mayores Índices de Multi-Adquisición dentro del AMGS, exista una relación positiva con aquellos que presentan índices elevados de presencia de migrantes.

Las comunas de Santiago, Estación Central e Independencia presentan una participación de la población migrante de un 20,8%, 19,7% y 11,5% del total de su población respectivamente, destacando la presencia de venezolanos, colombianos y peruanos en dichas comunas (El mapa de la inmigración en Santiago. Localización espacial migrantes Censo 2017 Atisba, 2018). Con todo esto, podemos identificar una relación positiva entre el uso de la vivienda como vehículo para inversión y la concentración de población migrante con altas necesidades habitacionales que satisfacer por la vía del arriendo.

Un proceso de construcción de sociedad más equitativa debe estar aparejado con el acceso a la vivienda de forma digna, sin importar el estrato social, nivel educacional, situación laboral o capacidad de acceso al mercado financiero. Es rol del Estado, independiente de su color político, el posicionar nuevamente la vivienda como un bien social y no dejar su precio y acceso en manos del mercado de inversiones privadas o como corrector de las deficiencias del cuestionado sistema de pensiones que existen en el país.