Santiago Downtown: Instituciones públicas compran edificios ilegales

Vea también la carta que envió a CIPER el abogado Robert Gillmore en respuesta a esta columna

En razón a que no se han producido avances en la Municipalidad de Santiago respecto al vergonzoso caso Santiago Downtown, de la Inmobiliaria Alameda 2001 S.A. -asunto tratado en una columna publicada por CIPER en octubre de este año-, nos vemos en la obligación de entregar nuevos y anecdóticos antecedentes, más que todo para dejar en evidencia pública la desidia demostrada por dicha municipalidad en contraposición a las acciones ejercidas por las otras instituciones competentes, las que sí han fiscalizado.

En febrero de 2013 el propietario de uno de los departamentos de la torre habitacional Nº 6 del mismo megaproyecto ingresó a la municipalidad una solicitud de invalidación de la resoluciones de modificación de permisos de las torres de oficinas Nº4 y Nº 7, actualmente en construcción, conforme al mandato del artículo 53º de la ley 19.880. Pues bien, dado que tanto la alcaldesa de Santiago, Carolina Tohá (PPD), como su Director de Obras Municipales (DOM), consideraron impropiamente que no les correspondía pronunciarse sobre tal solicitud de invalidación, sostenemos que ambas autoridades están en un zapato chino, ya que han transcurrido más de ocho meses desde que aquella les fue solicitada por escrito.

Siendo así, esa falta de pronunciamiento municipal no sólo impidió dejar sin efecto un acto administrativo contrario al Estado de Derecho, sino que además permitió en los hechos que ese privado siguiera avanzando en su ilegal proyecto inmobiliario hasta alcanzar un estado en que pudiese alegar “buena fe en los negocios” (sic) y así obtener un inmerecido lucro que nunca hubiese podido lograr si las mencionadas autoridades hubiesen actuado conforme a la ley. Recordemos que en la calle San Martín, donde se emplaza dicho proyecto, el m2 construido se valora en UF 25 y sólo las torres de oficinas de Santiago Downtown 4 y 7 tienen más de 34 mil m2 construidos.

Es más, desde el momento en que se constató que la obra vulneraba la ley, ésta debió haberse paralizado, ya que el artículo 146 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) establece que «el Director de Obras Municipales, mediante resolución fundada, podrá ordenar la paralización de cualquier obra en los casos en que hubiere lugar a ello. Comprobado que una obra se estuviere ejecutando sin el permiso correspondiente o en disconformidad con él, o con ausencia de supervisión técnica, o que ello implique un riesgo no cubierto, sin perjuicio de las sanciones que corresponda, ordenará de inmediato su paralización, fijando un plazo prudencial para que se proceda a subsanar las observaciones que se formulen”. Más claro, echarle agua.

La obra referida fusionó tres predios después de emitido su permiso de edificación Nº 14.628 del año 2010, lo cual ya es ilegal. Con esta picardía se permitió ampliar significativamente el proyecto a través de la resolución N° 629 del año 2011, práctica contraria a la normativa urbanística, ya que si bien un proyecto puede modificarse, no es factible ampliar la superficie del predio en donde originalmente se emplazó.

Además, la Contraloría General de la República (CGR) estableció, en su dictamen Nº 28.520 del 8 de mayo de 2013, que no consta la existencia de un documento que dé cuenta de las medidas de gestión y control de calidad en la ejecución de la obra, destacando que no existe el informe que, de acuerdo al artículo 5.8.3 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (OGUC), el constructor debió haber entregado a la comunidad del edificio Santiago Downtown 6, señalando las medidas de seguridad y de estabilidad estructural adoptadas y los profesionales responsables de la obra. De la misma forma, tampoco existe la debida fiscalización de la DOM en relación con tal aspecto, ello considerando que en la torre 7 se construyeron estacionamientos subterráneos adosados a los de la torre 6, existiendo por lo tanto un riesgo de estabilidad estructural en esta última torre habitacional.

Luego, observamos con incredulidad que ese municipio, a través de sus agentes públicos, no sólo incumplió su obligación de pronunciarse sobre la invalidación de un acto administrativo ilegal, sino que además tampoco ejerció su obligación de paralizar la obra una vez constatadas las irregularidades y los riesgos asociados. Ello, incluso a pesar de que la CGR ratificó que la altura máxima para construir en esa manzana son tres pisos, no obstante que las torres 4 y 7 llegan a los 21 y 17 pisos, respectivamente, superando largamente la disposición reglamentaria contenida en la Ordenanza del Plan Regulador Comunal (PRC) de Santiago. No encontramos explicación alguna que justifique esta gravísima negligencia funcionaria.

Como conocemos muy bien a algunos municipios, desde ya le informamos a éste que en el transcurso del análisis de los hechos detectamos que su inacción para invalidar el permiso viciado dentro de los dos años fijados en la Ley Nº 19.880, tenía como propósito oculto que se cumpliera dicho plazo, para así invocar que el municipio no podía ejercer su atribución legal. Siendo así, será el fiscal del Ministerio Público y los tribunales de justicia, a través de una acción de nulidad de derecho público, los que deberán exigir más adelante el cumplimiento de la ley.

Por lo demás, la aludida falta de pronunciamiento no pasó inadvertida ni para la CGR ni para el Consejo para la Transparencia, organismo que declaró admisible un recurso de amparo por la distractiva respuesta dada por el municipio a un particular respecto a este tema.

Curiosamente, a pesar de su falta de respuesta al particular que hizo la solicitud, el municipio, a través de su alcaldesa, pidió al contralor Ramiro Mendoza la reconsideración del dictamen Nº 28.520, que estableció la ilegalidad de las torres 4 y 7 de Santiago Downtown, dado que superan en 18 y 15 pisos la altura máxima permitida en la manzana. Como era evidente, Mendoza no consideró los rebuscados argumentos esgrimidos por Carolina Tohá para revertir dicha ilegalidad, denegando lo solicitado.

Este mal comportamiento municipal en relación a Santiago Downtown era en realidad bastante esperable si consideramos que la Jefatura Jurídica Municipal informó a la Corte de Apelaciones de Santiago, en respuesta a un recurso de protección, que el proyecto se ajustaba a la ley y que sus unidades municipales habían actuado conforme a derecho, opinión que mantuvo incluso luego de estar en conocimiento del dictamen de la CGR. Es más, la nueva administradora Municipal, respondiendo nuestra interpelación, manifestó que el proyecto se ajustaba a la ley, basándose para ello en un presunto informe de la DOM, esto es, de la propia unidad denunciada, lo cual ya es risible.

Siendo así, no se necesitaba ser oráculo para saber que en el actual recurso de protección -que alega “buena fe”- interpuesto por la Inmobiliaria Alameda 2001 S.A. en contra de la DOM, por no recibir ésta sus obras, considerando lo verificado por la CGR y la Seremi de Vivienda y Urbanismo, el único que figura alegando derechos en la causa fue el abogado de la inmobiliaria, tal como quedó registrado en el archivo web del Poder Judicial. Fue entonces sintomático que la DOM guardara silencio en los alegatos, renunciando en tribunales a defender el imperio de la ley y el ejercicio de sus facultades, concediéndole así una gran ventaja a la inmobiliaria.

Por otro lado, y probablemente porque ya está al tanto de estas publicaciones, el Ministerio de Bienes Nacionales retiró de la CGR el decreto a través del cual adquiría en propiedad la torre 7 de Santiago Downtown, para ser utilizada más adelante por el Ministerio de Transportes y Telecomunicaciones. Este último organismo público incluso, en enero de 2013, contrató a un abogado experto en temas inmobiliarios: Robert Gillmore Landon. Este profesional, a pesar de sus pergaminos, no detectó que el principal antecedente que da cuenta de las normas urbanísticas que rigen al predio donde se emplaza la torre 7, conocido como “Certificado de informaciones Previas”, mencionaba, en su título principal “predio emplazado en la misma manzana de un monumento histórico. Rigen para éste los artículos 27 y 30 de la Ordenanza Local de Santiago”, siendo el artículo 27, el que impide la construcción en dicha manzana de edificios superiores a la altura del monumento histórico “Casa Rivas”, esto es, tres pisos.

En otro aspecto, el seremi de Vivienda y Urbanismo, a través de su ORD. N° 4947, del 28 de octubre de 2013, corroboró las denuncias efectuadas respecto a nuevas irregularidades en el proyecto Santiago Downtown 4 y 7, destacándose:

a) No cuenta con un plano de cierros, conforme lo establece la OGUC y consecuentemente tampoco nadie fiscalizó conforme al mandato de la Ordenanza Local de Cierros, ni se emitió el respectivo informe.

Cabe destacar que sin este informe, en la práctica es imposible constatar que la obra cercó indebidamente casi un metro y medio del terreno correspondiente a la torre 6, perdiendo ésta el usufructo de una servidumbre activa hacia la Alameda, la que incluso está inscrita en el Conservador de Bienes Raíces de Santiago (CBRS).

b) No cumplió con la obligación legal de informar a las comunidades vecinas, a través de la junta de vecinos respectiva, sobre la construcción del proyecto, antes de iniciarse.

Si ello se hubiera cumplido, las comunidades hubiesen podido reclamar por incumplimiento de contrato y por Ley del Consumidor ante el efectivo Sernac, antes de vencerse el plazo legal.

c) Se deberá presentar un nuevo Estudio de Impacto sobre el Sistema de Transporte Urbano (EISTU), pues el obtenido no corresponde a la realidad del proyecto. Ahora se deberán evaluar los mayores impactos derivados de los flujos vehiculares considerando que el proyecto aumenta fuertemente el actual tráfico vehicular en las horas punta en la calle San Martín.

Tremenda tarea tendrá ahora el seremi de Transportes, quien con anterioridad se limitó sólo a evaluar cada uno de estos edificios en forma independiente con la ingenua creencia de que los otros edificios de Santiago Downtown, actualmente conectados por servidumbres vehiculares subterráneas, simplemente no existían.

e) No se consideraron en el cálculo de carga de ocupación, las superficies subterráneas, como los estacionamientos y bodegas, evitándose dar cuenta de la verdadera cantidad personas que el proyecto debía soportar, afectándose con ello la factibilidad de los servicios de agua potable y alcantarillado.

Cabe destacar que en su ORD, el seremi de Vivienda y Urbanismo recalca a la DOM que su obligación es cumplir con la ley y no sólo “actuar sobre la base de la opinión del responsable del proyecto y del Arquitecto Revisor Independiente”, profesional que está siendo sometido a una investigación sancionatoria por dicha institución pública, ello por su responsabilidad en haber emitido sus informes técnicos vulnerando la normativa urbanística vigente.

En cuanto a la Superintendencia de Medio Ambiente (SMA) y su resolución N° 946 de 2013, que exigió al megaproyecto Santiago Downtown que ingresara al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA) en su conjunto, aparentemente sus inspectores se confundieron al pasar por alto el “Informe de Vías de Evaluación del proyecto Santiago Downtown 4 y 7” de la empresa Ingetrol, en el cual se comprobaba que ese proyecto por sí solo debía haber ingresado al SEIA, ya que atendía a más de 5.900 personas, superando con creces el límite de 5.000 fijado para ingresar. Actualmente, la inmobiliaria ingresó una reclamación ante el 2º Tribunal Ambiental, en contra de la resolución de la SMA, pero debido al lamentable descuido de ésta los magistrados no estarán al tanto de esta ilegalidad. Esto, aunque la construcción de las torres 4 y 7 es la que más ha perjudicado a las comunidades vecinas, llevando a la fecha cuatro sumarios sanitarios de la Seremi de Salud contra la constructora Icafal. Y por si fuera poco, la propia Unidad de Control y Contaminación Acústica Municipal ha formulado 17 denuncias por trabajos fuera del horario autorizado, contra la misma constructora, en el 4º Juzgado de Policía Local de Santiago.

Es incomprensible esta notable falta de precisión técnica, dada las competencias de los profesionales de la SMA y el “eje estratégico” de esa institución declarado por su superintendente, Juan Carlos Monckeberg. Ese eje está orientado expresamente a fiscalizar a aquellos que eluden ingresar al SEIA utilizando información simulada. De hecho, en una entrevista publicada por La Segunda el 30 de octubre pasado, Monckeberg señaló: “Es eje estratégico. Tenemos atribuciones potentes en ese sentido, como requerir que ingresen (…). Siempre que detectamos antecedentes de elusión, ese proyecto tiene prioridad número uno para nosotros”.

Así, la grotesca situación en análisis sigue avanzando a medida que se van conociendo nuevos antecedentes y a la espera de: 1) el resultado del sumario que inició la CGR en contra de la DOM; 2) la investigación sancionatoria de la Seremi de Vivienda y Urbanismo en contra del Arquitecto Revisor Independiente del proyecto, y 3) el pronunciamiento del Ministerio Público, cuyo fiscal asignado continúa recopilando documentos que le serán de utilidad para formular cargos, ya sea contra agentes públicos o actores privados.

Esto último, sin considerar además que una simple búsqueda en internet da cuenta de que la Inmobiliaria Alameda 2001 S.A, ya fue sancionada por el Servicio de Impuestos Internos (SII) por una millonaria pérdida tributaria relacionada con el traspaso y valoración de sus acciones. Lo anterior derivó en un reclamo de ella ante el Juzgado Tributario de Santiago y finalmente en un Recurso de Casación ante la Corte Suprema, el cual fue rechazado, según consta en Causa Nº 4604/2013, resolución Nº 60934, Sala Segunda (Penal), del 29 de Agosto de 2013.

¿Qué pensará ahora el SII, luego que la SMA constatara que para evitar el ingreso de la torre 5 al SEIA, existían 10 departamentos sin rol, es decir, sin registro para los correspondientes pagos del impuesto territorial a la Tesorería General de la República?

Pero no es todo, pues además el Sernac, en el año 2008, interpuso y ganó una demanda en contra de dicha inmobiliaria, ante el 4º juzgado de Policía Local de Santiago, por “causar menoscabo al consumidor; debido a fallas o deficiencias en la calidad servicio”, amparando dicho servicio a un promitente comprador de uno de los departamentos de Santiago Downtown 6, persona que tuvo la precaución de comprobar que los m2 que se construyeron no eran los 63 m2 establecidos en la promesa de compraventa firmada, sino tan sólo 55 m2.

En este contexto, está claro que levantar la torre 7 en donde fue originalmente prometida la construcción de una plaza al mercado demandante de viviendas, mejoró arbitrariamente la rentabilidad del proyecto, lo cual es coherente con los principios y valores de esta empresa, así como con los del sistema neoliberal imperante. Recordemos que, si en un promocional entregado a posibles compradores, se dibuja una plaza y ésta finalmente no se ejecuta, se entiende que estamos ante malas prácticas privadas, las que sí son toleradas por el establishment.

De hecho, y aunque parezca paradójico, durante todo el proceso de construcción e incluso hasta meses después de terminada la obra gruesa de las torres 4 y 7, esta inmobiliaria figuraba como miembro del programa “Buen Constructor” de la Cámara Chilena de la Construcción (CCHC), junto a otras empresas del rubro que también han sido sancionadas por la SMA por haber transgredido la normativa medioambiental.

Paradójicamente, el programa “Buen Constructor” destaca, como valores principales, “el compromiso de sus adheridos con las buenas prácticas empresariales, con la entrega de un servicio integral a sus clientes, con el cuidado de sus trabajadores y con la construcción de un entorno amigable con la comunidad y con el medio ambiente”.

Cabe preguntarse si la CCHC habrá creado este programa como un muy bien diseñado maquillaje de marketing o realmente como un verdadero ejemplo de Responsabilidad Social Empresarial en la industria. Los hechos hablan por sí solos.

Por último, un mensaje a los concejales de Santiago. Como ellos debieran saber, el artículo 79° de la Ley Orgánica Constitucional de Municipalidades les obliga a fiscalizar la actuación tanto de su alcaldesa, como de las distintas unidades municipales, y el artículo 20º de la LGUC establece que toda infracción a las disposiciones de esa ley, a su ordenanza general y a los instrumentos de planificación territorial, será sancionada con multa, a beneficio municipal, no inferior a un 0,5% ni superioral 20% del presupuesto de la obra (para el caso de las torres 4 y 7, como mínimo unos $66 millones y como máximo $2.600 millones, para un proyecto que informa un presupuesto aproximado de $13 mil millones).

Pregunta: ¿Por qué, durante el año 2013, no existen denuncias de la DOM o de los concejales, por la violación al artículo 27º del Plano Regulador Comunal o por la vulneración igualmente flagrante de la OGUC, constatadas en mayo del mismo año por la CGR y la Seremi de Vivienda y Urbanismo? ¿Sabrán estos concejales que estas multas son a favor de las arcas municipales y el no cursarlas no sólo implica obstaculizar  un proceso sancionatorio,  sino que además le ocasiona un importante daño económico a su propio municipio? ¿O será que ellos le tienen miedo a las inmobiliarias?

Por cierto, en el mercurial periódico electrónico Emol, la alcaldesa Tohá mencionó, refiriéndose a otro caso: “Es muy fuerte el lobby inmobiliario en este país. Es un sector que tiene mucho poder, tiene sus derechos también, pero lo que no puede ser es que sus derechos pesen más que los de una comunidad entera, que sus derechos pesen más que los de un patrimonio que es de todos los chilenos”.

No queda entonces tan lejos la explicación de por qué en Chile más de la mitad de la población habilitada para votar, no lo hace.

Este deplorable caso se los dimos a conocer a Sebastián Gray, presidente del Colegio de Arquitectos de Chile, con el propósito de que esta asociación gremial investigara el comportamiento de sus miembros que proyectaron las mentadas torres, contestándonos que el Directorio debía resolver. Como Gray nunca nos respondió, entendemos que la mayoría de ese Directorio optó por no involucrase en situaciones conflictivas.

Por lo relatado, se concluye que en Chile es muy fácil ganar dinero al margen de la ley. Siendo así, cuando leemos en la prensa que nuestro país es el menos corrupto de Latinoamérica, en nuestra condición de conocedores de los más recónditos espacios de la Administración, sonreímos para nuestros adentros.

Como hecho esencial, cabe consignar que que los socios fundadores en 1996 de la Inmobiliaria Alameda 2001 S.A., fueron las sociedades Serrano Consultores S.A. y Alba S.A. La primera de éstas estaba conformada por Tomás Serrano Parot y Jorge Fuenzalida Barraza . La segunda estaba integrada por Pablo Allamand Zavala y Roberto Balmaceda García. A esta fecha es probable que la propiedad de la Inmobiliaria Alameda 2001 S.A. haya sufrido cambios, los que desconocemos por ser ésta una sociedad anónima cerrada. En todo caso, tanto Tomás Serrano como Jorge Fuenzalida formaban parte de una corredora de bolsa cuyas operaciones fueron suspendidas por la Superintendencia de Valores y Seguros (SVS), a raíz del uso indebido de acciones de terceros, las cuales habían recibido en custodia. Lo curioso y anecdótico es que las dependencias de la SVS operan en oficinas de dos de las torres del proyecto Santiago Downtown, compradas por ese servicio público a la misma Inmobiliaria Alameda 2001 S.A.