Obras ejecutadas sin permisos de construcción vigentes, estacionamientos insuficientes y una serie de violaciones a la legislación urbanística y ambiental son las que conforman la no difundida génesis del suspendido proyecto de Cencosud, que pasó de ser el aspirante a símbolo de la industria a emblema de la crisis. Tanto los privados como las diversas autoridades –municipios y ministerios, entre otros- que debían fiscalizar la polémica obra cometieron diversas infracciones, que acá detalla, muy en su estilo, uno de los principales críticos de las irregularidades del sector inmobiliario.

Por Patricio Herman
Fundación “Defendamos la Ciudad”

En Chile las autoridades recurren permanentemente a la utilización del eufemismo “error administrativo” para explicar las anomalías y/o ilegalidades cometidas por ellas mismas, muchas veces para favorecer a ciertos connotados actores del sector privado. Uno de estos tantos casos lo constatamos con la difundida paralización de faenas de la construcción que pretendió llegar -con una de sus torres- a los 300 metros de altura en la comuna de Providencia, colindante con la comuna de Las Condes y enfrente de la ladera sur del río Mapocho.

La megalomanía de algunos arquitectos nacionales que querían ser reconocidos como top dentro de sus pares y del propietario del proyecto, Horst Paulmann -quien contrató al renombrado arquitecto extranjero César Pelli para que desarrollara su ambicionada torre-, produjo el proyecto inmobiliario más irrespetuoso de los conocidos a la fecha. Pelli, desde su espectacular oficina en New York (USA), diseñó un edificio sin consideraciones con el entorno urbano. Esta enojosa situación deriva de la mala costumbre que tenemos en Chile de mirar reverencialmente hacia el primer mundo. Así fue cómo esos libertinos profesionales ocuparon en sus planos con cemento toda la superficie del terreno, sin entregar ni un mísero centímetro para los peatones que iban a circundar el complejo comercial.

Pero la torre de Babel chilensis de 70 pisos y 300 metros de altura, por diferentes motivos, está suspendida mucho más abajo, hasta que “existan las condiciones de mercado que garanticen su éxito empresarial”, como diría un encumbrado hombre de negocios.

PERMISO DE EDIFICACION SIN VALIDEZ

Pues bien, la proyectada torre más alta de Sudamérica y -según algunos- del hemisferio Sur, comenzó a construirse, sin un permiso de edificación válido, en la primera semana de marzo de 2006, en un terreno de 4,6 hectáreas situado en el cuadrante conformado por las avenidas Vitacura y Andrés Bello, canal San Carlos y fondo de las viviendas situadas en Nueva Los Leones de la mencionada comuna. Lo anterior, a pesar de que el artículo 5.1.19. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) impide el inicio de obras si no se cuenta con el permiso respectivo. En el mega proyecto se preveía una circulación promedio diaria de 45.000 personas y como el 100% de la superficie del extenso predio se ocupaba con concreto armado, las áreas verdes se iban a ejecutar en las azoteas de las edificaciones (¿?).

Aunque el lector se muestre incrédulo, cuando le pedimos al Director de Obras de Providencia una serie de documentos que servían para fundamentar el permiso de edificación, éste -con cierta ingenuidad funcionaria- nos contestó que Cencosud, es decir, Costanera Center, no le permitía dar a conocer esos documentos a terceros interesados, cuando todos sabemos que esa documentación es pública. Al mantener la información en secreto para ser obediente con el titular del proyecto, ese funcionario municipal violó una serie de leyes referidas a la probidad administrativa, transparencia, libre acceso a la información pública y otras tantas de las existentes en el papel.

Procedió en tal sentido, porque en Chile las instituciones funcionan a medias. Pero estamos tranquilos porque a partir del próximo 14 de Abril de 2009, con la vigencia de la Ley 20.285 de Transparencia de la Función Pública y de Acceso a la Información de la Administración del Estado, las cosas cambiarán radicalmente. En esa fecha empezarán a operar las multas y las sanciones en contra de los funcionarios públicos apegados al trasnochado secretismo, y cuando éstos sean reincidentes operará la suspensión en el cargo.

Desde ya advertimos a todos aquellos privados que les gusta sacar ventajas en sus negocios, coludidos con funcionarios públicos, que nuestra fastidiosa Fundación se transformará en “clienta frecuente” del Consejo respectivo. Porque somos promotores del sistema económico de libre mercado, en donde todos los actores actúen en igualdad de condiciones, situación inexistente en nuestro país. Por ello y por otras razones, la Organización de Cooperación de Desarrollo Económico (OCDE), con sede en Paris, Francia, se ha negado a admitir a Chile en su seno. Recomendamos leer “Evaluaciones del desempeño ambiental en Chile”, publicado en el 2005 por la OCDE y la CEPAL.

Pues bien, a la fastuosa inauguración de la construcción de este complejo comercial de 689.553 metros cuadrados, el más grande en la historia del país, asistieron –entre otros, y todos con relucientes cascos blancos- Ricardo Lagos, que dejaba el poder en los días siguientes, y un feliz Cristián Labbé, quien decía que en su municipio no hay trabas burocráticas a la inversión. Esto último era muy bien recibido por Horst Paulmann, el próspero empresario que iba a destinar 600 millones de dólares a esta aventura.

Recordemos que en aquella época no se hablaba todavía de la crisis financiera provocada por los mentirosos derivados, conocidos como “activos tóxicos”, que se inventaron en Wall Street y se distribuyeron por el mundo.

Como las obras se iniciaron a la chilena, es decir, aplicándose la práctica de los hechos consumados, y como nosotros denunciamos la irregularidad, el edil, con cierta incomodidad, argumentaba por la prensa que existía un permiso del año 2001. Pero no aclaraba que el mismo contemplaba 491.794 metros cuadrados y que éste procedía de uno anterior del año 2000, con 238.992 metros cuadrados en un terreno de sólo 3,2 hectáreas, el cual, a su turno, provenía de un permiso del año 1991, teniéndose en cuenta que los permisos vencen indefectiblemente a los 3 años de su autorización.

Para darle credibilidad a esos permisos caducados se les asignó la expresión “para ampliar y alterar”, aludiendo cada uno de ellos al inmediatamente anterior. Pero para hacer posible lo descrito, tal como está establecido en el 2º párrafo del artículo 5.1.18. de la OGUC, el máximo del aumento de la superficie edificada puede ser hasta el 5%. Y ello no se dio en la especie.

Por otro lado, el artículo 1.4.17. de la OGUC indica con toda claridad que los permisos caducan automáticamente a los 3 años de concedidos si no se han iniciado las excavaciones y realizados los trazados, lo que significa que la argucia de aprobar modificaciones tras modificaciones para mantener vigente un proyecto no tiene fundamento normativo alguno.

En marzo de 2007, un año después que se iniciaron las faenas de construcción, se otorgó un nuevo permiso, también con ese rótulo, el que sí contemplaba los metros cuadrados construidos anunciados por los comunicadores del proyecto. Entre los permisos del 2001 y del 2007, para salvar las apariencias, la municipalidad aprobó una simple resolución de anteproyecto, figura que la norma vigente contempla para otras situaciones y en ningún caso para justificar la validez de un proyecto sustentado en permisos expirados.

LOS ESTACIONAMIENTOS INEXISTENTES

La seguidilla de permisos otorgados durante 16 años, emanados unos de otros, se acogieron a las permisivas y antiguas normas de un Plan Seccional CCU del año 1980: tenía ese nombre porque la División de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) del gobierno militar le había entregado normas de edificación muy atractivas a los dueños de la CCU, empresa dueña del terreno en ese entonces. Paulmann lo compró en 1988 y el Plan Seccional CCU, después de una serie de modificaciones, se mantiene vigente hasta la fecha, ya que quedó a firme en la modificación de enero del 2007 del Plan Regulador de Providencia, aprobado por el Minvu.

Pero en este permiso de 2007, entre otras cosas, no se respetó el distanciamiento equivalente a 1/5 de la altura total de la edificación, vulnerándose la Circular 168 de abril de 2006, emitida por la División de Desarrollo Urbano del Minvu. También se violó el artículo 7.1.2.9. del Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), ya que los 4.500 estacionamientos considerados (aunque últimamente la prensa habla de 5.900), son insuficientes. Dado el destino comercial del proyecto, se debe aplicar un estándar de un estacionamiento por cada 35 metros cuadrados, lo cual implica que el proyecto debería disponer de más de 10.000 estacionamientos. En su oportunidad señalamos que las rampas vehiculares de acceso al edificio y las caleteras de incorporación al flujo vehicular por la Avenida Andrés Bello quedan fuera del predio y sobre un bien nacional de uso público, lo que es hasta burlesco.

La municipalidad de Providencia -creyendo que todos somos ignorantes- ha interpretado alegremente que al no existir una norma en el Plan Seccional CCU que determine los estándares de estacionamientos, el proyecto Costanera Center queda liberado de dicha exigencia, olvidando que en la ciudad de Santiago existe un PRMS aprobado en 1994 que establece las exigencias mínimas por sobre los instrumentos de planificación territorial. Y les recordamos a esas autoridades locales que el propio Plan Seccional CCU indica en la letra “c” de su artículo 3° que la “capacidad máxima de edificación”, “quedará regulada por la estricta aplicación de las normas sobre agrupamiento de los distanciamientos, rasantes, superficies de patios, etc. establecidas por la presente Ordenanza especial, por la Ordenanza General de Construcciones y Urbanización en aquellos aspectos que la presente Ordenanza no contempla”.

Este último acto administrativo contaba con una desactualizada Declaración de Impacto Ambiental (DIA) del 2001, modalidad que no considera la participación ciudadana de los vecinos. Por ello, Marcelo Böhm, presidente de la Junta de Vecinos del sector, reclamaba airadamente que ellos nunca fueron consultados por este proyecto tan invasivo que cambiaba sus estilos y calidades de vida. En ese permiso también se consignó un incompleto Estudio de Impacto sobre el Sistema de Transporte Urbano (EISTU) del 2003 y por ello recién hace dos meses, el Seremi de Transportes, aprobó un nuevo EISTU correspondiente al volumen de la construcción.

Claro que Cencosud no desea asumir su responsabilidad pecuniaria en la ejecución de todas las medidas de mitigación vial, entre otras, el puente sobre el río Mapocho y el túnel bajo la Avenida Andrés Bello. Y el gobierno, con suma y vergonzosa paciencia, está pensando qué hará ante esta negativa.

También hay que tener presente que Cencosud inició las obras sin siquiera haber ingresado la adenda de la antigua DIA al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA), ya que ello correspondía por cuanto se había modificado el proyecto. En todo caso y en rigor, el cambio hacía necesario un Estudio de Impacto Ambiental (EIA) por la envergadura de la intervención urbana. La Ley Nº 11.300, de Bases Generales del Medio Ambiente, en su artículo 8º, establece que las obras de los proyectos que se someten al SEIA se pueden iniciar tan sólo cuando estén calificados favorablemente por la Corema.

EL HELIPUERTO DEL EX HOSPITAL MILITAR

También debemos tener presente que en la fecha de la iniciación de la obra (marzo de 2006), ya se hablaba de la demolición del antiguo Hospital Militar que enfrenta el proyecto en discusión, por cuanto ese centro de salud se trasladaba a la comuna de La Reina. Por ello, todos los agentes públicos y actores privados relacionados con el negocio no le dieron importancia al Oficio Reservado Nº 09/2/1/68/139/550 del Director de Aeródromos y Servicios Aeronáuticos del 12 de noviembre de 2001. Allí, esta autoridad sectorial preguntaba a la Municipalidad de Providencia cómo se iba a resolver la situación del cono de aproximación del helipuerto de ese hospital ante las elevadas alturas de las torres de Costanera Center. Ahora bien, ya que el edificio de ese hospital no se demolerá porque continuará funcionando por muchos años en el sistema público de salud, corresponde preguntarse ahora qué sucederá con su helipuerto.

En una de esas, alguna autoridad light podría clausurarlo, en atención a que la vida humana en el actual sistema económico no debe interferir en los desarrollos inmobiliarios.

Después de este sucinto relato queda en evidencia que hubo demasiada negligencia, por parte del aparato del Estado, en toda la tramitación de los permisos de edificación, ambientales y de transporte. Y para no aburrir a los lectores no nos referiremos a otras tantas irregularidades, muchas de las cuales ya se las hemos hecho notar al Minvu.

Haciendo un borrón y cuenta nueva, sostenemos que si se aplican correctamente todas las normas de la Ley y Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, como las del Plan Seccional CCU que no colisionen con las del PRMS, el paralizado proyecto de Cencosud podría tener un coeficiente de constructibilidad aceptable, que lo haría compatible con la escala del barrio. Hasta sería posible que Paulmann tome la decisión de reiniciar las obras, recontratando, por lo tanto, a sus ex trabajadores.

Según nuestros cálculos, el nuevo y hasta amigable complejo inmobiliario Costanera Center podría tener unos 450.000 m2 y la torre símbolo tendría que ser un tanto más baja, ya que ningún edificio puede superar la altura determinada por el encuentro de las rasantes. Recordemos que esta torre deslinda por el oriente con la faja de protección del canal San Carlos. En todo caso, si se cumple la normativa vigente establecida en la OGUC, tal torre estaría perdiendo el récord de altura que nos habían anunciado tiempo atrás.

Dado que el caso lo hemos denunciado -con bastante acopio documental- al Ministerio de Vivienda y Urbanismo, esperamos que su División de Desarrollo Urbano y su Secretaría Regional Metropolitana, en base a las atribuciones que les entrega el artículo 4º de la Ley, en conjunto emitan el informe técnico-legal necesario para que el proyecto, enmarcado ahora en todas las normativas aplicables, sea un verdadero aporte a la ciudad. En tal sentido, la opinión pública y nuestra Fundación, estarán atentas al desarrollo de los hechos.

*Patricio Herman es presidente de la Fundación Defendamos la Ciudad.