Gentrificación y “burbuja” inmobiliaria en el centro de Santiago

El 27 de septiembre pasado El Mercurio informaba una noticia que no dejó indiferente a ningún urbanista chileno: los precios de vivienda nueva ofertada en la comuna de Santiago alcanzaron niveles de Las Condes, con montos máximos de 73 UF el metro cuadrado construido a la venta. Esto, en una comuna que por décadas ha sido hogar de segmentos medios y medios-bajos. El mencionado valor implica que un departamento nuevo de 50 m2, que es la superficie promedio de la vivienda más cara a la venta en el barrio Santa Isabel, sector “prime” de la comuna, cuesta hoy $87 millones de pesos. En el año 2000, el precio máximo de un departamento del mismo tamaño y en la misma zona era de 1.800 UF, es decir, $43 millones a valor de UF actual. En 14 años ha habido un incremento de 100% de los precios máximos de vivienda nueva en la comuna de Santiago, tasa que refleja también la variación de los precios promedio de venta de vivienda en la zona.

Incrementos notables se verifican también en otras comunas populares centrales, que hoy alcanzan cifras record: San Miguel (53 UF/m2), Estación Central (50 UF/m2) e Independencia (57 UF/m2). El problema es que estos precios reflejan escasez de oferta, empujan hacia arriba también los costos de arriendo de departamentos en el centro y casas en la periferia y, en general, producen un encarecimiento generalizado de la vivienda en el Gran Santiago, ciudad que se está gentrificando completamente y expulsando a los segmentos más pobres hacia la periferia regional y distante.

Aunque resulte paradójico, el tamaño promedio de las viviendas nuevas vendidas en las 11 comunas centrales del Gran Santiago no sólo se encareció sino que también se redujo de 70 m2 a 50 m2, entre 2000 y 2012, y actualmente un 90% de las unidades vendidas en la comuna de Santiago, se compone de tipologías que no superan los dos dormitorios-dos baños.

Según la Primera Encuesta Metropolitana a Residentes de Barrios en Renovacion Urbana en el Gran Santiago que aplicamos en la Universidad de Chile a 746 hogares residentes de seis comunas de Santiago, en la comuna de Santiago centro un 60% de los hogares residentes originales, es decir, que habitan propiedades que no han sido renovadas, perciben un ingreso familiar de tres sueldos mínimos o menos, lo que representa aproximadamente los tres primeros quintiles de ingreso de la población chilena. Esto también lo confirma la encuesta Casen 2009. Para estos hogares residentes, el comprar departamentos de $ 40 millones era muy caro pero eventualmente asequible mediante deudas bancarias a 20, 25 o incluso 30 años. Sin embargo, departamentos de $80 millones son impagables, ya que una familia que percibe tres sueldos mínimos, podría acceder a una de estas viviendas sólo con deudas de 60 años o más, hecho absurdo e impracticable. Por otra parte, aunque resulte paradójico, el tamaño promedio de las viviendas nuevas vendidas en las 11 comunas centrales del Gran Santiago no sólo se encareció sino que también se redujo de 70 m2 a 50 m2, entre 2000 y 2012, y actualmente un 90% de las unidades vendidas en la comuna de Santiago, se compone de tipologías que no superan los dos dormitorios-dos baños.

Si bien algunos sociólogos chilenos ven que el mercado inmobiliario chileno se “adapta” a la continua reducción del tamaño promedio nacional de hogares nucleares, actualmente alrededor de 2,9 integrantes por hogar, lo que ocurre en realidad es que este mercado es el que está generando transformaciones radicales en la estructura demográfica chilena, con viviendas cada vez más reducidas y costosas, y personas cada vez más temerosas de un eventual crecimiento familiar, por incapacidad de encontrar residencia asequible en el futuro.

Los representantes de las inmobiliarias y la Cámara Chilena de la Construcción esgrimen cuatro causas para el encarecimiento de la vivienda en la comuna de Santiago: primero, escasez de suelo disponible para construir en la ciudad; segundo, relacionado con lo primero, encarecimiento de suelo adquirido por las inmobiliarias para desarrollar proyectos; tercero, regulaciones de suelo y constructibilidad progresivamente más estrictas, que obligan a construir edificios con menos departamentos, ergo disminuyen la oferta y encarecen los precios de éstos; cuarto, encarecimiento de la mano de obra en el sector de la construcción. Salvo la cuarta causa, se trata de apreciaciones en general sin fundamentos y que no se ajustan a los hechos.

Según un estudio reciente del Profesor Pablo Trivelli, existen al menos 10 mil hectáreas perfectamente disponibles para renovación urbana al interior de la metrópolis de Santiago, bien localizadas y de bajo costo para desarrollar en mayor densidad; es decir, suelo disponible hay. Segundo, no es realmente verídico que el suelo central haya subido tanto en la comuna en la última década, para las inmobiliarias. Como lo indica el estudio que realizamos en la Universidad de Chile, los precios realmente pagados, según fueran informados en el Conservador de Bienes Raíces entre 2000 y 2012, se mantuvieron relativamente estables, con muy poca variación, en Santiago Centro, debido al alto poder que tienen las inmobiliarias para comprar suelo barato a los propietarios originales y, en el caso de las inmobiliarias más grandes, acumular bolsas de suelo que les aseguran disponibilidad constante. En la zona de Santa Isabel, el precio promedio de suelo efectivamente pagado para construcción en altura no supera actualmente las 13 UF/m2, y en el año 2000, ese promedio era de 11 UF/m2.

Asimismo, es dudoso que regulaciones más estrictas a la constructibilidad estén generando estos incrementos de precio tan notables. En el sector Santa Isabel de la comuna de Santiago, donde actualmente se dan los precios más altos de vivienda nueva de la comuna, las restricciones a la constructibilidad comenzaron a ser aplicadas sólo a partir del 2012, pero en rigor encarecimientos  notables de precios de vivienda se vienen dando, sin grandes interrupciones, desde el año 2000 en adelante, luego de la recuperación de la crisis asiática, observándose solamente una breve caída en 2009, producto de la crisis financiera en Estados Unidos, y luego una notoria recuperación a partir de 2010, con incrementos posteriores de precios aún más altos. Lo que sí ocurrió es que los precios de vivienda en la comuna de Santiago, entre 2000 y 2010, se incrementaron “sólo” un 50%, pero esto se dio en un clima de regulaciones municipales de suelo muy flexibles, totalmente convenientes a la maximización de retornos de inversión por parte de las inmobiliarias, como lo explicamos en el estudio que se encuentra disponible en este enlace. Luego, entre 2010 y 2014, se produjo el otro 50% de incremento de los precios.

Entre 2000 y 2012 ninguna de las restantes comunas centrales de Santiago hizo más restrictiva sus ordenanzas locales de suelo y construcción; por el contrario, las flexibilizaron, con la excepción de San Miguel. Por lo tanto no se puede argumentar que fueron los municipios los que restringieron la demanda e hicieron aumentar los precios. Aún ante a esta evidencia, los inmobiliarios siguen recomendando liberalizar a granel la normativa de suelo del Gran Santiago, y retrotraerla a un estado ideal de laissez faire donde la altura normada sea libre y se pueda volver a construir en la comuna de Santiago centro bloques de 25 ó 30 pisos, con 400 ó 500 unidades de departamentos por proyectos, lo que en su momento esparció un gran deterioro entre los espacios circundantes a las torres, y reprodujo el híper poblamiento de algunos barrios que vemos hoy. Otro factor que usualmente esgrime el sector inmobiliario son los encarecimientos de los costos de construcción, especialmente mano de obra, lo cual es efectivo, pero que no justifica en ningún caso incrementos de un 100% del precio de vivienda nueva, en menos de 15 años.

Evidentemente, en el Gran Santiago existe una demanda de cada vez mayor poder económico que seguirá consumiendo vivienda a estos precios, y las inmobiliarias y los bancos están felices con esta situación. Esta burbuja inmobiliaria de Santiago es muy distinta a la norteamericana y europea, ya que no está basada en créditos riesgosos o sub prime ni tasas variables de interés, sino todo lo contrario, genera un mercado de deudores de cada vez más alto poder económico y capacidad de pago de deuda, que responden a tasas de interés bancario anual fijas que no bajan de 4%. Esto les permite a los bancos asegurar flujos constantes de capital, que en promedio duplican el monto de su inversión de crédito hipotecario.

En paralelo, las tasas de interés bancario aplicadas a los préstamos a inmobiliarias (para que desarrollen sus proyectos) apenas superan el 1%, y mientras más grande es el tamaño de la empresa inmobiliaria, menor es la tasa de interés que les aplican. Asimismo, los créditos a las inmobiliarias grandes son pagados usualmente al año, o poco más. La enorme disparidad entre las tasas de interés aplicadas a las inmobiliarias (prácticamente irrelevante) y a los deudores hipotecarios (cuatro veces más alto y a plazos generalmente de entre 20 y 30 años) se explica en el hecho de que mientras los segundos, por el gran número y dimensión de cartera de deuda que representan, son los grandes multiplicadores de capital para los bancos, los primeros, a través de la construcción masiva de departamentos y casas, les aseguran una constante demanda por créditos hipotecarios a los bancos. El interés mutuo entre inmobiliarias productoras de vivienda y bancos financiadores de créditos hipotecarios es evidente.

Otro factor que reduce la oferta y encarece los precios es el número creciente de “apart hoteles”, que cada vez con menos discreción operan en los nuevos edificios residenciales centrales, vulnerando la ley que los prohíbe en condominios residenciales, y al mismo tiempo dando cuenta de la condición cada vez más turística del centro de Santiago. En algunos edificios del centro operan hasta 15 empresas distintas con ese giro, que poseen números variables de departamentos destinados a un sistema informal de hotelería. Baste revisar la oferta encubierta de apart-hotel en Santiago centro que existe en Internet.

Asimismo, incide también en el encarecimiento de vivienda la creciente presión sobre el suelo que ejerce el sector de construcción de oficinas, producidas también por los mismos capitales inmobiliarios, y que compiten con el sector vivienda por suelo bien localizado en la ciudad. Finalmente, las cuatro inmobiliarias de mayor capital en la comuna de Santiago, que ofrecen el 55% de los departamentos nuevos, tienen capacidad de desarrollar 15 ó más proyectos a la vez, tanto en Santiago como en regiones e incluso en el extranjero, y cotizan en la bolsa, bien pueden darse el “lujo” de momentáneamente desvitalizar la producción inmobiliaria y hacer subir los precios, con el fin de presionar a los alcaldes a la espera de que les flexibilicen aún más los instrumentos de regulación de suelo en sus comunas, o que otra comuna o ciudad les ofrezca una tasa mayor de retorno post venta, como lo hace Antofagasta en este momento.

Los inmobiliarios entrevistados en la nota de El Mercurio celebraban la elitización del mercado de vivienda de la comuna de Santiago como una noticia positiva. Me pregunto si la Municipalidad de Santiago no está también satisfecha con esta verdadera depuración social del estatus de los residentes y usuarios del centro de Santiago, concordante con su política de “mejoramiento de estándar” del centro histórico, como se analizaba en El Mostrador recientemente. Pero en cualquier parte del mundo este proceso de expulsión de población socialmente vulnerable desde zonas centrales urbanas se llama gentrificación, y es visto negativamente por las altas tasas de expulsión de residentes originales que genera. En el caso de Santiago, es evidente la exclusión del mercado residencial de la mitad de la población residente, correspondiente a los tres quintiles más bajos de ingreso familiar, como verificamos reciente a través de un estudio de la Universidad de Chile, por razones casi exclusivamente de incapacidad de acceder a este mercado.

Lamentablemente, no podemos contar con datos del fallido Censo 2012 para evaluar los reales montos y alcances de esta verdadera movilidad forzada “de clase” que ha venido ocurriendo en el Gran Santiago desde mediados de la década de 1990, y probablemente necesitaremos del censo del 2022 para realmente visualizar los efectos profundamente segregadores que el capitalismo inmobiliario está generando.

No resulta coherente, entonces, que el Ministerio de la Vivienda y Urbanismo (MInvu) anuncie, también a través de El Mercurio, que piensa incrementar el margen de precio de vivienda nueva subsidiable en un 25% hacia arriba, es decir, incrementaría el precio máximo de vivienda subsidiable desde 2.000 UF a 2.500 UF para “reactivar este mercado”. Esto quiere decir que el Estado subsidiaría viviendas más caras, en vez de focalizarse en la producción de vivienda económica bien localizada en el espacio central urbano.

¿Bajarán los precios de la vivienda nueva con esta medida que piensa implementar el Minvu? El historial de la relación entre incrementos de subsidios y comportamiento de los precios de vivienda en Chile indica que esto no va a ocurrir, sino que todo lo contrario. Al largo plazo, los precios de vivienda nueva se estabilizarán y mantendrán al alza. Lo que sí ocurrirá es que posiblemente se incrementará la demanda por unidades de 2.500 UF, ya lo suficientemente caras para los estándares de ingreso de la población actual de la comuna de Santiago centro y comunas populares circundantes. Ergo, la medida del Minvu sólo pareciera buscar reactivar al sector inmobiliario privado con más y más costosos créditos hipotecarios, que los postulantes que puedan hacerlo seguirán consiguiendo, vía endeudamiento, en la banca privada.

Sin embargo, en vez de continuar con esta política, el Estado chileno puede dar un giro más sustancial y volver a asumir un rol más directo y gestor de la producción de vivienda, como lo tuvo en el paso pre dictatorial, superando su rol actual meramente subsidiador del sector inmobiliario y la banca privada. Al momento, la idea de agencias inmobiliarias estatales municipales, sin fines de lucro, y que empleen pymes privadas de la construcción mediante licitaciones públicas y transparentes, como indica Miguel Lawner en este paper, no sólo parece plausible sino que altamente necesario tanto para reactivar el sector de la construcción como revertir las tasas crecientes de desempleo del país y la región. Esto evitaría los incrementos de precio de vivienda que genera actualmente el total dominio de la producción por las grandes empresas inmobiliarias y la banca privadas, y redistribuiría los recursos estatales hacia fines urbanos, de vivienda y empleo mejor equilibrados con las necesidades reales de la población.

Actualmente, el mercado totalmente privatizado de desarrollo inmobiliario, por razones de exclusiva maximización especulativa de su ganancia, está limpiando y recomponiendo socio-económicamente el suelo central de Santiago, expulsando hogares de los tres quintiles más bajos hacia la periferia, donde los precios de vivienda son asequibles. Y tal parece que, desde hace al menos una década, el barrio alto de Santiago viene expandiéndose hacia el poniente de la capital, lo cual sólo puede ser positivo para quienes tienen los recursos económicos suficientes para solventar este encarecimiento de precios. Lamentablemente, no podemos contar con datos del fallido Censo 2012 para evaluar los reales montos y alcances de esta verdadera movilidad forzada “de clase” que ha venido ocurriendo en el Gran Santiago desde mediados de la década de 1990, y probablemente necesitaremos del censo del 2022 para realmente visualizar los efectos profundamente segregadores que el capitalismo inmobiliario está generando en nuestras ciudades, en términos de reducción demográfica del tamaño familiar y gentrificación de los espacios centrales.