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El presidente de la Fundación Defendamos la Ciudad asegura que a pesar de tener “aptitud urbana plena” desde 2002, el terreno de 42 hectáreas que la familia Matte acaba de vender en La Dehesa siguió pagando impuestos como si fuese agrícola. No obstante, los Matte no lo vendieron a precio de predio agrícola, pues cobraron US$ 96 millones. El autor explica cómo pudo suceder eso y calcula los impuestos anuales que debería pagar el consorcio inmobiliario que lo adquirió, ahora que se sinceró su destino urbano y su valor comercial: US$ 2,3 millones si se mantiene eriazo o US$ 1,1 si es loteado.

En la edición del lunes 16 de enero pasado el diario electrónico El Mostrador publicó el reportaje “Los Matte Capdevila vendieron el terreno más caro de Chile sin pagar impuestos”, con epígrafe “recibieron US$ 96 millones por 42 hectáreas planas”. Se decía que este terreno era el más grande sin construir en el sector oriente de Santiago, teniéndose en cuenta que los vendedores del predio son los tres hijos del empresario Eleodoro Matte Larraín.

Ese medio expresó que si la operación comercial hubiera sido hecha por una de las tantas sociedades del anterior, se habría aplicado el impuesto de primera categoría y en este punto específico enfocó su crónica. Por nuestra parte, decimos que hubiera sido descabellado que los Matte pagaran esos impuestos si la enmarañada normativa chilena permite esquivarlos con la ayuda de los siempre atentos especialistas en tributación.

De acuerdo a las normas de edificación que tiene ese exclusivo terreno de 42 hectáreas, se podrán construir allí unas 390 viviendas unifamiliares e innumerables edificios de cuatro pisos de altura, inmuebles todos naturalmente dirigidos a quienes tengan ingresos mensuales superiores a los US$ 8.000, es decir, la elite santiaguina que gusta vivir en las inmediaciones de la cota 1.000, mirando la hermosa cordillera de Los Andes.

Consultado un profesional en la materia, éste le informó a El Mostrador que “como cualquier propiedad los terrenos pagan contribuciones, las que suben al doble cuando son sitios eriazos como el paño vendido el 4 de enero pasado por el que hubo tres consorcios interesados”, con lo cual los lectores del medio entendieron que el gigantesco predio de la familia Matte pagaba contribuciones de bienes raíces o impuesto territorial desde que fue comprado a alguien.

Un poco de historia

Según las inscripciones que constan en el Conservador de Bienes Raíces, los hermanos Matte Capdevila (Eliodoro, Jorge y María del Pilar) obtuvieron el predio por donación de Eliodoro Matte Larraín en julio de 2010. A su vez estos fueron adquiridos por Eliodoro Matte Larraín a Eliodoro Matte Ossa en 1967, “por precio equivalente en moneda corriente chilena de 6.340 quintales métricos de trigo blanco”. Eliodoro Matte Ossa fue el primero de la familia que tuvo propiedad en el terreno, el que adquirió en 1953 en sociedad con Bernardo Larraín Vial, Juan Larraín Vial, Julio Pereira Larraín y Pedro Lira Urquieta, quienes lo compraron a Bernardo Larraín Cotapos en $10 millones de la época. Tres años después, Matte Ossa liquidó la comunidad con los otros cuatro socios y se adjudicó el predio en $7.230.975.

El terreno está localizado en el sector de La Dehesa de la comuna de Lo Barnechea, la que se escindió el año 1992 de la comuna de Las Condes y durante ocho años aquella municipalidad otorgó permisos de edificación de acuerdo a las normas contenidas en el Plan Regulador Metropolitano de Santiago de 1994 (PRMS) hasta que finalmente, en 2002, se vio en la necesidad de publicar su propio Plan Regulador Comunal (PRC).

Hasta el año 1994 era considerado un predio rural o agrícola, de acuerdo a lo establecido con antelación en el Plan Regulador Intercomunal de Santiago (PRIS) de 1960. Por esa sola circunstancia, su valor comercial hasta 1994 era ínfimo. A partir de ese año y hasta 2002 formó parte del Área Urbanizable del Plano Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), con ciertas normas fijadas en ese instrumento: “Hasta que los PRC establezcan las normas definitivas para esta área” (artículo 3º transitorio del PRMS).

A partir de la puesta en marcha del PRC de Lo Barnechea (2002), tal terreno adquirió la aptitud urbana plena, es decir, con un simple acto administrativo firmado por funcionarios públicos (alcaldesa de Lo Barnechea, seremi de Vivienda y Urbanismo e intendente metropolitano) la familia Matte obtuvo una importante plusvalía patrimonial no afecta a ningún tributo, porque las autoridades de nuestro país siempre se han opuesto a legislar acerca de las ganancias privadas que se producen con estos cambios en los usos de suelo.

Desde hace años la Municipalidad de Lo Barnechea ha invertido cuantiosos recursos públicos para equipar la zona en donde está el terreno recién vendido por los Matte al consorcio inmobiliario conformado por Enaco y Moller Pérez-Cotapos. La ejecución de las redes viales, sanitarias, eléctricas, áreas verdes, etcétera, están todas terminadas, pero por estas cosas curiosas de la vida ese valioso predio urbano es, ¡oh sorpresa!, agrícola. Lo es por solicitud al Servicio de Impuestos Internos (SII) de los abogados y consejeros de negocios de Matte padre, asunto resuelto a favor de los peticionarios el 25 de febrero de 2002 por el juez del tribunal tributario de la Dirección Regional Metropolitana Santiago Oriente.

Luego, dicho terreno en vez de pagar contribuciones de bienes raíces por el doble de lo que correspondía, según el avalúo fiscal determinado por el SII, por ser eriazo, ese empresario ha pagado durante muchos años una suma irrisoria equivalente a una modesta vivienda económica DFL2 de 50 m2. En la actualidad, su inmenso predio recién vendido para que otros construyan centenares de viviendas de lujo tiene un avalúo oficial que corresponde al 0,5 % (sic) del precio de venta (US$ 96 millones) informado por la prensa.

Con ese habilidoso ardid aceptado por el Estado, la caja fiscal ha dejado de percibir numerosos millones de dólares por concepto de pagos de contribuciones de bienes raíces, situación que, por lo demás, se debe repetir en otros tantos casos.

Terreno “en engorda”

Los Matte, a pesar de que desde 1994 ese terreno ya tenía aptitud habitacional, optaron por mantenerlo en “engorda”, con dos vacas y tres caballos en su interior para justificar su condición de agrícola, sustrayéndolo del mercado del suelo. Con ello, impidieron que operara, en la determinación de los precios de cada transacción, la oferta y demanda en ese sector urbano de moda. Y más encima fueron favorecidos con el obsequio tributario acordado tiempo atrás por el SII.

El 17 de mayo de 2004 le representamos esta burlesca situación a Juan Toro, director nacional del SII en aquella época, autoridad que preocupada por cuestiones de gobierno bastante más trascendentales, no nos contestó. Comprendimos rápidamente que esa consulta era asaz incómoda para el sistema y por ello no insistimos, pero como tenemos una excelente memoria la recordamos en esta oportunidad.

Lo relatado es similar a lo acontecido con unas rebajas de estos impuestos territoriales por reclamos formulados al SII por la empresa Reconsa, ya que este servicio público había retasado sus terrenos cobrando más, en atención a que siendo rurales se habían transformado en urbanos, y la constructora quería seguir pagando menos, asunto narrado el 04/01/12 en la crónica de El Mostrador titulada “Las transversales redes de poder detrás de las dunas de Concón”. El abogado entrevistado dijo que Reconsa obtuvo lo que pretendía.

En resumen, en Chile los que más ganan, pagan menos impuestos y esto se mantendrá indefinidamente porque los que hacen las leyes y quienes las interpretan, así lo quieren.

Post scriptum

Ahora que ese terreno urbano ya le pertenece a las mencionadas inmobiliarias, esperaríamos que el SII, a partir de este año 2012, establezca en el certificado respectivo que le enviará a las anteriores el avalúo correcto, para que así esas sociedades comerciales paguen el tributo justo por el patrimonio que poseen.

Dado que en la actualidad ese avalúo fiscal fijado por el SII es muy similar al avalúo comercial, Enaco y Moller Pérez-Cotapos debieran recibir los cobros del impuesto territorial de acuerdo al siguiente esquema en dólares:

Avalúo = US$ 96.000.000, tasa anual = 1,2% y sobretasa = 100%

Si el sitio de 42 hectáreas se empieza a lotear, porque entendemos que los compradores no tienen interés en plantar cebollas ni lechugas en el mismo, el pago anual sería US$ 1.152.000. Si se mantiene eriazo, ese pago anual sube a US$ 2.304.000.

Cada lector podrá multiplicar las cifras anteriores por el valor del dólar ($ 500) para conocer el monto anual que deberían pagar esas inmobiliarias a partir del año en curso.