Santiago Downtown: Las irregularidades de un negocio inmobiliario de US$ 250 millones

A comienzos de enero de 2013, un gran anuncio de “clausurado” terminaba con un nuevo y pequeño emprendimiento dedicado al servicio de lavandería. Le faltaba un determinado requisito, necesario para validar el respectivo permiso, algo que el Municipio de Santiago rápidamente constató, clausurándolo de manera inmediata.

El citado emprendimiento se encontraba en uno de los edificios del megaproyecto inmobiliario Santiago Downtown, situado en la manzana donde se emplaza la conocida torre Entel. Su última etapa, Santiago Downtown 4 y 7, está radicada en la Corte de Apelaciones de Santiago por presentación del titular del proyecto en contra de la Dirección de Obras Municipales (DOM) de Santiago, ya que ésta no pudo otorgar la recepción final de la obra, por las razones que a continuación se describen.

El actor privado le hizo notar a la Corte que dicha DOM tenía la obligación de cursar la recepción final de su proyecto, conforme al hecho de que él actúa de buena fe en los negocios y que, por lo tanto, adquirió derechos incorporados en su patrimonio. Lo anterior, a pesar del cúmulo de ilegalidades conocidas y ratificadas por la Seremi de Vivienda y Urbanismo, la Superintendencia de Medio Ambiente (SMA) y la Contraloría General de la República (CGR), materia que también se está investigando en la Fiscalía Metropolitana Centro Norte del Ministerio Público y próximamente se entregará un dossier en el Consejo de Defensa del Estado (CDE) para que investigue.

¿Pero por qué Inmobiliaria Alameda 2001 S.A., titular del negocio, recurrió al argumento de “la buena fe” y no a los fundamentos legales, que en un Estado democrático de Derecho, le permitirían obtener la recepción final de su construcción? Siguió ese camino básicamente porque tal proyecto, en conocimiento de la DOM así como del ex alcalde Zalaquett y de la alcaldesa Tohá, se construyó violando la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) y su Ordenanza (OGUC), ciertas circulares y pronunciamientos del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu), el propio Plan Regulador Comunal (PRC) de Santiago, la Ley de Copropiedad Inmobiliaria y, como si fuera poco, la Ley de Bases Generales del Medio Ambiente, según la Resolución Nº 946 del 06/09/13 de la recién creada Superintendencia de Medio Ambiente (SMA).

Esto último, ya que el titular del megaproyecto lo fraccionó en etapas para así no ingresarlo al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA), pese a que globalmente su carga de ocupación supera las 10.000 personas, contempla más de 1.400 estacionamientos y se localiza en la proximidad del Monumento Histórico Casa Rivas, inmueble éste que condicionaba la altura de las nuevas edificaciones en esta manzana a no más de 3 pisos, ello por mandato del artículo 27º del PRC de Santiago.

Es más, dos de sus etapas, por sí solas, igualmente debieron someterse al SEIA. E incluso en una de ellas, la DOM, cometiendo una lamentable equivocación numérica, emitió el certificado de recepción de obras verificando 299 departamentos, uno menos de los 300 exigidos para ingresar al SEIA, en circunstancias que realmente eran 309;hecho constatado por los ágiles sabuesos de la SMA. No sabemos qué dirá el Ministerio Público ante este tamaño disimulo utilizado para “desburocratizar” el proceso administrativo y por ende para no darles trabajo a las empresas consultoras ambientales.

Como vemos, a diferencia del pequeño emprendimiento reseñado al principio, el cual fue  rápidamente fiscalizado y clausurado por la municipalidad, en esta ocasión en que el infractor es un poderoso actor del mercado, las mismas autoridades municipales, pese a que fueron informadas constantemente de estas irregularidades, prefirieron desvirtuarlas y/o negarlas, incluso como respuesta a diversos recursos de protección, como el interpuesto por un particular afectado en contra de la constructora ICAFAL, la que no tenía los permisos de instalación de 3 grúas torre que amenazaban la seguridad de los edificios dispuestos a pocos metros de ellas. Es más, en el marco de otro recurso, dicho municipio fiscalizó “equivocadamente” su propia resolución de paralización de faenas, cursando dos denuncias, extrañamente mal formuladas, gracias a lo cual la constructora se evitó pagar una cuantiosa multa, como cumplir, por el período de 40 días, la resolución municipal, hasta que ésta fue dejada sin efecto por el mismo municipio.

A comienzos de este año seguí la situación a través de columnas en el diario electrónico El Mostrador (Ver Un negocio inmobiliario muy trucho en Santiago y ¿Qué te pasó Carolina?) A pesar de los contenidos de estas publicaciones, nunca rebatidas, lejos de subsanarse al menos las irregularidades más nimias, simplemente nada se hizo. Ello, aunque a la alcaldesa Carolina Tohá se le entregaron por escrito varias denuncias y antecedentes concretos, con la idea de que ella, como representante legal del municipio y reconocida figura política, asumiera el rol conductor impartiendo las instrucciones de rigor en todos los niveles e iniciando los sumarios administrativos correspondientes, para así adoptar las duras decisiones conforme al marco legal.

No obstante, no deja de sorprender que la alcaldesa sólo se pronunciara a través de su Administradora Municipal, informando que “habiéndole consultado a la DOM”, dicha dirección municipal concluyó que había actuado conforme a la Ley.

Hemos sabido que el titular del proyecto suscribió hace unos meses una promesa de compra-venta con el Ministerio de Bienes Nacionales para que el Ministerio de Transportes y Telecomunicaciones utilice la torre Santiago Down Town 7, edificio que viola la normativa urbanística central y local como la medioambiental vigente. Pero, aparentemente estos ministerios no estaban al tanto de lo que sucede, ello a pesar de que contrataron a un experto abogado en derecho inmobiliario y urbanístico para que confeccionara el aludido contrato de promesa.

Es más, en un nuevo recurso de protección interpuesto contra el municipio por conceder permisos de carga y descarga de materiales entre enero y febrero de 2013, fecha en que estaba vigente una nueva paralización total de obras, esta vez dictada por la Seremi de Salud RM (tercer sumario sanitario por contaminación acústica y ambiental), la nueva jefa Jurídica Municipal informó a la Corte de Apelaciones que la obra se ajustaba a derecho y que las unidades municipales habían actuado conforme a la ley.

Lo informado por dicha autoridad jurídica municipal se mantuvo incluso ante de Corte Suprema y aún en conocimiento del sumario administrativo iniciado contra la DOM por la CGR y conociendo la investigación que instruyó la Seremi de Vivienda y Urbanismo en contra del arquitecto revisor independiente por no saber hacer su trabajo técnico.

Siendo así, la actitudes de las autoridades municipales sólo han buscado ocultar o desvirtuar las irregularidades cada vez que han sido denunciadas, además de negarlas ante cualquier autoridad administrativa de mayor rango o judicial, lo que tuvo como nefasta consecuencia que una imponente obra totalmente ilegal avanzara hasta alcanzar un potencial estado de recepción municipal. A partir de ahí, su titular pudo alegar pomposamente que estamos ante una “situación consolidada, derechos adquiridos y buena fe”, permitiéndole así obtener un lucro que jamás pudo haber logrado si la municipalidad hubiese actuado, controlado y fiscalizado conforme a la normativa vigente.

Es más,desde febrero de 2013,se ha solicitado tanto a la alcaldesa como al director de obras, la invalidación de las resoluciones de modificación de las torres Santiago Downtown 4 y 7, ello conforme al artículo 53º de la Ley Nº 19.880, del Procedimiento Administrativo. No obstante, a la fecha, transcurridos más de 7 meses, ni siquiera se ha citado a audiencia a los interesados, ni tampoco ha existido un pronunciamiento con respecto a dicha invalidación.

La consecuencia más clara de esta falta a la probidad es que se estamos próximos  a cumplir el plazo de dos años, en que tal invalidación puede ser ejercida conforme a dicha ley.

Terminamos el relato enumerando las razones que la alcaldesa Carolina Tohá debiera tener presentes, pues impiden la recepción de obras de estas dos torres, Santiago Downtown 4 y 7, dejando en claro eso sí que las 7 torres violan la ley, aunque 5 de ellas ya son hechos consumados:

• Las torres 4 y 7 han sido levantadas en un predio distinto al del permiso aprobado, y además no cuentan con un documento que constate las medidas de gestión y control de calidad adoptadas durante su ejecución, según lo estableció la CGR.

• El permiso de edificación y sus resoluciones de modificación han sido validados por un arquitecto revisor independiente que está siendo investigado por la Seremi de Vivienda y Urbanismo, por emitir informes técnicos vulnerando la normativa urbanística.
• Aunque la DOM consideró que no correspondía el ingreso de esta obra al SEIA, luego de una denuncia la SMA exigió su ingreso a éste y todos sabemos que sin Resolución de Calificación Ambiental favorable no se pueden iniciar las faenas de este tipo de proyectos, conforme al mandato del artículo 8º de la ley ad hoc.
• La obra no ha presentado un Estudio de Impacto sobre el Sistema de Transporte Urbano (EISTU) como conjunto de edificios, con estacionamientos conectados por servidumbres vehiculares en sus subterráneos.
• La obra no presenta un correcto cálculo de carga ocupacional y sus certificados de dotación de agua potable y alcantarillado no dan cuenta del número real de personas que se pretende atender.

• La obra no puede acogerse a la ley de Copropiedad Inmobiliaria, pues el artículo 10º de dicha ley lo prohíbe cuando no se cumple con la normativa exigida en la LGUC, la OGUC, así como el PRC.

Así las cosas, lo que se juega actualmente en los tribunales superiores de Justicia es de la máxima importancia por sus precedentes y sería necesario que la alcaldesa ahora tomara en serio este “problemita” que tiene en sus manos ya que ella es una figura pública bien evaluada por la ciudadanía.