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A punto de ser promulgada la ley sobre transparencia de mercado del suelo –impulsada por los coletazos del caso CAVAL–, el presidente de la Fundación Defendamos la Ciudad advierte que a último minuto se le incorporó un cambio destinado a “blanquear” permisos de edificación “truchos”, beneficiando a poderosos grupos inmobiliarios. Con el auspicio de la Presidenta de la República, dice el autor de esta columna, la modificación tiene efecto retroactivo y anula el contundente rechazo de la Contraloría a esos permisos, permitiendo construcciones que exceden los límites de altura y densidad habitacional, entre otras graves irregularidades.

Por Patricio Herman

Vea aquí la respuesta del Ministerio de Vivienda a esta columna y la réplica de Patricio Herman

El pasado martes 2 de enero el presidente de la Cámara de Diputados, Fidel Espinoza Sandoval, remitió a la Presidenta de la República, para su promulgación, el proyecto de ley sobre transparencia del mercado del suelo. La iniciativa fue motivada por las irregularidades que originaron el Caso Caval –en que han estado involucrados la nuera y el hijo de la misma Presidenta– y se estaba tramitando con urgencia suma (vea el detalle de su trámite legislativo).

En dicho proyecto, y sin que se relacione con las ideas matrices con que se inició su tramitación, se incorporó a último minuto una indicación de la Presidenta que fue aprobada por el Senado. Este cambio introdujo un nuevo artículo 5° en la naciente ley, el que interpreta arbitrariamente -y con efectos retroactivos- el artículo 184 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), que regula los incentivos urbanísticos que ofrecen los Planes Reguladores Comunales a los desarrolladores de proyectos inmobiliarios a cambio de que estos hagan un aporte al espacio público (vea las indicaciones formuladas durante la discusión del proyecto) .

Dicha indicación se impulsó para anular los cuestionamientos hechos por el contralor General de la República a algunos Permisos de Edificación que han sido favorecidos indebidamente con beneficios de constructibilidad. El rechazo del contralor a esos permisos ha afectado a poderosos grupos de la construcción, los que obtuvieron autorizaciones que les concedían indebidamente ampliar sus proyectos inmobiliarios con más metros construidos, más densidad habitacional o una mayor altura que lo permitido por las normas. Esto, porque las direcciones de obras municipales (DOM) les concedieron estos beneficios basándose en disposiciones de los Planes Reguladores Comunales (PRC), a pesar de que estos instrumentos no tienen la facultad para hacerlo, tal como lo dejó establecido la Contraloría en alrededor de 15 dictámenes, desde 2009 en adelante.

obrasEn concreto, la indicación aprobada a último minuto anulará los recientes actos de fiscalización de la Contraloría, porque validará todas las irregularidades que viciaban tales Permisos de Edificación. Así, este proyecto de ley que será promulgado en los próximos días solo beneficia a los infractores de la norma urbanística, en desmedro de aquellos inmobiliarios honrados que, a sabiendas de que no podían usar tales beneficios, actuaron conforme a derecho. En cambio, ahora los infractores de la ley, aquellos que actuaron al margen del marco regulatorio vigente, ganaron, pues se validarán sus permisos “truchos”.

Llama la atención que la Presidenta de la República se haya prestado para blanquear tales irregularidades. Quizás, como dice el refrán, “le pasaron gato por liebre”, sorprendiéndola con una iniciativa en apariencia inofensiva, pero que viene a blanquear permisos ilegales.

Como dice Nicanor Parra, “la izquierda y la derecha unida, jamás serán vencidas”, como ocurre en este caso, donde los intereses fácticos se imponen a los esfuerzos honestos de los demás chilenos que tratan de cumplir cabalmente con las reglas de juego.

ALGUNOS EJEMPLOS

Para comprender la magnitud de lo que se pretende blanquear, conviene revisar algunos de estos permisos que nunca debieron ser autorizados. Uno de ellos es el que aprobó la construcción de dos edificios –de oficinas y comercio– en Isidora Goyenechea 2917, donde el Grupo Angelini pretende instalar sus oficinas institucionales. El pasado 21 de noviembre la Contraloría declaró ilegal el Permiso de Edificación N° 40 de la DOM de Las Condes (de 2013) que autorizó ese proyecto, causando estupor en el mercado inmobiliario.

Ese permiso permitió la construcción de 22.242 m2  sobre suelo, pero a la luz de la jurisprudencia de la Contraloría, solo se debió aprobar un total de 6.354m2. En otras palabras, el proyecto mal aprobado se excede en 15 pisos, lo que representa un exceso del 250% con respecto del máximo permitido.

El año pasado, el seremi Metropolitano de Vivienda y Urbanismo, a través del Ord. 3.755 (julio de 2016), ya había resuelto que ese permiso era contrario a derecho. Fundamentó su resolución precisamente en los dictámenes de la Contraloría que establecen que los Planes Reguladores Comunales no están facultados para otorgar “beneficios” y que tampoco era procedente sumar beneficios de la misma naturaleza. Así lo expresó el organismo fiscalizador en sus dictámenes N° 4.281 (2002) y N° 26.252 (2006), donde asentó que “aquellos (beneficios) de mayor importancia absorben a los de relevancia menor“.

Este proyecto de ley que será promulgado en los próximos días solo beneficia a los infractores de la norma urbanística, en desmedro de aquellos inmobiliarios honrados que, a sabiendas de que no podían usar tales beneficios, actuaron conforme a derecho”.

Los hechos son los siguientes. El permiso viciado fue emitido en favor de Inmobiliaria Mixto El Bosque SpA, filial del Banco Santander. Se autorizó la construcción de 39.534,35 m2 en dos edificios destinados a equipamiento, ambos acogidos a la figura de “Conjunto Armónico”. Con esto último, el municipio otorgó el beneficio de incrementar la constructibilidad en un 50% por sobre lo previsto en el Plan Regulador Comunal (PRC) de Las Condes, además de incrementar en un 25% la altura máxima permitida por condición de uso. Se aplicó también un incremento de 10% de mayor constructibilidad por el soterramiento de cables, beneficio que contempla el artículo 38 de la Ordenanza Local del PRC de Las Condes.

Estamos hablando de un edificio de 20 pisos más un piso retirado y dos pisos mecánicos, además de seis subterráneos, y de otro edificio de dos pisos,

El arquitecto proyectista fue Pablo Letelier, el mismo profesional que intervino en otro negocio inmobiliario objetado por los vecinos, proyecto que contemplaba la construcción de dos edificios frente a las calles Vespucio Sur, Renato Sánchez y Asturias, también en Las Condes. En este caso, para acogerse a un mayor coeficiente de constructibilidad, el titular del proyecto “se equivocó” al establecer la superficie del predio, situación que se evidenció con la emisión de un estudio topográfico que fue realizado por el IDIEM de la Universidad de Chile, razón por la cual el alcalde Joaquín Lavín inició el proceso para invalidar el permiso. También aquí se repite el nombre del revisor independiente, con otros permisos cuestionados por Contraloría: el arquitecto Mauricio Fuentes Penrroz, quien actualmente está suspendido por dos años del registro respectivo que lleva el Minvu.

En el permiso comprado por el Grupo Angelini, las construcciones se emplazan en un predio de 4.005,85 m2, afecto por Zona EAa+cm en materia de normas de edificación y Zona UC2, en relación con los usos de suelo, del PRC de Las Condes.

Pues bien, el dictamen N° 40.724 de la Contraloría estableció que el mencionado permiso no se ajustó a derecho, básicamente por dos razones detectadas hasta ese momento:

• Por haber aplicado indebidamente el incremento del 10% de constructibilidad por concepto de cableado subterráneo, que ilegalmente regula el inciso primero del artículo 38 de la Ordenanza Local del PRC de Las Condes.

• Por haber aplicado la Tabla C, de la Zona EAa+cm, que regula el N° 14, del artículo 38, de la Ordenanza Local del PRC de Las Condes, prevista para edificación continua, en circunstancias que el proyecto es aislado por todos sus frentes. Si la DOM hubiera ejercido bien su cometido debió haber aplicado la Tabla B de la aludida zona, prevista para equipamientos aislados, que solo admite cinco pisos de altura.

obras2La primera de las objeciones revela 1.202 m2 útiles construidos en exceso sobre el nivel de suelo natural (sin considerar los subterráneos, sino que exclusivamente desde el primer piso hacia arriba).

El coeficiente de constructibilidad admitido para la zona asciende a 3,0. Si se estima admisible sumar el beneficio de “Conjunto Armónico”, que permite un incremento 50% de mayor constructibilidad por sobre lo que establece el Plan Regulador, se llega a un coeficiente de 4,5. Pero el permiso de edificación lo fijó en 4,8, pues erróneamente sumó un segundo beneficio por cableado subterráneo de 10% de mayor constructibilidad.

La segunda de las objeciones es mucho más incidente, puesto que la Tabla B), de la Zona EAa+cm, considera sólo cinco pisos de altura máxima, a diferencia de la Tabla C), aplicada erróneamente al proyecto, que considera 17 pisos. Recordando que el proyecto se acogió a la figura de “Conjunto Armónico”, ello le permite incrementar la altura base establecida por el Plan Regulador en un 25%, de conformidad a lo previsto en el artículo 2.6.9 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC).

Así las cosas, si se hubiese aplicado correctamente la Tabla B, de la Zona EAa+cm, de solo cinco pisos máximos, se logra incrementar solo un piso adicional, es decir, un total de seis pisos. Esto contrasta brutalmente con el proyecto aprobado, que considera 21 pisos y 2 pisos mecánicos (estos últimos destinados exclusivamente a instalaciones tales como ventilaciones, equipos de aire acondicionado, extractores, estanques y maquinaria de ascensores).

Otro ejemplo de un permiso contrario a derecho fue el que benefició a la Constructora Echeverría Izquierdo, extendido por la DOM de Santiago en mayo de 2017. Los dueños de esa empresa, una de las seis más grandes del país, son los hermanos Bernardo y Fernando Echeverría. Este último fue ex intendente metropolitano bajo el gobierno de Sebastián Piñera, cargo desde el cual impulsó la irregular expansión urbana de 10 mil hectáreas agrícolas en las cuales ahora se pueden ejecutar negocios inmobiliarios.

El permiso autorizó una construcción de una torre habitacional de 14 pisos, en Vicuña Mackenna 385, que conforme a las normas que debieron aplicarse, se excede en altura y en densidad habitacional, entre otras irregularidades. Los detalles de las anomalías pueden verse en una columna de opinión publicada en la web de la radio Universidad de Chile (vea aquí esa columna)

“HECHA LA TRAMPA, HECHA LA LEY”

Volviendo a la ley que está a punto de ser promulgada, es lamentable constatar que, cada vez que un órgano fiscalizador detecta irregularidades que afectan a grupos poderosos, se cambian las reglas de juego. Así, prima el incumplimiento, en vez del Estado de Derecho.

La nueva disposición legal que viene a blanquear irregularidades, tiene efectos retroactivos. Al punto que interpreta que, la facultad que introdujo la Ley N° 20.958, a través del artículo 184, de la LGUC, es también aplicable a lo hecho con anterioridad a ella, es decir, cuando los municipios no tenían la facultad para incorporar beneficios en sus Planes Reguladores Comunales.

Es lamentable constatar que, cada vez que un órgano fiscalizador detecta irregularidades que afectan a grupos poderosos, se cambian las reglas de juego. Así, prima el incumplimiento, en vez del Estado de Derecho”.

Como si eso fuera poco, la referida indicación de la Presidenta de la República establece que no se aplicará en estos casos la limitación contenida en el inciso tercero del artículo 184 de la LGUC. Una indicación abiertamente arbitraria, por cuanto es justamente dicha disposición la que hace incompatible los beneficios que pudiere establecer un PRC, con los beneficios de “Conjunto Armónico” y “Fusión de Terrenos”.

En este último acápite también se le dobló la mano al contralor, quien en sus dos últimos dictámenes (N° 40.724 y N° 40.730), había dejado claramente establecida la incompatibilidad entre los beneficios que pueda establecer un Plan Regulador y los beneficios sobre “Fusión de Terrenos” y “Conjunto Armónico”.

Pareciera que esta lógica legislativa invirtió el refrán “hecha la ley, hecha la trampa”, para pasar a “hecha la trampa, hecha la ley”, beneficiando exclusivamente a los infractores. Es esta una señal muy negativa para el mercado, puesto que se perjudica la sana competencia, en desmedro de los empresarios inmobiliarios honrados que se esfuerzan por cumplir el marco regulatorio.

Por último, no tenemos esperanza que el próximo gobierno corrija tamaña inequidad, pues en su anterior administración se cometieron una serie de actuaciones irregulares, algunas publicadas en CIPER, como la que impulsó el arquitecto José Ramón Ugarte, quien suena como posible ministro de Vivienda y Urbanismo.