Porqué el mall del muelle Barón es inviable

Desde este domingo 15 y hasta al miércoles 26 de junio se está llevando a cabo en Doha, Qatar, la 38ª sesión del Comité de Patrimonio Mundial de la Unesco, ocasión en donde se revisará, entre otros, el estado de conservación de los sitios de patrimonio mundial, como son Valparaíso y Chiloé. Por ello, en esta instancia se revisarán dos polémicas construcciones de alto impacto, correspondientes a edificios comerciales del tipo mall, aprobadas por las direcciones de Obras de las municipalidades de Valparaíso y Castro.

En esta columna diremos algunas cosas sobre el Mall Plaza Barón, de Valparaíso.

I.  ANTECEDENTES PRELIMINARES

Los terrenos donde se proyecta construir el Mall Plaza Barón, se ubican en el borde costero del sector Muelle Barón, entre la línea férrea de propiedad de EFE y el Océano Pacífico, sin enfrentar por lo tanto una vía pública. Se comunica con la ciudad a través de una servidumbre en un paso bajo nivel y otra proyectada, que se ubicada en el sector de calle Simón Bolívar. Estos terrenos fueron licitados por la Empresa Portuaria Valparaíso (EPV) y adjudicados a Plaza S.A., empresa de un importante grupo económico. La licitación se hizo con un plan de exigencias mínimas que en la práctica era proyectar el damero de calles de la ciudad hasta el borde costero, construir tres marinas, un acuario, un teatro municipal y otros pocos equipamientos.

No enfrentar una vía pública clasificada como “expresa” o “troncal” es el impedimento real y físico para este equipamiento mayor, materia que fue dilucida oportunamente por la Contraloría General de la República (CGR). En el año 2005 se aprobó el “necesario” cambio de uso de suelo para este sector mediante la Resolución de Calificación Ambiental (RCA) N° 23 de la Corema regional, vigente a la fecha.

II. CAMBIO AL PLAN REGULADOR, SECTOR BARON.

1. RCA Nº 23 para cambio de uso de suelo en 2005

Esta RCA estableció, entre otras, cuatro condiciones muy importantes:

1.1. Declaratoria de utilidad pública:
En la RCA se establece una declaratoria de utilidad pública para la proyectada calle interior Avenida Bicentenario, las plazas, el Paseo Costanera (peatonal) las calles transversales, etcétera, a objeto de que pudiesen ser clasificadas por la Dirección de Obras Municipales (DOM) y Asesoría Urbana (AU) como calles “troncales” y, de esta forma, cumplir las condiciones urbanísticas de carácter nacional exigidas para los equipamientos mayores. Pero, sin proponérselo, la modificación del artículo 59º de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) hizo que este ardid no operara.

Por efecto de la mencionada reforma a la LGUC, la declaratoria de utilidad pública para las vialidades señaladas en el párrafo anterior caducó el año 2010, antes de la aprobación del anteproyecto. Es decir, el alcalde de Valparaíso no fue lo suficientemente “avispado” para renovar las declaratorias de las calles en comento. Ese olvido generó dos transcendentales consecuencias:

a) El proyecto no tiene lineal oficial, ni enfrenta bien nacional de uso público alguno.

b) Los terrenos vuelven a tener el uso de suelo previo (portuarios) y se debieron establecer las nuevas normas urbanísticas de las áreas caducadas en un plazo no mayor a seis meses, según el mismo artículo 59º. Por lo tanto, y aunque el lector se muestre incrédulo, la Municipalidad de Valparaíso, a través de su DOM, aprobó un proyecto de edificación sobre territorios sin normas urbanísticas.

1.2. Declaratoria de Edificio de Interés Histórico para la bodega Simón Bolívar
Se declaró edificio de interés histórico (ICH) a la bodega Simón Bolívar, edificación representativa de la arquitectura industrial portuaria de la ciudad y estableció distanciamientos por todo su perímetro para que se destaque la presencia de este tradicional inmueble.

1.3. Declaratoria como monumento nacional de los restos arqueológicos del subsuelo.
El Consejo de Monumentos Nacionales, conforme a la Ley Nº 17.288, declaró como tales los restos arqueológicos catastrados y enterrados de 16 naufragios, restos del antiguo muelle del carbón, baterías costeras, etc. Asimismo, ordenó incorporar en la Ordenanza Local la obligación de la DOM de entregar a cualquier interesado, con el Certificado de Informes Previos (CIP), el mencionado catastro de los restos arqueológicos del sector. Curiosamente, en la práctica el alcalde Jorge Castro contestó, vía Ley de Trasparencia, que el catastro no existe y que tampoco la DOM lo adjuntó en los CIP.

1.4. Declaratoria de zona de riesgo para el sector
El sector, según la carta actualizada del SHOA de la Armada, señala que el área concesionada está afecta a inundación entre seis y nueve metros de altura de ola. El estudio adjunto al permiso de edificación, realizado por el geógrafo Marcelo Lagos, dice que no hay obras suficientes para mitigar el riesgo y que no hay seguridad para la vida humana.

En este punto cabe hacer presente que, si bien es cierto que el Plan Regulador Comunal (PRC) no ha incorporado expresamente las zonas de riesgo, no es menos cierto que la Municipalidad de Valparaíso, al momento de aceptar la RCA Nº 23 antes señalada, incorporó el riesgo de tsunami a su Ordenanza Local.

2. Nueva modificación al Plan Seccional Barón en 2009

En 2009 el Concejo Municipal de Valparaíso aprobó, por una “enmienda“, una gravitante modificación al Plan Seccional Barón. En rigor, tales cambios no se pueden hacer mediante una simple enmienda.

Los cambios que son de consideración, se tienen que hacer mediante modificaciones al Plan Seccional y al respecto existen dictámenes de la CGR sobre esta materia. Este cambio en las reglas del juego se debió someter al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA), lo que no se hizo. En la práctica, el concejo municipal le dio luz verde al operador Plaza S.A. para borrar de un plumazo el plan de exigencias mínimas de la licitación, modificar las alturas de la edificación, las protecciones de la bodega, para permitir que el Edificio ICH sea demolido en una gran extensión y se eliminen los distanciamientos y así el edificio patrimonial se iba a transformar en el pasillo central del Mall, en donde se iban a instalar las grandes cajas de las empresas comerciales del grupo Falabella Home Center, Tottus, etc. Todo este proceso no respetó la RCA Nº 23 vigente.

3. Tramitación del anteproyecto y su aprobación

Es importante referirse al anteproyecto, ya que el Revisor Independiente, arquitecto Mario Inostroza, en el informe para el otorgamiento de este permiso preliminar señala en su solicitud que las condiciones urbanísticas están cumplidas, lo cual, como lo manifestamos, no es así.

El Certificado de Informes Previos del 11 de febrero del 2011 tiene las siguientes irregularidades:

•             Para referirse al predio se emite con el ROL 1-126, a pesar de que éste corresponde a la vía férrea Freire-Barón de  propiedad de EFE (Reg. Propiedad, Fs. 200 vta., N° 359, año 1992) y no a los terrenos concesionados por la EPV al Mall Plaza Barón.

•             No da cuenta del catastro de arqueología patrimonial del anexo 1 de la Memoria Explicativa, tal como lo exige el artículo 23 de la Ordenanza Local Refundida vigente en esa fecha, ni entrega el catastro de arqueología a los interesados, como lo ordena la RCA Nº 23.

•             A la fecha del otorgamiento del CIP utilizado en el anteproyecto mal aprobado, las líneas oficiales estaban caducadas porque ya se encontraba vencida la declaratoria de utilidad pública, no renovada ni dictadas las normas urbanísticas adyacentes. Esta omisión podría entenderse como una forma para beneficiar al megaproyecto.

•             Se insiste en darle una dirección por Avenida Errázuriz al señalar “dirección Avenida Errázurriz N° 2291”. En el fondo se le asigna un número residencial a la vía férrea, lo cual es sumamente grotesco.

Mediante la Resolución N° 33, del 29 de septiembre de 2011, se aprueba el anteproyecto con categoría de equipamiento mayor en terrenos sin vialidad (porque la declaratoria de bien de uso público había caducado), sin línea oficial, sin enfrentar ninguna vía pública y menos una vía “troncal” y/o  “expresa”, con un rol de avalúo que corresponde a la línea férrea que sí enfrenta la Avenida Errázuriz.

4. Tramitación de permiso de obra nueva.

Con fecha 23 de enero de 2012 se ingresa la solicitud de permiso de edificación, nuevamente con el rol de avalúo 1-126 (Faja Vía de propiedad de EFE) y con fecha 14 de febrero del 2013 la DOM de Valparaíso otorgó el Permiso de Edificación N° 79 para el proyecto Mall Barón, siendo que el anteproyecto había caducado el 29 de septiembre del 2012, porque el plazo máximo para este tipo de proyectos es de un año, de acuerdo al artículo 1.4.11 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC).

El revisor independiente, Mario Inostroza, cometió un garrafal error al señalar en su informe para la aprobación del permiso de edificación, acto administrativo terminal, que “el presente proyecto, se inscribe dentro del anteproyecto aprobado N° 33 de 29 de septiembre de 2011”.

El Anteproyecto tenía un solo CIP para el rol 1-126 y ahora el permiso definitivo se otorga para 15 roles distintos y con 15 CIP, excluyendo el rol 1-126 (faja vía), a pesar de que en la solicitud y actas de observaciones, se nombraba sólo el rol 1-126.

En estos nuevos 15 roles los creativos actores privados, en connivencia con dóciles funcionarios municipales, imaginan direcciones por la calle Errázuriz, estando físicamente las propiedades al otro lado de la línea del tren, salvo dos involucradas en el acceso al proyecto (no colindantes), que están al otro lado de la vía férrea, en la calle Errázuriz.

Con los 17 roles, todos no contiguos y de los cuales 15 no enfrentan bien nacional de uso público alguno, se hace un uso indebido del concepto de “conjunto armónico”, toda vez que los 15 roles ubicados al norte de la línea del tren no tienen vialidad.  Los otros dos roles ubicados al sur de la línea férrea enfrentan una calle, sin embargo no son contiguos a los otros 15 roles, debido a que se encuentran separados por el predio de otro propietario (EFE). Además, dentro de los 15 roles al norte de la línea férrea existía, a la fecha de obtención del permiso, un edificio con recepción municipal: el terminal de pasajeros de trasatlánticos (VTP). Por lo tanto, el ardid de “conjunto armónico” fue utilizado para simular que el terreno tiene calles, obviando la obligación de fusionar los lotes y la existencia de un permiso con recepción definitiva dentro del permiso (rol 1-24).

En la práctica, terrenos no contiguos ni vecinos, con otros roles de avalúo, fueron amparados bajo el mismo permiso de edificación.

Otra artimaña: para suponer que los terrenos del proyecto enfrentan vías públicas se incluyen en el permiso roles de propiedades ubicados a más de 1.500 metros del proyecto, ubicados en calle Antonio Varas y concesionados a la empresa TPS.  Además, no cuenta con un informe favorable de revisor de cálculo estructural con inscripción vigente en el Instituto de la Construcción, como tampoco con  las patentes al día del ingeniero de cálculo ni del revisor de cálculo estructural.

El permiso incluye un estudio por riesgo de Tsunami, según lo exigido por el Art. 53º del Plan Intercomunal de Valparaíso. Sin embargo, desatiende irresponsablemente las conclusiones de éste, las cuales señalan que el proyecto no entrega seguridad para la vida humana. Este estudio no está aprobado por ninguna institución, como señala la OGUC.

El permiso de edificación N° 79 vulnera completamente la RCA N° 23/2005 mediante la cual se Modificó el Plan Regulador de la Comuna de Valparaíso, sector Barón en los siguientes términos:

•             Incumple los distanciamientos que debían tener todas las construcciones que enfrentaran a la Bodega Simón Bolívar de manera de proporcionarle protección visual.

•             No considera el catastro de naufragios y arqueología patrimonial del sector, el cual debía estar incluido en el anexo 1 de la memoria explicativa de la modificación del plan regulador aprobado el año 2005. Este catastro se debía incluir en el CIP de manera de proteger el patrimonio arqueológico histórico de la ciudad patrimonial. Plaza S.A. maximizó el tamaño de dos mega estacionamientos subterráneos, arrasando en su diseño todo el patrimonio enterrado bajo suelo. Además, se debía entregar el catastro a los interesados.

•        No elabora el Plan de Prevención de Riesgos y Medidas de contingencia para una zona declarada en riesgo de Tsunami, sino una simplista solución de escape vertical hacia los techos, aproximadamente de 10 m de altura, siendo la altura de seguridad determinada por la ONEMI de 30 m. sobre el nivel del mar para el sector.

Esta solución supone que el edificio ubicado en el sector con peor calidad de suelo de Valparaíso después de un mega terremoto quedará intacto y, lo más grave, supone que no habría ninguna persona en los estacionamientos subterráneos con capacidad para más de 2.000 autos cuando se produzca la inundación. ¿Qué chileno después de un terremoto se sube al techo? Hay que considerar el agravante de que los atraviesos de la línea férrea, peatonales y vehiculares, son subterráneos, lo que significa que de ejecutarse el proyecto y ante la ocurrencia de un maremoto, los visitantes del mall quedarían atrapados entre el mar y la vía férrea electrificada con 3.000 voltios.

•             Aumenta arbitrariamente la altura del área V9, siendo que para lo anterior era necesario contar con la aprobación del Concejo Municipal, derogar el art. 7 de la O.G.C, y  solo para los casos de construcciones de equipamiento público de interés general, tales como: embarcadero, acuarios, teatros, museos.

El resumen, ya que está vigente desde hace unos meses la Política Nacional de Desarrollo Urbano (PNDU), instrumento que entrega lineamientos para que las cosas en el ámbito de las ciudades se hagan correctamente, estamos seguros de que esta intervención en el borde costero de Valparaíso no será posible, más aún si ya conocemos el lapidario informe de la UNESCO al respecto.

En otro orden, será indispensable que el Servicio de Empresas Públicas (SEP) investigue porqué la EPV ha procedido con tanta benevolencia en sus tratos comerciales con el retail de Falabella, titular del mall en cuestión.

Los chilenos deben saber que este lindo negocio  tiene un pago de un subsidio de mantención de áreas verdes de US$ 21 millones, esto equivale a lo que gasta la municipalidad de Valparaíso en mantener todas sus plazas y parques durante 40 años.

Finalmente, se ha informado que entre este miércoles 18 y jueves 19 de junio en las sesiones que se llevan a cabo en Doha, Qatar, la Unesco después de escuchar a Álvaro Jara, Jefe de la Misión de Chile en ese organismo internacional, resolverá la materia en conciencia y a la luz del desarrollo de los hechos.