El tímido proyecto del gobierno para transparentar opacos negocios inmobiliarios

Como consecuencia del especulativo negocio de Caval, empresa multipropósito de la nuera de la Presidenta Michelle Bachelet, el gobierno envió al Congreso Nacional un tímido proyecto de ley, denominado “Transparencia del mercado del suelo e incrementos de valor por ampliaciones del límite urbano”, que se tramita con suma urgencia. La Comisión de Hacienda de la Cámara de Diputados invitó a nuestra fundación para que, el 27 de septiembre pasado, entregara su opinión sobre ese proyecto. Por motivos de fuerza mayor, no asistimos.

Esa iniciativa legal solo aborda los cambios de uso de suelo de terrenos agrícolas a urbanos, dejando afuera –sin ninguna justificación– los cambios que se producen al interior de los límites urbanos, que es donde precisamente se concretan los más relevantes negocios favorecidos por la especulación inmobiliaria, el tráfico de influencias y el manejo de información reservada. La iniciativa tampoco aborda el asunto de las “parcelas de agrado”, una forma de urbanizar veladamente los terrenos agrícolas aledaños a las ciudades, que se constituyen sin ninguna fiscalización en sectores rurales gracias al acomodaticio Decreto Ley 3.516 de 1980, sobre lo cual Chilevisión difundió recientemente un reportaje.

Suponemos que la invitación a la Cámara de Diputados se nos cursó por las columnas críticas que hemos publicado en CIPER acerca de esta materia. Una de esas columnas se refiere precisamente a una iniciativa paradigmática en cuanto a vicios en el cambio de uso de suelos: el proyecto de expansión urbana en una superficie de 10 mil hectáreas gracias a la modificación número 100 del Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS). El proyecto fue titulado oficialmente por el gobierno como “PRMS 100 Actualización Extensión Urbana y Reconversión Industrial”.

En esa columna crítica, publicada hace cerca de tres años, proponíamos que, por los errores cometidos en su tramitación, la respuesta idónea al PRMS 100 era una acción judicial contra los servicios públicos que no hicieron bien “la pega”. Quien asumió esa responsabilidad fue la Federación  Aérea de Chile. La causa se inició en el Octavo Juzgado Civil de Santiago, llegando finalmente a la Tercera Sala de la Corte Suprema.

El miércoles 21 de septiembre pasado, la Corte Suprema, por unanimidad, rechazó los recursos que buscaban que los tribunales se pronunciaran sobre las ilegalidades en el proceso de aprobación del PRMS 100. Así, tanto el Octavo Juzgado Civil, como la Corte de Apelaciones de Santiago y ahora la Tercera Sala de la Corte Suprema, han dicho que la Federación Aérea no tiene “legitimidad activa” para demandar la nulidad de este acto administrativo que, a nuestro juicio, es abiertamente ilegal. De esta manera, los tribunales no conocieron nunca las irregularidades ni decidieron nada respecto de ellas, pues se contentaron diciendo que la federación demandante «no tiene un interés directo» en las actuaciones que pide declarar nulas. Así, para regocijo de los especuladores inmobiliarios, se acabó el cuento.

Aunque los lectores no lo crean, el actual Jefe de la División de Desarrollo Urbano (DDU) del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, el arquitecto Pablo Contrucci, cuando todavía no era funcionario público fue uno de los más puntudos detractores de la caprichosa expansión urbana del PRMS 100, por la sencilla razón de que ya existe en la Región Metropolitana la figura de los Proyectos de Desarrollo Urbano Condicionados (PDUC), que permiten construir en territorios rurales con razonables exigencias que buscan el bien común.

Este plan de expansión es ilegal y arbitrario porque vulnera instrumentos normativos como el mismo PRMS de 1994 y el Plan de Prevención y Descontaminación Atmosférica (PPDA) de 1998, los que determinaron que por las características geográficas y meteorológicas de la saturada Región Metropolitana se debía crecer hacia adentro de la ciudad, mediante una moderada densificación, limitando obviamente la expansión urbana.

El PRMS 100 fue aprobado en forma irregular, mediante la Resolución N° 70 de 2013 del entonces intendente Fernando Echeverría, ex presidente de la Cámara Chilena de la Construcción, activo actor inmobiliario y socio en algunos emprendimientos del ex presidente Sebastián Piñera. Este último, el mismo día de la aprobación del PRMS 100 en el Consejo Regional (CORE) Metropolitano, felicitó públicamente a Echeverría.

En efecto, esa aprobación en el CORE está irremediablemente viciada por cuanto promulgó una versión del PRMS del año 2013 (ya se había intentado en 2008 y 2010) sin haber sido evaluada ambientalmente ni consultada a los municipios involucrados, contraviniendo diversas disposiciones legales y reglamentarias (como los artículos 36, letra c), de la Ley 19.175, Orgánica Constitucional de Gobierno y Administración Regional; el artículo 7 bis, de la Ley 19.300, sobre Bases Generales del Medio Ambiente, modificado por la Ley 20.417; y el artículo 36 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, en armonía con el artículo 2.1.9, de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones).

La Resolución N° 70 de 2013 aprobó de manera viciada el PRMS 100 porque, en los hechos, es la promulgación el Acuerdo N°63 del CORE. Pero dicho acuerdo se refería a la versión de 2010 del PRMS 100, la que fue devuelta sin tramitar por parte de la Contraloría General de la República por ser contraria a derecho, según el Dictamen N° 56.032 de 2011. Además, la versión del PRMS 100 que fue aprobada por el Servicio de Evaluación Ambiental y consultada a los municipios afectados es la de 2008, radicalmente distinta a la promulgada en 2013.

En suma, se nos ha invitado a exponer ante una comisión parlamentaria sobre un moderado proyecto de ley que intenta limitar los cambios del uso de suelo, en los mismos días en que los tribunales consagraron un proyecto de ampliación urbana viciado y arbitrario, destinado al desarrollo de opacos negocios inmobiliarios. En este Chile tan desigual y desordenado, primaron como siempre los intereses privados de unos pocos bien relacionados con el poder político.

Tampoco podemos perder de vista que el año pasado ya expusimos en la Comisión de Vivienda de la Cámara de Diputados sobre este insustancial proyecto de ley supuestamente destinado a transparentar el mercado del suelo. Presidió la sesión el diputado Roberto León y muy pocos de sus colegas asistieron a la misma. La diputada Karol Cariola estaba más interesada en su celular que en las opiniones sobre la ley en trámite y terminó retirándose de la sesión. En todo caso, a la diputada Alejandra Sepúlveda la vimos preocupada por la materia.

En esa ocasión expresamos nuestra absoluta desazón por el texto que conocimos: se notaba la mano inductora de aquellos que conocen el libro El Gatopardo, para aparentar un cambio a objeto de que todo siga igual. A los pocos diputados asistentes les explicamos que si se desea generar una política pública de verdad respecto de las plusvalías en el ámbito del suelo, las que siempre han sido privadas, debían tener a la vista el proyecto de ley que el año 1998 el gobierno de entonces envió al Congreso Nacional. Como el texto de ese proyecto –que recogía los principios y propuestas del Lincoln Institute of Land Policy– estaba muy bien concebido, fue archivado debido a las presiones de los actores privados que lucran con la explotación del recurso suelo.

No asistimos el pasado martes 27 de septiembre a la sesión de la Comisión de Hacienda de la Cámara de Diputados, pero para cumplir con nuestro deseo de que se legisle bien, nos limitamos a enviarle a ese cuerpo colegiado un documento que narra los errores y ausencias contenidas en el proyecto. Lo más gravitante, a nuestro juicio, es no considerar las plusvalías patrimoniales que se producen cuando los municipios mejoran las normas urbanísticas en ciertos sectores y no regular los arbitrarios cambios de uso de suelo que se producen al interior de los límites urbanos. Como ejemplo, informamos a los diputados lo que sucedió hace unos tres años con el cambio de uso de suelo –de educacional a comercial– en el Plan Regulador Comunal de Las Condes, modificación que permitió a Inacap vender a una empresa de retail su sede, hoy demolida, en la esquina de las avenidas Colón con Padre Hurtado, donde ahora hay un reluciente mall.

En resumen, a quienes se desempeñan en la Administración del Estado los asuntos relacionados con las ciudades no les interesan en lo más mínimo. Y esta indolencia pública se mantendrá porque no hay una masa crítica, como en los casos de los estudiantes y de los indignados con las AFP, que salga a la calle a reclamar por el despelote en el que estamos inmersos.