Efecto Caval: una lupa sobre las sociedades y capitales que operan en el mercado del suelo

Más allá de su bullado efecto sobre la estabilidad del gobierno actual, el llamado  “Caso Caval” ha contribuido a poner sobre la mesa un tema de fondo: la regulación e intervención pública del mercado del suelo urbano en Chile. Si bien la recientemente aprobada Política Nacional de Desarrollo Urbano –así como los informes oficiales que la Comisión Nacional de Desarrollo Urbano (CNDU) ha entregado a la Presidenta de la República– ya han priorizado la necesidad de redefinir la relación que el Estado establece con la propiedad del suelo y su función social, recién con la aparición de este polémico episodio de especulación inmobiliaria el tema se tradujo en una propuesta de ley y en decisiones concretas.

En junio de 2015 se ingresó el Proyecto de “Ley sobre Transparencia del Mercado del Suelo e Incrementos de Valor por Ampliaciones del Límite Urbano”, más conocido como “Ley Caval”, que viene a atender las dos caras del problema suscitado por el controvertido caso. Por una parte, la falta de transparencia en la información de transacciones de terrenos urbanos; y, por otra, las exorbitantes ganancias obtenidas por la venta de terrenos que han incrementado su valor producto de la expansión del límite urbano. Sobre lo primero se propone la creación de un Observatorio del Mercado del Suelo para evitar las grandes asimetrías de información en este mercado caracterizado por su opacidad. Sobre lo segundo, se propone la captura del 10% del incremento de valor de las transacciones realizadas en áreas de expansión urbana, lo que no solo representa una porción marginal, sino que también excluye las plusvalías derivadas de acciones distintas a la ampliación del límite urbano.

En realidad, lo que la propuesta de ley está queriendo enfrentar –aunque tímidamente–, es la especulación con el suelo urbano. Una práctica habitual en las ciudades de nuestro país, aunque poco sabemos de la complejidad de las formas que adquiere. Porque cuando hablamos de especulación con el suelo, ¿de qué estamos hablando? ¿Se trata de prácticas fragmentarias hechas por agentes con información privilegiada (estilo Caval)? ¿Siguen especulando las tradicionales familias propietarias del suelo o el “mercado” ha asignado espacio a nuevos agentes económicos? ¿Han ingresado ya a este “mercado” los grandes grupos económicos y holdings del país?

Lo cierto es que, a la fecha, lamentablemente no se ha dispuesto de datos para abordar este tema con un mínimo de evidencia empírica. El mercado del suelo urbano es especialmente opaco (por ello mismo la propuesta de ley está incluida en el Informe de la Comisión Engel) y esto ha dificultado la observación sistemática sobre su funcionamiento, necesaria para proceder cualquier tipo de intervención pública.

A continuación, se ofrecen algunos datos inéditos que resultan clave para incentivar la opinión y discusión pública sobre este tema.

UN MERCADO ABIERTO A GRANDES EMPRESAS Y CAPITALES

Mi primer comentario es que el término “especulación” pareciera hacer referencia a prácticas relativamente coyunturales, opacas y de carácter focalizado en terrenos específicos; en circunstancias de que hay evidencia para sostener que el negocio de comprar y vender terrenos –al menos en Santiago– es más estructural. Este se visibiliza en los balances de grandes empresas y ha pasado a constituirse en un nicho de negocio abierto y regular que supera con creces la casuística de algún terreno vacante revendido al que se le pueda extraer una ganancia extraordinaria, fruto de alguna “pasada” o aprovechamiento de privilegios en el acceso a información clave (cambio normas urbanísticas, ampliación límite urbano, nuevos proyectos de inversión pública urbana, etc.).

De hecho, al revisar la totalidad de las transacciones de terrenos en los cuatro conservadores de bienes raíces del Gran Santiago entre enero de 2010 y abril de 2015 se puede notar que existe un flujo muy alto de compraventas que revelan una gran dinámica en este mercado, con un flujo estimado de 3.500 transacciones por año. En total se trata de 18.601 adquisiciones en todo el periodo, equivalentes en superficie transada al 15% de las 83.000 hectáreas del área urbana de Santiago.

De aquellos 6.853 casos en que es posible identificar a la sociedad que adquiere el bien raíz (descontando a personas naturales), se desprende que 1.533 terrenos han sido comprados por empresas del tramo más alto en la estratificación del Servicio de Impuestos Internos (SII), es decir, el de Grandes Empresas (tramo 13), que corresponde a las más grandes del país con niveles de facturación por sobre el millón de UF. Esto representa al 22% de las transacciones (de aquellas que es posible identificar a su comprador mediante el Rut del propietario/contribuyente), lo que revela una alta concentración de adquisiciones de tierra urbana entre un selecto grupo de 133 grandes empresas y sociedades.

En este segmento de Grandes Empresas se incluyen inmobiliarias, sociedades de inversión, bancos y compañías de seguros de vida invirtiendo en promedio para el periodo estudiado entre $22.000 y $160.000 millones (entre 1 y 7 millones de UF) en terrenos (el Conservador de Bienes Raíces de Santiago es el único en el que ha sido posible rastrear el Rut del comprador).

UN MERCADO ABIERTO AL CAPITAL FINANCIERO

Si bien es razonable suponer que en una economía como la chilena exista una importante colocación de capitales financieros en el mercado del suelo, ¿quién podría pensar que entre las 13.961 transacciones inmobiliarias analizadas en el Conservador de Bienes Raíces de Santiago (CBRS) se detectaría que hay más entidades de intermediación financieras (bancos, compañías de seguros, empresas de leasing, sociedades y fondos de inversión, etc.) que entidades propiamente inmobiliarias comprando terrenos en Santiago?

En el CBRS, un 40% de las transacciones de terrenos para el periodo analizado –enero de 2010 y abril de 2015–, representan adquisiciones de entidades de “intermediación financiera”, frente a un 31% correspondiente a sociedades ligadas a “actividades inmobiliarias”. No sorprende que ambos rubros comprendan el 70% de las compras de terrenos, dejando un 30% restante a constructoras, industrias, servicios, instituciones públicas, centros de salud y educacionales, rodoviarios, etc. Lo que sorprende es que la participación de entidades financieras supere incluso a las adquisiciones de sociedades dedicadas al rubro inmobiliario. Si bien la articulación entre capitales de ambos sectores de la economía es particularmente alta, con muchas sociedades relacionadas, esta situación es indicativa de una estructura específica de la propiedad de la tierra (habría que ver qué tan nueva, probablemente desde los ‘80) y de los agentes en el mercado del suelo.

En términos absolutos, el volumen total de terrenos que han sido adquiridos por entidades financieras en Santiago, considerando solo las 26 comunas del CBRS (del total de 34 comunas del Gran Santiago), asciende a las 2.765 en cuatro años y medio, en una superficie total de 2.325 hectáreas, equivalente a la superficie de la comuna de Santiago. Podríamos decir que solo en estas 26 comunas (cerca del 75% del mercado, según estimación personal) se compran mensualmente 43 terrenos por parte de entidades financieras e inversionistas, en un claro proceso de “financiarización” de la retención de la tierra que tradicionalmente han ejercido los propietarios originales de terrenos en áreas urbanas.

BANCOS Y COMPAÑÍAS DE SEGURO

Pero, ¿cuáles son las lógicas que aquí están funcionando? Por una parte, existe un mercado del suelo abierto para el ingreso de capitales financieros altamente centralizados provenientes de las principales entidades bancarias y aseguradoras del país. A saber: un 14% de las transacciones en que se ha detectado el Rut del comprador (excluyendo personas naturales) han sido adquisiciones de bancos y compañías de seguros de vida, ambas con una participación casi idéntica en volumen de compras y superficie total adquirida.

En el caso de las aseguradoras, éstas han emergido como importantes agentes de intermediación de terrenos, con un total de 508 terrenos comprados entre 2010-2015, con un alza en 2014 (204 terrenos). Dentro de este grupo destaca la participación de dos compañías que conforman el 60% de las adquisiciones: Euroamérica, con 153 terrenos, y Penta Vida, con 149 terrenos. Si bien estas compañías no son las más grandes del rubro asegurador, figuran como importantes compradores de suelo frente a compañías líderes en el mercado asegurador a nivel mundial, como Metlife, que presencia adquisiciones con menor frecuencia en cantidad de terrenos y volumen de inversión. Otro dato relevante es la inversión total en adquisiciones. Se observa que 6 de las 14 compañías tienen una inversión total en terrenos por más de un millón de UF, llegando a casi dos millones de UF en los casos de Euroamérica y Penta Vida.

Por su parte, los bancos han comprado 493 terrenos en el período, con una superficie estimada de 501 hectáreas. En este segmento incluso se observa una concentración más alta de las operaciones en algunos pocos agentes. Básicamente dos son los bancos que concentran esta actividad, que en este caso (a diferencia de las aseguradoras) sí corresponden a las entidades más grandes operando en el país: Banco de Chile y Banco Santander Chile. Entre ambos agregan poco más del 50% de los terrenos adquiridos, y el 38% de las quinientas hectáreas compradas por el sector bancario en su conjunto, constituyéndose en grandes terratenientes del área Metropolitana de Santiago.

Compañías de seguros de vida y bancos operan con lógicas muy parecidas. Estas operaciones tienen por objeto reservar los terrenos a las empresas inmobiliarias generando una mejor circulación del suelo desde los “propietarios originales” a las empresas promotoras de vivienda y urbanización. En general, operan con esquemas de leasing y lease-back, controlando el precio de venta a la empresa inmobiliaria, y captando un flujo de renta por concepto de arriendo a la misma (operaciones en promedio de 6 a 8 años por cada etapa de proyecto). De esta forma, las inmobiliarias pueden reservar pedazos de ciudad antes de tener el capital necesario o las condiciones de mercado para el inicio de un proyecto. O, en algunas ocasiones, funciona como forma de construcción de vivienda por etapas en donde la asociación inmobiliaria-financiera evita que los propietarios del suelo vayan captando las plusvalías de estas operaciones. De esta forma, por ejemplo, Grupo Consorcio (a través de su compañía de seguros de vida) ha comprado grandes extensiones de suelo en la Provincia de Chacabuco y en otras comunas de la zona norte de Santiago para ir vendiendo por fracciones, a mediano y largo plazo, a los dos principales productores de vivienda del país, Socovesa y Aconcagua.

Se consolida de esta forma un conglomerado inmobiliario-financiero en donde este último adquiere la tierra y la va drenando en fracciones al sector inmobiliario. Probablemente, para una compañía de seguros de vida las rentas de los contratos de leasing o lease-back a 20 años (pensando en la operación completa, no por etapas) deben ser una rica fuente para pagar las rentas vitalicias y hacer cuadrar sus flujos, en operaciones en que el riesgo ha sido evaluado al momento de asociarse con el productor inmobiliario. ¿Es esto especulación “inmobiliaria”? No necesariamente, dado que son operaciones financieras que no requieren apropiarse de plusvalías del suelo sino simplemente transformar la tierra en un activo financiero disponible para las empresas inmobiliarias. Este activo devenga un interés en la forma de renta periódica por el “uso” del suelo que hace la inmobiliaria, que es en realidad un “no uso”.

Resulta algo forzado pensar que los bancos, obligados por ley a comprar terrenos solo mediante contratos de leasing, estén capturando plusvalías inmobiliarias que de otra forma podrían captar los mismos propietarios (que en la mayoría de las veces son grandes terratenientes urbanos) o fondos y sociedades de inversión. Esto no quita que las rentas que obtienen de sus operaciones de financiamiento al suelo para producción inmobiliaria puedan ser para nada despreciables.

EL PROTAGONISMO DE LAS SOCIEDADES DE INVERSIÓN

A pesar de la importancia cualitativa de capitales bancarios y de compañías de seguros de vida en el mercado del suelo, dentro del rubro de “intermediación financiera” los que más adquieren terrenos son las “sociedades de inversión y rentistas de capitales mobiliarios”. Aquí se trata no de financistas que operan reservando terrenos a las empresas inmobiliarias, sino de inversionistas que compran bienes raíces sin orientarlos a un uso productivo (incluyendo producción inmobiliaria) y buscando únicamente el beneficio del flujo de renta o el diferencial de precio de venta. A diferencia de las operaciones de leasing de los bancos y las compañías de seguros de vida, estas sociedades sí tienen por objeto captar la valorización inmobiliaria y las plusvalías del suelo.

Estas sociedades suman un total de 1.674 terrenos comprados en el período, con una superficie estimada total de 1.375 hectáreas transadas (flujo, no stock) y un gasto total de UF 38,3 millones. En ellas se puede ver un nivel bastante bajo de concentración de los agentes, con un total de 662 razones sociales distintas adquiriendo suelo en Santiago, a razón de 2,5 terrenos cada una. Por ende, si bien es la principal categoría de intermediación financiera sobre el mercado de terrenos, el nivel de fragmentación de los agentes es radicalmente distinto a lo que sucede con las otras entidades que participan de este mercado. Habría que investigar, en todo caso, los vínculos entre estas sociedades de inversión y las empresas inmobiliarias o grupos económicos con mayor concentración del capital y centralización de las operaciones.

Por último, debe señalarse que toda esta integración del mercado del suelo al capital financiero no excluye la participación directa de las inmobiliarias en la generación de sus propios stocks de terrenos. A través de las distintas sociedades filiales o coligadas de las empresas inmobiliarias se observan importantes stocks de terrenos, como las 1.800 hectáreas que declara Salfacorp a lo largo del país.

Tampoco se puede negar la presencia de agentes que adquieren terrenos para revenderlos o arrendarlos a sus sociedades relacionadas. Es el caso de la Inmobiliaria Educacional Spa del Grupo Laureate (grupo norteamericano dueño de Universidad Las Américas, Universidad Andrés Bello, Universidad Viña del Mar e Instituto AIEP), que sorprendentemente aparece como uno de los grandes compradores de suelo invirtiendo en torno a $35 mil millones en adquisiciones a entidades relacionadas (mismo período, considerando solo CBRS).

Evidentemente no solo hay un mercado abierto a capitales financieros e inversionistas, sino también un conjunto de prácticas cuestionables o que, a lo menos, se aprovechan de la escasa transparencia en la información de compraventas de terrenos. El asunto es proponer lecturas comprensivas que incluyan en el diagnóstico los aspectos coyunturales de estas prácticas con los aspectos estructurales determinados por el proceso de “financiarización” del suelo urbano.

La propuesta de “Ley Caval” solo se centra en el problema de la transparencia y en los incrementos de valor que comúnmente están más asociados a ella. Sin embargo, los datos que aquí se muestran indican que este problema debe mirarse más allá de las asimetrías de información que caracterizan a los mercados del suelo. Básicamente, porque la compraventa de terrenos (al menos en Santiago) se ha ido constituyendo como un espacio regular y frecuente de valorización de capitales de gran tamaño, superando la lógica fragmentaria y casuística de operaciones sobre terrenos específicos. A pesar de que la compraventa de terrenos urbanos esté dentro de las actividades mercantiles más opacas, y donde el uso de información privilegiada y la especulación campean como en pocos sectores de la economía, debemos afrontar la dificultad de sumar una complejidad más: importantes grupos financieros aterrizan en Santiago para comprar terrenos.

NOTA: Los datos aquí expuestos han sido recolectados personalmente en el marco de una tesis de magíster, en convenio con empresa de consultoría inmobiliaria. Serán revisados y analizados de manera más completa en proyecto de investigación Lincoln Reference #: LPW082616 financiado por Lincoln Institute of Land Policy.