El artículo 55º de la Ley General de Urbanismo y Construcciones dice que fuera de los límites urbanos establecidos en los Planes Reguladores no puede haber actividad inmobiliaria, salvo en especiales ocasiones contempladas en ese mismo artículo. En el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), instrumento normativo urbano, el territorio se divide en dos partes muy delimitadas, a saber:
1) Área Urbana Metropolitana
2) Área Restringida o Excluida al Desarrollo Urbano
Los precios del recurso suelo están fijados por el mercado y en los sectores comunales en donde se permite la construcción en sus distintas modalidades (habitacional, equipamientos, áreas verdes, etc.) el valor de transacción se relaciona directamente con los distintos usos de suelo y con las normas de edificación (coeficiente de constructibilidad, superficie mínima predial, distanciamientos, antejardines, etc.) contenidas para cada zona en los Planes Reguladores Comunales.
Concluimos que ese terreno de 42 hectáreas en ningún caso era un potrero rural y si esa familia consiguió que el SII lo reclasificara como tal, es porque un determinado Juez Tributario graciosamente así lo consintió, como una más de las tantas elusiones que existen por ausencia de un Estado responsable
Más allá de los límites urbanos, se localizan los terrenos rurales o agrícolas, los que se transan en el mercado en ciertos valores, ostensiblemente más reducidos que aquellos situados al interior de esos límites y por ello se produce la presión, por parte de la industria inmobiliaria, para que cada cierto tiempo los gobernantes de turno modifiquen los usos de suelo de terrenos agrícolas para que se transformen en urbanos, obteniendo así los solicitantes significativas plusvalías patrimoniales.
En Chile, en el ámbito del suelo, no existe una legislación asociada a la captura parcial, por parte del Estado, de las ganancias que obtiene el sector privado con este tipo de decisiones políticas que adopta la Administración. En el último tiempo se han hecho modificaciones en el PRMS para viabilizar, en ciertas zonas rurales, la ejecución de proyectos inmobiliarios residenciales condicionados a ciertas obligaciones que prácticamente no se cumplen. En todo caso debemos tener presente que el negocio más lucrativo, el que se obtiene con buenas relaciones con quienes ejercen el poder ejecutivo, es el relativo al cambio de uso de suelo, lo que es sabido por todos los actores económicos que se desenvuelven en el mercado.
Recordemos que sobre los asuntos del crecimiento y políticas públicas asociadas a las ciudades no tiene mayor injerencia el Poder Legislativo: todas las medidas sectoriales, para bien o para mal, las toma el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, ya sea modificando, a través de decretos, la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones y siendo titular de los cambios que se le introducen a los planes reguladores intercomunales, los que son sancionados mediante resoluciones por los intendentes. Salvo rarísimas excepciones, ni los diputados ni los senadores opinan sobre estas materias y ellos tendrán sus razones para marginarse del debate público.
Ahora bien, en 1992 el extenso territorio que le pertenecía a la Municipalidad de Las Condes se dividió en tres, creándose así las municipalidad de Vitacura y Lo Barnechea, cuyos primeros alcaldes fueron nominados por el presidente Patricio Aylwin. El PRMS de 1994 fijó para el área urbanizable de la comuna de Lo Barnechea una serie de normas técnicas por sub sectores geográficos, los que tenían vigencia hasta que ese municipio dispusiera de su propio Plan Regulador, lo que aconteció en el año 2002.
El polémico terreno de 42 hectáreas de propiedad de la familia Matte, muchos años atrás agrícola o rural, mientras pertenecía a la comuna de Las Condes era de expansión urbana y con la vigencia del PRMS quedó situado en el sub sector geográfico (4) La Dehesa, Lo Barnechea, con ciertos usos de suelo, tales como vivienda, equipamiento recreacional deportivo, turístico y áreas verdes. El Plan Regulador de Lo Barnechea, publicado en el Diario Oficial del año 2002, lo ratificó como urbano con normas de edificación coherentes con la morfología del sector y por ello fue vendido el año pasado en US$96 millones.
Como el artículo de Ciperchile “Los Matte se ahorraron $ 7.080 millones en contribuciones en terreno en La Dehesa”, con epígrafe “SII les permitió pagar contribuciones como terreno agrícola durante 10 años”, produjo bastante inquietud en la opinión pública informada, a continuación resumiremos ciertos documentos públicos que al final de este artículo se reproducen para que los lectores interesados se adentren en la materia.
En efecto, desde el año 1996, a través de la Ley Nº 19.388 que modificó la Ley Nº 17.235 sobre el impuesto territorial o contribuciones de bienes raíces, se aplica una sobretasa a los sitios no edificados, ello con el propósito de evitar la especulación y por lo tanto buscándose que opere lo más correctamente en el mercado la oferta y demanda del recurso suelo para las actividades inmobiliarias.
En el año 2006 se publicó la Ley Nº 20.033 que introdujo nuevas modificaciones a la Ley Nº 17.235, ahora sobre los sitios eriazos, propiedades abandonadas y pozos lastreros.
Por último la Ley Nº 20.280, de junio de ese año, sustituyó el inciso 1º del artículo 8º de la Ley Nº 17.235, sobre el impuesto territorial, por tres nuevos incisos, con vigencia desde 1º de enero de 2006.
Lo anterior está respaldado respectivamente por las siguientes circulares vinculantes del SII :
El primero de estos documentos fue firmado por Benjamín Schütz, director (S) del SII, mientras que el segundo y el tercero (vigente), por Ricardo Escobar, director del SII.
La Circular Nº 10, entre otras cosas, dice que los bienes raíces no agrícolas afectos al pago de contribuciones, ubicados en las áreas urbanas, que correspondan a sitios que no se encuentren edificados y que tengan un avalúo fiscal superior a 0,30 Unidad Tributaria Mensual por metro cuadrado, pagarán una sobretasa del 100% respecto de la tasa vigente del impuesto, sobre el exceso de avalúo que resulte de aplicar el valor mínimo anterior. También se dice que sitio ubicado en el área urbana es aquel sitio situado al interior del límite urbano a que se refiere el artículo 52º de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) y que cuenta con urbanización de acuerdo con la reglamentación vigente.
¿Qué dice ese artículo 52º de la LGUC?
“Se entenderá por límite urbano para los efectos de la presente Ley y de la Ley Orgánica de Municipalidades la línea imaginaria que delimita las áreas urbanas y de extensión urbana que conforman los centros poblados diferenciándolos del resto de área comunal”.
Asimismo se decía que era posible revisar la aplicación de la sobretasa si el sitio eriazo no se encontraba urbanizado, con lo cual se entendía que en ningún caso había exención para el pago de la contribución.
La Circular Nº 23 regía a contar del primer semestre de 2006 y es necesario transcribir la sustitución del artículo 8º de la Ley Nº 17.235 para que se aprecien algunos cambios.
Textual : “Artículo 8º.- Los bienes raíces no agrícolas afectos a impuesto territorial, ubicados en áreas urbanas, con o sin urbanización, y que correspondan a sitios no edificados, propiedades abandonadas o pozos lastreros, pagarán una sobretasa del 100% respecto de la tasa vigente del impuesto. La referida sobretasa no se aplicará en áreas de expansión urbana y en áreas rurales”.
Se establecieron ocho causales de revisión de la aplicación de la sobretasa y dos de ellas dicen “que la propiedad se encuentre erróneamente clasificada en la serie no agrícola” y “que la propiedad esté ubicada en un área de expansión (extensión) urbana o en un área rural”. Es evidente que el SII cometió un lamentable error al aludir a las áreas rurales, lo que fue enmendado en la próxima Circular.
Circular Nº 60, vigente. Nuevamente se modificó el artículo 8º de la Ley Nº 17.235, señalándose que la sobretasa del 100% de la contribución para los sitios no edificados o eriazos con urbanización no se aplicará en áreas de extensión urbana o urbanizables y que la sobretasa regirá a contar del año subsiguiente de la recepción de las obras de urbanización. Pero tratándose de proyectos de subdivisión o loteos, cuya superficie sea superior a 50 hectáreas, dicha sobretasa se aplicará a los sitios resultantes transcurrido el plazo de 10 años (sic) contado desde la fecha de recepción definitiva de las obras de urbanización. Por lo tanto el benéfico legislador eliminó la aplicación de la sobretasa a los sitios sin urbanización.
Esta circular define el concepto “sitio con urbanización”, señalando que es aquél predio que enfrenta por cualquiera de los lados de su contorno una vía urbanizada. Se mencionan 12 causales de revisión de la aplicación de la sobretasa.
Como vemos, estas tres circulares, teniéndose presente que las dos primeras están derogadas, se refieren únicamente a la sobretasa del impuesto territorial para los predios no edificados o sitios eriazos.
Por lo relatado y dado que Eliodoro Matte y sus antepasados han tenido el dominio de este predio, que alguna vez fue efectivamente rural, el cual fue mantenido “en engorda” esperando los mejores precios de la burbuja inmobiliaria para venderlo, debió pagar contribuciones de bienes raíces como urbano por lo menos a partir de la fecha en que se estableció que su localización correspondía a la zona de expansión urbana del Plan Regulador de Las Condes, aceptando desde ya que es discutible si debía estar afecto a una sobretasa tal como ésta se reseña en estas tres Circulares.
Concluimos que ese terreno de 42 hectáreas en ningún caso era un potrero rural y si esa familia consiguió que el SII lo reclasificara como tal es porque un determinado Juez Tributario de ese servicio graciosamente así lo consintió, como una más de las tantas elusiones que existen por ausencia de un Estado responsable y por lo tanto comprometido con el bien general.
Está claro que con las oportunas asesorías financieras de los más eximios expertos en tributación se pueden urdir estas fantasiosas fórmulas para no pagar impuestos, práctica que se seguirá utilizando en Chile porque favorece a las minorías que disfrutan del sistema.
A continuación se aprecian íntegramente las tres aludidas Circulares para que los contribuyentes las conozcan muy bien y saquen sus propias conclusiones.
Es absurda la discrecionalidad de la casta política respecto de terrenos rurales o urbanos, todos los terrenos deberían ser de potencial URBANO.
Fernando Ariztía | 04.03.2013
Vergonzoso!!
Donato | 31.01.2013
Felipe Cruz,ENE 25: Entonces ellos tienen suerte porque el infierno y el juicio final no existen!
Felipe Cruz | 25.01.2013
Que bueno que el que roba o corrompe o se deja comprar o corromper no llega al cielo y se va al infierno para siempre, para siempre.
Hay acaso algo más justo que el juicio final?, donde los que aquí explotan se van al infierno y los explotados al cielo
Claudia | 18.01.2013
Según publicación anterior el terreno fue donado. Seguramente el impuesto a la donación se calculo sobre el avaluó de M$ 237.000. Cuanto seria el impuesto si el terreno hubiese tenido su avaluó en regla????? 25% sobre algo.....
BBR | 18.01.2013
Y dale que las gallinas mean. La norma existe para proteger a los parceleros en el caso de expansiones de Santiago, para que no estén obligados a vender. Dado que la ley es igual para todos, tienen este derecho tanto el pequeño parcelero, como el grande. O acaso quieren discriminar??
Mauricio Román | 18.01.2013
Como siempre brillante don Patricio.
Aquí tiene que haber corrupción, no se trata de simples errores cometidos por el Servicio de Impuestos Internos.
Que está haciendo la Contraloría al respecto, preocupada muchas veces de estupideces sin importancia, como por ejemplo del mal uso de un vehículo fiscal?
Pronto viene otro reajuste de las contribuciones, donde siempre los perjudicados son los ciudadanos de clase media, lo que resulta una burla después de la lectura de esta columna..
Elver Galarga | 18.01.2013
Que pais hemos construido?....ya no hay decencia ni moral,el pez mas grande se come al mas chico,si no tienes dinero no comes,ni estudias ni tienes salud...me pregunto en que momento nos convertimos en un pais de mierda?.....diran que con la Dictadura,que Pinochet nos convirtio en eunucos socio-politicos....puede ser...no es facil disentir con una metralleta en las costillas...seria cuando recuperamos la "democracia"?..lo cierto es que haya sido cuando haya sido,nadie absolutamente nadie,ninguna autoridad,politica,moral,etc ha tenido los huevos para ponerle el cascabel al gato y parar a estos esquilmadores que de cuello y corbata resultan ser tanto o mas peligrosos que los tan buscados y nunca ubicados "terroristas" de a Araucania.....hay un aforismo que dice...que cada pueblo se merece los gobernantes que tiene.....por eso tenemos el gobierno que tenemos...un gobierno de pacotilla para una sociedad de pacotilla...
Asimismo se decía que era posible revisar la aplicación de la sobretasa si el sitio eriazo no se encontraba urbanizado, con lo cual se entendía que en ningún caso había exención para el pago de la contribución.
