Durante un prolongado período de tiempo, en la comuna de Santiago se utilizó el ardid de considerar como viviendas sociales los departamentos de las innumerables torres que se construyeron allí con el subsidio de renovación urbana. Los precios máximos de las verdaderas viviendas sociales llegan a las 520 UF y sus compradores son -como se entenderá- personas vulnerables a quienes el Estado ayuda a pagarlas. Pero los precios en estas torres fluctuaban entre las 900 UF y 2.000 UF. Esto aconteció por precisas instrucciones dictadas por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) al Director de Obras de esa comuna.
El motivo de esa mala práctica institucional se relacionaba con la cantidad de estacionamientos que requieren las viviendas de acuerdo a sus superficies de construcción, lo que está normado desde el año 1994 en la Ordenanza del Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS) que tiene tuición sobre las 52 comunas de esta región. Cada municipalidad, si lo estima necesario, puede regular más restrictivamente. En este caso, se les permitía construir menos estacionamientos, ahorrándole costos a la empresa inmobiliaria, pero generando un impacto negativo en el sistema vial que perjudicó la calidad de vida de los vecinos.
Dado que la Municipalidad de Santiago estaba en total desacuerdo con esa inexplicable disposición del Minvu, el ex alcalde Raúl Alcaíno le representó por escrito esta inicua situación a la ex ministra del ramo, Patricia Poblete. Quien escribe esta columna, con el ex senador Nelson Ávila, llevamos los antecedentes a la Contraloría General de la República, la que después de ocho meses, vía dictamen Nº 58261 del 21/12/07, advirtió perentoriamente al Minvu y a la Municipalidad de Santiago que no se podía repetir tal artilugio.
Ahora bien, sobre la angosta vía Sara del Campo, situada entre las calles Carmen y San Isidro, a unos 200 metros al sur de la Alameda, se están construyendo dos torres de 24 pisos que consideran 777 viviendas, un local comercial y escasos 220 estacionamientos. El permiso fue otorgado por la Dirección de Obras de la misma municipalidad que reclamaba por la densificación incontrolada que desaprensivamente promovía el Minvu. El favorecido con ese curioso permiso era una de las tantas empresas del conocido consorcio inmobiliario Paz, el mismo que, con su anterior socio Froimovich, edificó a destajo y que, por ello, tiene el récord de torres en el centro de la ciudad.
En razón a que las faenas constructivas de la empresa Novatec, contratada para el efecto, producían diversos daños ambientales a una comunidad vecina, el Comité de Administración de ésta formalizó sus quejas ante los funcionarios municipales que tenían que fiscalizar. Pero como no se avizoraban los resultados esperados, escalaron el reclamo ante el alcalde Pablo Zalaquett, quien sí tomó el toro por las astas: envió los antecedentes a la Seremi de Vivienda y Urbanismo para que resolviera.
Los vecinos, asistidos por gente que sabe de estas cosas, documentaron todas las irregularidades cometidas en el proceso administrativo, a partir del otorgamiento de un permiso de anteproyecto que concluyó con una modificación al permiso de edificación, en donde se detectó el error cometido al interior de la Dirección de Obras porque no se le exigió a la empresa Paz el Estudio de Impacto Sobre el Sistema de Transporte Urbano (EISTU).
El EISTU es requisito cuando los proyectos inmobiliarios habitacionales contemplan más de 250 estacionamientos y deben estar aprobados por el Seremi de Transportes, para que se puedan cursar los permisos de edificación. Tratándose de edificaciones de oficinas el umbral son 150 estacionamientos y nos gustó que el ministro de Vivienda y Urbanismo, Rodrigo Pérez, haya tomado la sana decisión de terminar con las astutas prácticas empleadas por la industria inmobiliaria para hacerle el quite a estos análisis técnicos que, bien hechos, redundan en beneficios para la ciudad.
Por otro lado, la Dirección de Obras argumenta que la calificación ambiental favorable, por tratarse este caso de un proyecto que tiene más de 300 viviendas, se requiere tan solo al momento de solicitarse la recepción final de obras, avalando su pretensión conforme a lo expresado en una circular emitida por la División de Desarrollo Urbano del Minvu.
Ese ministerio se equivocó al difundir esa circular porque los artículos 8º y 9º de la Ley Nº 19.300, sobre Bases Generales del Medio Ambiente, ordenan que los proyectos que se someten al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA) podrán ejecutarse previa evaluación. Cuando conocimos esa circular, le manifestamos al arquitecto Luis Eduardo Bresciani, jefe de la División de Desarrollo Urbano del Minvu, que la rectificara para respetar el mandato legal ambiental y debemos suponer que procedió en consecuencia.
Existen una serie de otras irregularidades que, para no aburrir a los lectores, las pasamos por alto en esta columna, pero si hay alguno que desee conocerlas puede acceder a nuestra página web, en donde se publica un descriptivo informe ad hoc entregado el lunes pasado al alcalde y al director de obras de Santiago y a la seremi de Vivienda y Urbanismo.
En resumen, la empresa inmobiliaria Paz se expuso al riesgo y como en el ámbito de la construcción no existen códigos de conducta, ni autorregulación del mercado, dependerá ahora de cómo la comunidad que reclamó enfrentará la situación en defensa de sus derechos, más aún, si la constructora Novatec, sin autorización de la anterior, se introdujo clandestinamente con tensores en su subsuelo, violándose así el derecho de propiedad de esa comunidad.
Si quienes están lucrando con este negocio hubieran trabajado con responsabilidad social empresarial, como habitualmente esa industria vocea, es decir, respetándose los derechos de sus vecinos, éstos nunca habrían puesto el grito en el cielo y las irregularidades más graves jamás se las hubiéramos dado a conocer a las autoridades competentes con el propósito de que apliquen las leyes, si es que se llegaran a atrever.
Y como el papel aguanta todo, en El Mercurio del viernes 21 de octubre de este año, se publica a página completa un aviso propagandístico de la Cámara de la Construcción en la que asegura que las empresas asociadas a ella, una de las cuales es Novatec, son ejemplos de virtudes. Esta organización gremial empresarial le dice a los lectores de ese medio que al escoger una vivienda, se deben preferir los proyectos de las empresas cuyos logos allí aparecen.
En todo caso los dirigentes de la comunidad afectada por la irresponsabilidad de Novatec, ya entregaron los antecedentes al presidente de la Cámara de la Construcción y veremos qué sanciones ésta le aplicará a la constructora que le ha estado perturbando la vida a sus vecinos.
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Estimados:
Me parece un poco complejo emitir juicios en vista de los pocos elementos expuestos tanto en el articulo, como en el documento de defendamos la ciudad. Además que para dar una opinion objetiva, ademas de ser necesaria toda la informacion respectiva, hay que tener conocimiento de la normativa y procedimientos asociados.
Analizando los hechos detallados, me parece que la negligencia podria ir solo por el lado de la DOM de Santiago, que son los encargados de revisar y aprobar los proyectos. Hay varios puntos erroneos dentro de la investigacion que me gustaria hacer notar:
- La calidad de vivienda social solo la puede otorgar el director de obras, en base a su tasacion, por lo que el decide cuando el proyecto es o no vivienda social.
- Respecto de la modificacion de proyecto, los congelamientos afectan a las solicitudes de permisos de obras nuevas, no asi de un permiso que cuente con anteproyecto aprobado antes del congelamiento, o de las modificaciones que cuenten con un permiso aprobado antes del congelamiento.
- Respecto de las conclusiones finales:
* La OGUC no establece densidades, las cuales son fijadas por el PRMS o PRC (Art. 2.1.7. OGUC)
* Como anteriormente mencione al proyecto no le es exigible EISTU, ya que no contempla mas de 250 estacionamientos (Art. 2.4.3. OGUC), aun cuando en el anteproyecto los tuviera, la OGUC indica que pueden haber variaciones en los proyectos respecto a los anteproyectos aprobados (Art. 1.4.7. OGUC).
* Respecto de la exigencia de estacionamientos, el PRC de Santiago vigente a la fecha de aprobacion del anteproyecto, fijaba un estandar igual al establecido en el PRMS (Art. 39° PRC y Art. 7.1.2.9. PRMS), y en ningun caso inferior, por lo cual no hay contadiccion en la norma, sino en la aplicacion por parte del director de obras. Ademas hay un error al indicar que segun el PRMS santiago está afecto por la zona A respecto de los estacionamientos, ya que está afecto por las zonas C y E (Art. 7.1.2.1. PRMS).
* Respecto de la Fusion, se está invocando el Art. 3.1.3 OGUC modificado el 31.05.2009, posterior al otorgamiento del permiso de edificacion. El articulo vigente a esa fecha, no establecia el perfecionamiento previo. Ademas es exclusiva responsabilidad del propietario declarar la propiedad de el o los terrenos, y por tanto, es culpa compartida con la DOM, la que no exigio la declaracion firmada.
* Respecto de los plazos de revision y aprobacion, si bien la normativa establece claramente las fechas, no hay ninguna municipalidad que cumpla con dicha norma, y eso lo digo con conocimiento de causa. Y si existiera un ente fiscalizador, o si se revisaran todos los permisos emitidos, doy firmado, que mas del 90% se aprobo fuera de plazos.
* Respecto de la DIA, la aclaracion por parte de la DDU fue posterior al permiso, y aun asi no explicita que los proyectos residenciales o equipamientos deban ingresar la DIA aprobada al momento del permiso, sino a los proyectos industriales y productivos.
Finalmente mi idea en absoluto es defender a la inmobiliaria, pero me parece que es muy facil manipular la informacion y pensamiento de la gente, entregando informacion aparentemente fidedigna. El hecho de investigar y denunciar me parece destacable, siempre que se haga de manera responsable y con conocimientos.
Claudio Valderrama | 27.10.2011
Que increíble y que patético. Yo viví en esa calle Sara del Campo entre 1980 y 1988, más cerca de Carmen que de San Isidro. La casa era de mi abuelo (me acuerdo del nro 5xx, pero no lo voy a publicar), aún está allí y está habitada por la gente que la compró. Lo peor del barrio eran las fiestas de la Unión Española (Carmen justo frente a Sara del Campo), nadie dormía los fines de semana y los autos se subían a la vereda y prácticamente bloqueaban la calle tan estrecha, estacionándose en fila doble. La vida se hizo insoportable cuando se instaló un sauna con escándalos nocturnos, música y balazos. Los propietarios del antro eran gente con fuertes conexiones políticas. Tuvo que llegar Ravinet como alcalde para deshacer todos los permisos de sauna que había otorgado en medio de áreas residenciales el sr Honorato, último alcalde designado de Stgo. Pero parece que la nueva forma de gobernar trajo de vuelta a los maestros del lucro deshonesto (usura) en gloria y majestad. Aquí el éxito se mide sólo desde el punto de vista económico y claro, mirado así, la constructora Paz es un milagro; pero no veo que tengan prestigio. Pobres vecinos, que les ha tocado una pesadilla tras otra.
Miguel García | 26.10.2011
La escasez de estacionamientos además genera un presión de demanda cuyos efectos son al menos dos: limitantes a los compradores de deptos con un dormitorio y valores por estacionamiento superiores a uf 300, este "bien raíz" es la unidad económica más rentable en el centro de Santiago, las constructoras son hábiles, ganan por todos lados y acreditan su RSE como Dios/mercado manda.
andres | 26.10.2011
hola no sabia esto, yo vivo en san isidro y he visto la construccion, me parece que aqui estan coludidos todos desde el alcalde hasta los dueños de la constructora, yo reserve en verde en un proyecto en carmen a pasos de la cuestionada construccion, y en el caso del edificio que yo reserve son 220 con mas de 100 estacionamientos, es decir la mitad de los propietarios podra optar a un estacionamiento para su vehiculo, paz se ha caracterizado por la mala contruccion de departamentos, basta solo con dar una vuelta en el centro para ver los pendones puestos por los mismos propietarios quejandose de los incumplimientos de post venta por parte de paz...
Esteban | 25.10.2011
¿Y no que hace un tiempo Zalaquet, frente a los pedidos de vecinos habia congelado la construccion de edificios altos en la comuna?
leonardo melo | 24.10.2011
la Direccion de Obras de la municipalidad de Santiago lleva años, años entregando permisos en contra del plan regulador metropolitano. y seguirá ocurriendo a menos que los vecinos de santiago le digamos basta!!!!.
El chile es tremendamente comodo y aunque muchos sabemos que esto es tremendamente ilegal, nos arrimamos a no hacer nada. A mi me interesa que salga esto a la luz
Donato | 24.10.2011
Y no hay controladores ?
Diego Arce | 24.10.2011
Esto tendrá que ser visto por la justicia, no es posible que se esté pasando a llevar la Ley y además existan prácticas poco cívicas sobre profesionales del área. En otros países esto nunca hubiera ocurrido.
