Venden terreno con fines educacionales para construir torres de departamentos

En el año 1999 el Comando de Apoyo Administrativo del Ejército le cedió gratuitamente a la Municipalidad de La Reina un amplio terreno que formaba parte del Lote IV del Plano Fundo de La Reina-Ejército de Chile, predio que fue destinado a equipamiento comunitario y áreas verdes. En febrero de 2000 la municipalidad llamó a una licitación pública para vender dicho terreno de casi 14.000 metros cuadrados, estableciéndose en sus bases que “el destino de dichos lotes será para la construcción de la casa de la educación (colegio), casa de la salud (centro médico) y/o casa del trabajo (oficinas)”, señalándose además que el inmueble formaría parte del interesante proyecto patrimonial “Aldea del Encuentro”, impulsado en aquella época por el entonces alcalde y reconocido arquitecto Fernando Castillo Velasco.

La licitación la ganó la corporación sin fines de lucro Club de la República, vinculada a la masonería, firmándose el 26 de abril de 2000 la escritura pública de venta y consignando en ese acto que en el terreno inicialmente se debía construir un colegio y que en la eventual próxima venta del predio se debían respetar las Bases de la Licitación. El precio de venta, según esa escritura, fue de 81.038 UF suma correspondiente a la multiplicación de la superficie del sublote C 1 por 5,81 UF por metro cuadrado. También se estableció allí que en el terreno se debían construir un hogar para senescentes y otras edificaciones de las permitidas en la “Aldea del Encuentro” (vea la escritura de esta compraventa).

Ahora bien, el nuevo dueño se asoció con los hermanos Franco y Antonino Parisi para que éstos se hicieran cargo del colegio, el que fue denominado Las Américas, levantado por la venerable Logia Masónica en la esquina de las calles Alcalde Fernando Castillo Velasco (ex Av. Larraín) y María Monvel. El ex candidato presidencial con su hermano se lo arrendaban al Club de la República, institución  que hasta ahora está exenta de pagar contribuciones de bienes raíces debido al destino educacional del edificio. En todo caso el inmueble tiene un avalúo fiscal que supera los $2.138 millones.

Los directivos del Club de la República, después de enfrentar un conflicto con los arrendatarios Parisi, decidieron vender el terreno, pero sin traspasar a los nuevos compradores el destino y objetivo educacional para el que fue originalmente vendido por la municipalidad.

Colegio Las Américas

El terreno fue adquirido este año por la sociedad Alamos, Reyes, Buttazzoni Arquitectos y Cía. Limitada, cuyos socios, según los registros del Diario oficial, son los arquitectos Daniel Álamos Ovejero, Alfredo Reyes Corbeaux y Óscar Buttazzoni Álvarez. Esta sociedad, a su vez, vendió el terreno a la Constructora Monvel, para que ésta edificara siete torres habitacionales. Las torres se construirán en un terreno resultante de la fusión del predio donde se levanta el Colegio Las Américas (rol del SII Nº 6030-289) y de un sitio aledaño (rol del SII Nº 6030-290). El terreno fusionado suma 14.533 metros cuadrados.

La transacción comercial entre el Club de La República y los arquitectos se efectuó el 25 de junio de 2014 en la notaría de René Benavente, actuando como notario suplente un abogado que tiene los mismos dos apellidos -Alamos Ovejero- de uno de los mencionados arquitectos. El precio de venta fue de 125.000 UF (vea la escritura de esa compraventa).

El mismo día 25 de junio, con el ya mencionado notario suplente, los nuevos dueños de los terrenos (roles 6030-289 y 6030-290), es decir, los aludidos arquitectos, se lo vendieron a la Constructora e Inmobiliaria Monvel en la suma de 165.000 UF (vea la escritura de la venta a la inmobiliaria). Esto significa queen esta habilísima operación express algún emprendedor con sesgo de bróker obtuvo la no despreciable utilidad de 40.000 UF (equivalente a más de $ 960 millones).

Los arquitectos, antes de convertirse en dueños de los dos predios a fusionarse, obtuvieron en la Dirección de Obras Municipales de La Reina la resolución Nº 75, del 13 de junio de 2014, que fue el primer paso administrativo para construir un conjunto armónico de siete torres habitacionales, en las cuales se proyectan 316 viviendas acogidas a las franquicias tributarias que brinda la reglamentación del DFL2 y 365 estacionamientos.

Nos llamó la atención que el coeficiente (*) que fija el máximo de metros cuadrados posibles de construir contemplado en ese acto administrativo para este sector sea libre, cuando se trata de actividades residenciales, y que el indicado por los titulares del proyecto sea 1,63, en circunstancias que para tal zona era 0,6 cuando el Club de la República compró el terreno a la Municipalidad de La Reina. Sería interesante saber qué motivación técnica tuvo ese municipio para modificar de manera tan libérrima esta norma urbanística para los proyectos habitacionales en su Plan Regulador Comunal, más todavía si se mantiene el guarismo 0,6 para las construcciones que tienen por destino el equipamiento.

Por la cantidad de viviendas y estacionamientos contemplados en el negocio, la Constructora Monvel deberá someterlo al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA) y deberá contar con una calificación favorable en este trámite para que pueda iniciar las obras. Además, debe presentar un Estudio de Impacto Sobre el Sistema de Transporte Urbano (EISTU), el que debe estar aprobado por el Seremi de Transportes para que se autorice el permiso de edificación. Pero en la  Resolución Nº 75 del anteproyecto, por una razón incomprensible, no se alude a la primera exigencia sino que tan solo a la segunda (vea la Resolución Nº 75)

Con fecha 19 de noviembre de 2014, ante el intento de la Constructora Monvel de demoler el colegio, a pesar de que no contaba con el permiso de edificación correspondiente, la municipalidad ordenó el retiro de las retroexcavadoras que intentaban arrasar con el colegio y el 5 de diciembre de 2014 el alcalde subrogante le envió a la ministra de Vivienda y Urbanismo una descriptiva comunicación, solicitándole su intervención para evitar la desaparición del colegio, ya que ello significaría, entre otras cosas, violar la escritura de compraventa entre esa municipalidad y el Club de la República y de pasada vulnerar las explícitas disposiciones contenidas en el Acuerdo Nº 638 del 28 de septiembre de 1999 del Concejo Municipal de La Reina (vea ese acuerdo del Concejo).

En resumen, si se aplica el sentido común y si se respetan los contenidos del modo fijado en la escritura de compraventa suscrita el año 2000 entre la municipalidad y el Club de la República, las transacciones posteriores deberán quedar en nada, lo cual significará que los terrenos vuelvan al dominio municipal, preservándose el colegio para que sea administrado por verdaderos profesores. En paralelo, el Club de la República y los actores inmobiliarios involucrados, por tratarse esta tentativa de negocio de una controversia entre privados, tendrán que resolver cómo rescinden los contratos firmados entre ellos.

Si se produce lo anterior, como quisiéramos, habría que aprovechar el programa recién anunciado por el gobierno en orden a asignar US$800 millones para construir en el país, en los próximos dos años, 30 mil nuevas viviendas sociales con buenos estándares que estén cerca de centros educacionales y de salud. Así tendría plena validez el deseo del ex alcalde Castillo Velasco quien, como él sabía hacerlo, instituyó el espacio abierto, humanista, de integración socio espacial y por lo tanto democrático denominado la “Aldea del Encuentro” en la comuna de La Reina.

En todo caso, celebramos la decisión del alcalde de La Reina, Raúl Donckaster, y los ocho concejales de esa comuna, quienes recientemente manifestaron que la posible demolición del colegio es inaceptable porque fue construido hace tan solo 10 años y se encuentra en óptimas condiciones para albergar a 1.000 alumnos de ambos sexos (vea la declaración de los ediles).

(*) El coeficiente de constructibilidad es el número que multiplicado por la superficie total del terreno, descontadas de esta última las áreas declaradas de utilidad pública, fija el máximo de metros cuadrados posibles de construir en él.