El negocio que derribó a Marta Ehlers

La abrupta decisión de la alcaldesa de Lo Barnechea, Marta Ehlers, de no repostular por quinta vez a un cargo que hasta ahora luchaba por conservar, revela lo que su partido, Renovación Nacional, temía desde hace más de dos meses: que se hicieran públicas las irregularidades en su gestión, las que CIPER investigó y corroboró. Actas, documentos y operaciones inmobiliarias en su comuna relatan cómo el Plan Regulador que aprobó el 2002 le permitió vender su propiedad el 2005 a un precio más de tres veces mayor de lo que costaba antes de dicho instrumento. En la operación tuvo un papel crucial su marido, el empresario inmobiliario, ex tesorero del partido y ex alcalde de Las Condes, Carlos Correa.

Setenta y ocho días llevaba Marta Luisa Ehlers Bustamante (52) luchando para que Renovación Nacional la dejara postular a un quinto período como alcaldesa de Lo Barnechea, luego que el pasado 30 de septiembre su presidente, Carlos Larraín, desatara una silenciosa pugna interna al anunciar por TVN que “le acabo de decir a un alcalde que lleva muchos años que no se va a reelegir”.

Pero ayer, repentinamente, se bajó. RN envió un comunicado anunciando su extraña decisión, argumentando que ella desea “dedicar todas sus energías a concluir una serie de iniciativas fundamentales para el municipio”, y que “piensa que ha cumplido un ciclo” en la comuna. Es más: la directiva de la tienda le pidió que fuera como candidata a diputada el 2009, una medida que –confesaron ayer cercanos a Larraín- obedece a “sacarla por arriba, para que salga bien”.

Sin embargo, la verdad es muy diferente. Su abrupta bajada, explicaron ayer en el partido, se debió a los mismos motivos que originalmente tuvo en mente Larraín: las variadas irregularidades que se registraron durante su extensa gestión en la alcaldía, que se inició en 1995, y que ya se comentaban en círculos políticos. Algunas incluso se conocieron en las últimas semanas, como el uso de dineros y vehículos municipales para costear un viaje de la alcaldesa a un evento político de RN realizado en Ranco, a fines de octubre.

Pero lo que terminó decidiendo la suerte de Ehlers fueron irregularidades más delicadas, y relacionadas con una de las áreas más polémicas y menos fiscalizadas de la administración comunal: el Plan Regulador Comunal y el desarrollo inmobiliario.

Diversos documentos prueban cómo el Plan Regulador comunal -aprobado por Ehlers y el concejo municipal el 2002- la benefició junto a su aún esposo ante la ley, el arquitecto, empresario inmobiliario, ex alcalde de Las Condes y ex tesorero de RN, Carlos Correa Sanfuentes. A través de una sociedad de su propiedad, ambos vendieron el 2005 su propiedad a un precio al menos tres veces y media más alto de lo que debió haber valido el 2000, luego que el Plan Regulador fijara mejores condiciones comerciales para su terreno.

El terreno de 2.266,50 metros cuadrados, ubicado en La Dehesa, Correa lo adquirió en 1985 -el último año en el que ejerció como jefe comunal de Las Condes, comuna en la que estaba ubicada entonces la propiedad-, y que después traspasó a EHLCO S.A. Según consta en documentos oficiales, ambos acordaron venderla ante una oferta que calificaron de “bastante conveniente”. La operación inmobiliaria – en la que Correa aprovechó de liquidar otro paño suyo- les reportó en total más de $470 millones.

Esa suma habría sido tres veces y media menor si la venta se hubiese realizado antes de 2002. Es decir, sin la norma especial que se incorporó en la fase final del Plan Regulador comunal, y que incluyó la zona donde está ubicada la propiedad que la alcaldesa Ehlers habitó hasta poco antes de su venta, en un área precisamente delimitada con ciertas condiciones que aumentaron la plusvalía del suelo.

A pesar de que la norma especial que se incorporó al nuevo Plan Regulador la beneficiaba directamente, la alcaldesa no se inhabilitó al momento de votar y aprobarse la norma. Y ninguno de los otros tres concejales presentes en la sesión la objetó. Dos de ellos fueron reelectos para el presente período y se encontraban en funciones al momento de la venta del inmueble. Aun así, el episodio nunca fue cuestionado y menos sancionado por la Contraloría ni por otro organismo fiscalizador.

Pero la anómala situación va más allá. Y esto, porque la venta del terreno dio origen a una operación inmobiliaria en la que la empresa constructora que les compró los terrenos –y que después levantó allí un condominio- tiene como accionista a uno de los principales amigos y socios de Marco Antonio Pinochet, en un caso investigado por la justicia.

El beneficio personal obtenido a través de una modificación en el Plan Regulador se suma a otro episodio: el fallido proyecto para desarrollar otro Plan Regulador, pero esta vez para el sector donde se ubican La Parva, El Colorado y otros de los afamados centros de esquí de la comuna. El problema es que el plan se comenzó a financiar con dineros aportados por los mismos privados que iban a ser regulados y determinados en sus intereses comerciales por el trazado oficial. La alcaldesa debió echar pie atrás y anular el proyecto después que un dictamen de la Contraloría de 2006 cuestionara en forma tajante esos pagos de privados. (Ver recuadro).

Dos historias cuyas tramas están sumergidas en la letra chica de decenas de documentos, escrituras y testimonios. Pese a que la alcaldesa Ehlers fue contactada por CIPER hace tres semanas para una entrevista sobre el tema, derivó a la decisión a la agencia de comunicaciones B2O. Fernanda Otero, una de las socias de la firma, precisamente había quedado de darnos una respuesta… ayer. Después de conocida públicamente la bajada de Ehlers, desestimó dar la entrevista.

Rayando la cancha

La historia de Marta Ehlers en la alcaldía de Lo Barnechea es casi tan antigua como la comuna. Mientras esta última existe como tal desde 1991 -tras separarse de Las Condes-, la jefa comunal asumió en 1995, luego de dividirse el período con el DC Eduardo Cuevas Valdés, tras las elecciones municipales registradas dos años antes. Desde entonces ha sido reelecta, y hoy está en su cuarto período.

Apenas llegada, uno de sus primeros desafíos fue crear un Plan Regulador Comunal, ya que hasta entonces la comuna era lo más parecido al Viejo Oeste en materia de normas inmobiliarias. Sólo regían, primero, el antiguo Plan Regulador Intercomunal, y luego el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (1994).

Como ella misma lo dijo en Las Últimas Noticias en octubre pasado, “cuando yo tomé esta comuna había todo por hacer. No tenía casi nada”.

Tras varios años de cálculos, estudios, modificaciones más aportes y quejas de los vecinos, la nueva norma definió diversas zonas para Lo Barnechea, cada una de ellas con restricciones específicas para la construcción. Una de las más extensas fue la individualizada como “J” o “La Dehesa”, uno de los sectores de mayor nivel socioeconómico de la comuna y más apetecidos por ese segmento para vivir.

A la zona “J” el Plan Regulador le adjudicó una construcción limitada hasta dos pisos de altura y una densidad de 43 habitantes por hectárea. Pero antes de que el plan fuera sometido a la aprobación del concejo, se creó dentro de la misma zona “J” un área especial que fue beneficiada con aun mejores condiciones para la construcción y que fue denominada “La Dehesa Antigua”. Es el mismo nombre –pero no exactamente el mismo sector- con el que se conoce a un barrio de Lo Barnechea.

Esta nueva área especial quedó compuesta por tres paños. Dos de ellos se ubican entre el Pueblo de Lo Barnechea y Avenida La Dehesa, mientras que el tercero y más extenso está al oeste de esta última arteria. Este último se aprecia en esta versión coloreada del mapa oficial del plan regulador, donde los límites están marcados en rojo.

Para “La Dehesa Antigua”, el Plan Regulador fijó “condiciones de excepción”, que elevaron la altura hasta un máximo de cuatro pisos y la densidad hasta 304 habitantes por hectárea, para terrenos de un mínimo de 2.500 metros cuadrados. Para superficies de 480 metros cuadrados hacia arriba, la norma fijó límites de dos pisos y densidades de 93 habitantes por hectárea.

Lo extraño es que la nueva área de “condiciones de excepción” no aparece en los mapas oficiales del Plan Regulador. Para poder examinarla se debe buscar la Ordenanza Local respectiva. De hecho, en el Ministerio de Vivienda sostienen que, en lugar de dicha medida, lo normal habría sido decretar una nueva zona y punto. Un argumento que replican los que conocieron la elaboración del plan, diciendo que si así se hubiese procedido se corría el riesgo de retrasar e incluso volver a fojas cero todo el proceso.

En lo que todos concuerdan es en la fórmula de los expertos en urbanismo y construcciones: una “buena” combinación de altura (pisos), densidad (por habitante) y variables técnicas -como el coeficiente de constructibilidad – puede convertir a una zona en un filete para constructoras e inmobiliarias. Eso fue exactamente lo que pasó con “La Dehesa Antigua”. Gracias al beneficio otorgado por el nuevo Plan Regulador con sus “condiciones de excepción”, el sector pasó a ser un terreno privilegiado para edificar y vender a óptimo precio amplios condominios.

Era cosa que el Plan Regulador se aprobara para que el precio del suelo de la nueva área “La Dehesa Antigua” aumentara aún con más fuerza que en los últimos años.

“Un precio bastante conveniente”

Nadie reclamó cuando se fijaron los límites del paño más extenso de esta “zona especial”. La Ordenanza Local dice claramente: “Estero Las Hualtatas – Camino de la Villa, Camino Turístico Sur – calle Raúl Labbé”.

Si se mira bien el detalle del mapa, el límite oeste está demarcado por la frontera natural de la zona: el Estero Las Hualtatas (en verde) que corre a un costado del Club Ecuestre. Sin embargo, apenas termina ese centro deportivo, el límite de la zona se aleja del estero siguiendo el Camino La Villa (en azul) y luego Camino Turístico (en rojo). Es en ese recodo con forma de triángulo donde quedó la casa de la alcaldesa.

Precisamente en ese triángulo se ubicaba el numeral 11.764 del Camino Turístico Sur, donde vivió durante años el matrimonio compuesto por la alcaldesa Marta Ehlers y Carlos Correa. Varios dirigentes de RN recuerdan ese lugar como sede de eventos sociales privados a los que ella invitaba.

Pero a las 8:45 AM del 3 de septiembre de 2002, cuando la sesión 379 del consejo municipal de Lo Barnechea comenzó resolviendo la aprobación del tan esperado Plan Regulador Comunal, nadie recordó dónde vivía la alcaldesa y su marido. Pese a la importancia de la reunión, el acta recoge que sólo llegaron la alcaldesa Ehlers, más los concejales Leopoldo Stuardo (PPD), Sol Letelier (UDI) y Ricardo Peralta (DC). No asistieron Patricia Bunster (UDI) ni Rodrigo Ubilla (RN).

Según el mismo texto, la jefa comunal habló antes de la votación, señalando que el nuevo instrumento “es importante, transparente” y que los vecinos “van a saber de verdad cuánto cuestan los terrenos, por lo que no se va a especular con ellos”. Y de inmediato adelantó que la norma quedaría promulgada en pocos días. Acto seguido, los tres concejales asistentes se pronunciaron a favor, con lo que el Plan Regulador Comunal quedó aprobado.

Si en ese momento Marta Ehlers hubiese votado en contra o se hubiese abstenido -argumentando conflicto de intereses, ya que su propiedad sería directamente beneficiada-, la sesión sencillamente habría fracasado. Para esta clase de decisiones la ley les exige a los concejos municipales de seis integrantes un quórum de cuatro. Como el concejo y la alcaldesa allí reunidos habían sido electos en la época en que alcaldes y concejales se elegían conjuntamente, el voto de Ehlers contaba como uno más.

Ese mismo año, fue la propia jefa comunal la que hizo pública su vida privada al revelar en varias entrevistas que se estaba separando de su marido. Aún así, nunca disolvieron el vínculo legalmente. Tampoco terminaron con el otro potente nexo que tenían desde 1989: la sociedad anónima EHLCO, un acrónimo formado por los apellidos Ehlers y Correa. La empresa sigue activa, según se lee en la declaración de intereses que ella hizo ante la Contraloría el año pasado.

El 20 de abril de 2005, tres años después de la aprobación del Plan Regulador, ya con vidas aparte, la pareja se reunió en la antigua casa de Camino Turístico 11.764. Pero los que se sentaron frente a frente en la ex casa matrimonial entre las 11.30 y las 13.45 horas fueron la presidenta y el secretario de EHLCO S.A. A la Junta Extraordinaria de Accionistas, la alcaldesa llegó con sus 3 mil títulos sobre la propiedad de la empresa; Correa con 57 mil.

Según la escritura pública que ambos firmaron al día siguiente en la notaría de Armando Ulloa Contreras, “se evitó la formalidad de citación por avisos” a los accionistas, dado que ambos son los únicos propietarios. Es decir, salvo lo que Ehlers y Correa saben y lo que se recogió en el documento, no existen más testigos de esa reunión.

En el acta de la Junta se dice que Correa sostuvo que el objetivo de la reunión era “la venta del inmueble de Camino Turístico número 11.764, comuna de Lo Barnechea, y principal activo de la sociedad”.

En la escritura también se leen las razones de la venta, citando a «el presidente», es decir, a Ehlers:
“Constructora Echavarri Hermanos ha hecho una oferta formal por la compra del inmueble antes mencionado. A su vez explica también la conveniencia de la oferta, en el sentido que es una buena oportunidad de venta del inmueble, que éste se hizo extremadamente caro de mantener mensualmente, y que el precio y las condiciones de la oferta de compra son bastante convenientes. La Junta analizó este planteamiento y acordó por unanimidad vender el inmueble”.

Antes de levantar la sesión ambos convinieron que Correa quedaba a cargo de todas las gestiones y firmas de la operación. Y a propósito de firmas, la escritura de la junta de accionistas es el único documento de toda esta historia en el que se menciona la de la alcaldesa.

¿A cuánto el metro cuadrado?

Nueve días después, el 29 de abril de 2005, el notario Humberto Quezada Moreno recibió en su despacho a Correa, a la vecina de la casa donde aun vivía la alcaldesa, María Josefina Joannon Fernández; y a la dupla conformada por José Ignacio Echavarri Morán y Guillermo Mackenna Rueda. La escritura dice que los dos últimos acudían representando a la Sociedad Inmobiliaria Camino Turístico Sociedad Anónima, pese a que los integrantes de EHLCO se habían referido a otra firma como la interesada en comprar.

La explicación es simple. Tres semanas antes, Inmobiliaria Camino Turístico había efectuado un grueso cambio en su estructura, con lo que sus socios pasaron de tres a doce; entre ellos la Constructora Echavarri Hermanos.

Entre los nuevos asociados figuraba también un viejo amigo y compañero de negocios de Marco Antonio Pinochet Hiriart, Ignacio José Tomás Ovalle Santa Cruz. Una de las empresas de este último, Fermar, está bajo investigación judicial, pues Pinochet destinó allí dineros procedentes de las cuentas que su padre, Augusto Pinochet, tenía en el extranjero.

El 29 de abril de 2005 la inmobiliaria de 12 socios compró en un mismo trámite tres inmuebles: 1: A María Josefina Joannon Fernández, le pagó 22.096,53 Unidades de Fomento (UF) de ese año (equivalentes a $381.441.339) por un paño conocido como “Lote 1E1”, de 3.137,35 metros cuadrados. A Correa, que actuaba en representación de EHLCO S.A., le compró el terreno individualizado como “Lote 1F1” o “Camino Turístico 11.764” pagándoles a él y Ehlers UF 15.797,50 ($272.704.343).

La tercera compra de ese día también involucra a Correa. El ex alcalde de Las Condes les vendió otro terreno, de 1.646,87 metros cuadrados y cuyo origen exhibe varios datos curiosos. El paño estaba a su nombre y no al de EHLCO pero estaba fundido desde 1991 (con el mismo rol de avalúo fiscal) al otro, de propiedad de EHLCO y que fue vendido ese mismo día. La escritura dice que el marido de la alcaldesa de Lo Barnechea recibió por esa venta la suma de UF 11.506,35 ($198.628.367).

Al final del día, Correa se anotó dos ventas por un total de $471.332.650. Hechos los cálculos pertinentes, en la primera el suelo se transó a UF 6,97 el metro cuadrado, y en la segunda a UF 6,99. Si se consideran las UF49.400,38 que desembolsó la Inmobiliaria por los 7.294,30 metros cuadrados que suman los tres paños más un pasaje de uso común, el precio es parecido: UF 6,77 el metro cuadrado.

¿Cuánto ganaron entonces la alcaldesa y su marido gracias al Plan Regulador? Ni la Cámara Chilena de la Construcción ni la Asociación de Corredores de Propiedades (ACOP) tienen una base de datos sobre la evolución del valor del suelo para una zona tan específica como “La Dehesa Antigua”. En ACOP señalan que sólo manejan precios promedio para la comuna: en el 2005 era de UF 5,70 por metro cuadrado.

Pero justo al lado de lo que alguna vez fue el hogar de Ehlers, Correa y familia se ubica hoy el Condominio Camino Turístico, un complejo de departamentos emplazado en un paño de 15.613 metros cuadrados, y ubicado en el 11.820 de la misma calle. El 18 de diciembre del 2000, la Sociedad de Inversiones Nollagam Limitada lo traspasó como un aporte de capital a la Sociedad Inmobiliaria La Dehesa Limitada, con la que está vinculada. En el registro firmado en la notaría se lee que “el inmueble se estima en $470.000.000”, suma que equivale a UF 15.750,12 de la época.

Conclusión: un terreno bajo las mismas condiciones que los de Ehlers y Correa valía a fines del 2000 UF1,91 el metro cuadrado. Las reglas del juego cambiaron con la venia de la jefa comunal en septiembre del 2002, permitiendo que los precios subieran. Y en abril del 2005, el paño donde se ubicaba la casa de la alcaldesa de Lo Barnechea costaba UF 6,97 el metro cuadrado.

Es decir, en abril del 2005 el terreno de la alcaldesa costaba 3,65 veces más de lo que valía en diciembre del 2000. Si Ehlers y Correa hubiesen vendido entonces, habrían dejado de ganar casi $300 millones.