Expansión urbana ilegítima e ilegal

El pasado miércoles 30 de marzo, los 26 consejeros regionales (14 políticos de oposición y 12 de gobierno), casi todos hombres, votaron por tercera vez este proyecto que amplía el límite urbano de la saturada región metropolitana en 10.000 hectáreas tipificadas como agrícolas, y en buena parte también inundables, conforme el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS.) El resultado fue 17 votos a favor, 8 en contra y uno de abstención: los disciplinados miembros de la UDI y RN votaron a favor en conjunto con los dúctiles 3 PPD y 2 DC. Quienes votaron en contra fueron el PC más los PS y el resto de los DC, correspondiendo el voto de abstención a un socialista.

No podemos perder de vista que esta expansión horizontal ya había sido rechazada el 30 de junio de 2010 por decisión unánime de los consejeros de oposición y debemos entender que la actual voltereta de los PPD y DC ha sido producto del lobby ejercido en esos partidos políticos por un joven y elegante abogado PS, reclutado para tal propósito por los ansiosos promotores inmobiliarios.

Quien llevaba la batuta en la sesión era el sonriente intendente Fernando Echeverría, principal interesado en que se aprobara la expansión porque, según sus palabras, así se ayudaba a los pobres. Por algunos minutos lo acompañó Magdalena Matte, ministra de Vivienda y Urbanismo (Minvu), quien expresó sentidas palabras a favor de los allegados acarreados a la sesión, quienes oían ilusionados, que con esta aprobación iban a tener viviendas sociales en las 8 comunas periféricas donde se consultaban los cambios de usos de suelo.

Después de la votación se les preguntó a los consejeros regionales de la Concertación que se habían dado vuelta la chaqueta al aprobar el PRMS-100 la razón de ese cambio, contestando seriamente que ahora el proyecto es distinto al que ellos habían rechazado el 30 de junio de 2010. En todo caso, el intendente, para justificar que la ampliación urbana no se hubiera sometido a una Evaluación Ambiental Estratégica (EAE), tal como lo manda la nueva legislación ad hoc vigente desde enero de 2010, decía lo contrario, es decir, que el proyecto era el mismo.

El PRMS original, vigente desde noviembre de 1994 y que se proyectaba para los próximos 30 años siguientes, tenía como objetivo reducir la zona de expansión urbana en 40.000 hectáreas para que Santiago se densificara, y así se pudieran revertir los graves problemas de marginalidad, segregación, contaminación atmosférica, ocupación de tierras agrícolas, y el financiamiento por parte del Estado de las externalidades negativas que generaban las extensas urbanizaciones. Pero ya en diciembre de 1997 ese PRMS se había modificado, incorporando a este instrumento normativo los territorios de las comunas de Til-Til, Colina y Lampa (Provincia de Chacabuco).

En aquel entonces, al igual que ahora y aduciendo los mismos motivos, 10.000 hectáreas rurales delimitadas a dedo en el plano correspondiente se transformaron en urbanas, bajo la figura de las ZUDC (Zonas Urbanas con Desarrollo Condicionado). Se decía que los proyectos inmobiliarios a ejecutarse debían considerar viviendas sociales, pero a los funcionarios públicos que redactaron esa normativa se les “olvidó” exigir que en cada etapa de construcción de las refinadas urbanizaciones se tenía que contemplar tales viviendas para los pobres y se postergaron indefinidamente.

Da la casualidad, y a título de anécdota, que amén de la “inadvertencia” funcionaria, resulta que esas mismísimas 10.000 hectáreas, que por lo demás habían sido expresamente declaradas como inundables en 1994, y por tanto excluidas del desarrollo urbano, habían sido adquiridas por lo mismo a vil precio por connotados políticos e inversionistas con “visión de futuro”, quienes una vez obtenida dicha incorporación al área urbana en 1997, las sanearon y las conectaron a Santiago, pero con fondos públicos del MOP.

En el año 2003, el Minvu, reparando el “error” cometido anteriormente, incorporó al PRMS la nueva figura de los PDUC (Proyectos con Desarrollo Urbano Condicionado) a ejecutarse también en territorios agrícolas de esta región, pero que ahora, a diferencia de las ZUDC, no se designarían a dedo a favor de influyentes propietarios, se exigiría la construcción de la vivienda social para cada etapa, y las obligaciones de los privados por las externalidades negativas a generarse quedarían claramente establecidas. Así Ravinet, ministro sectorial a la sazón, declaraba que “cualquier” dueño de predios rurales que dispusiera de 300 hectáreas se podía acoger a esta metodología fijada en el artículo 8.3.2.4. de la Ordenanza del PRMS.

Tres grupos económicos se acogieron a los PDUC, los que fueron rápidamente aprobados por la caja de buzón denominada Corema y por el CORE, instancias colegiadas que creían que los titulares de esos 3 mega negocios habían asumido las estrictas exigencias contempladas en el mencionado artículo 8.3.2.4. Oportunamente nuestra fundación le demostró a la Contraloría General de la República que ambas resoluciones, es decir, la de la Corema y del CORE eran absolutamente truchas.

Es más, detectamos que el Minvu, con tal de favorecer esas inversiones privadas, había hecho la vista gorda en cuanto a no requerir a sus titulares dichas obligaciones. Por esta razón, ambos actos administrativos de esas instituciones del Estado, han sido devueltos a sus remitentes por la Contraloría y a esta fecha el nuevo gobierno de “excelencia” está urdiendo fórmulas ingeniosas para que tales negocios inmobiliarios en sectores agrícolas se puedan iniciar.

Por la experiencia anterior, se empezó a elucubrar para conseguir plusvalías en terrenos rurales sin la necesidad de disponer de las 300 hectáreas de los PDUC y sin someterse a su reglamentación. Así fue como diversos privados solicitaban cambios de usos de suelo al Minvu, organismo que en lugar de rechazar esas peticiones indicándoles que se acogieran a los PDUC, les contestaba que debían esperar porque el tema se iba a tratar como un todo. En el año 2008 se crearon ex profeso las ZUC (Zonas Urbanas Condicionadas) en territorios de 60 hectáreas, con normas muchos más laxas que las vigentes y aplicándose el mismo criterio discrecional utilizado en el año 1997 con las ZUDC : es decir, nuevos trajes a la medida de los pedigüeños.

Pero hay que tener presente que la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), vigente desde abril de 1976, ordena que “fuera de los límites urbanos establecidos en los planes reguladores no será permitido abrir calles, subdividir para formar poblaciones, ni levantar construcciones, salvo aquellas que fueren necesarias para la explotación agrícola del inmueble, o para las viviendas del propietario del mismo y sus trabajadores”. Hace unos 7 años atrás, el Congreso Nacional, a solicitud de la Cámara de la Construcción y de otros tantos actores interesados, modificó el artículo 55º de la LGUC para que en los terrenos agrícolas se puedan construir viviendas subsidiadas de hasta UF 1.000, lo que ha generado infinidad de complicaciones a las municipalidades.

Como vemos, la ley no desea que se desarrolle actividad urbana fuera de los límites fijados en los planes reguladores, aunque en el año 1980 se originó el DL 3516 por decisión de Pinochet a solicitud del Ministro de Agricultura, con lo cual se han subdividido en predios de 0,5 hectáreas casi todas la extensiones rurales del país conformando condominios habitacionales llamados “parcelas de agrado”. Pero este DL 3516 prohíbe expresamente el cambio de uso de suelo, exigiendo que se mantenga su uso agrícola y a pesar de que en la práctica tales conjuntos de casas conforman núcleos inmobiliarios, la institucionalidad ha optado por mirar para el lado.

Por otro lado, las figuras administrativas de las ZUDC, PDUC y ZUC originadas en resoluciones firmadas por los distintos intendentes metropolitanos no están amparadas en la LGUC, situación inconcebible que debe hacer recapacitar no solo a los parlamentarios sino también al poder ejecutivo. De ello se desprende que el ordenamiento urbano en Chile lo decide arbitraria y discrecionalmente el ministerio sectorial con los actores privados interesados, a vista y paciencia del Congreso Nacional.

Ahora bien, tal como lo ha señalado el economista Pablo Trivelli, la persona que más sabe de la disponibilidad de suelo, entre otras cosas, por ser Editor del Boletín del Mercado de Suelo, esta antojadiza expansión es absolutamente innecesaria, incoherente y perjudicial para el desarrollo urbano sustentable en esta región por la sencilla razón de que al interior del Área Urbana Metropolitana tenemos miles de hectáreas aprovechables para construir todo tipo de viviendas.

También nos ha llamado la atención que los parlamentarios que representan a las regiones mantengan un mutismo cómplice ante este despropósito que perturba el desarrollo armónico y equilibrado del país. A los políticos les gusta hablar de regionalización y descentralización, pero en el momento de las decisiones optan por esconder la cabeza y ello es así porque mayoritariamente dependen de los aportes que les entregan los grupos de poder que se benefician con este tipo de iniciativas mercantiles.

Y ya que tanto se habla de probidad y transparencia tenemos el deber de denunciar que hasta la fecha el Minvu no nos entrega el listado completo y preciso con los nombres de todos los particulares que obtendrán plusvalías patrimoniales con estos cambios de uso de suelo. Ese ministerio, argumentando que no tenía los roles de los predios que ahora serán aptos para realizar negocios inmobiliarios, le traspasó hábilmente la responsabilidad de suministrarnos esa información de carácter pública al Servicio de Impuestos Internos (SII), organismo del Estado que sólo nos entregó una documentación involuntariamente equivocada, tal como en su oportunidad se lo manifestamos por escrito a ambos servicios.

Lo que en rigor corresponde, tal como se lo expresamos al Consejo para la Transparencia, es que con la firma del Minvu y el SII se nos entreguen esos datos para que la opinión pública sepa a quiénes se está favoreciendo con la autorización del PRMS-100. No quisiéramos creer que el gobierno majaderamente mantendrá en secreto esta gravitante documentación, porque si así ocurriese, se podrían sacar muchas conclusiones.

El 11 de enero de 2011, una treintena de organizaciones civiles agrupadas en el referente “Por un Santiago a Escala Humana” le entregaron al presidente Piñera una explicativa y fundada carta en la cual se le solicitaba que este proyecto expansivo debía someterse a un proceso democrático de participación ciudadana para así legitimarlo. El presidente, que ha prometido una nueva y mejor forma de gobernar nunca contestó y cometió el exabrupto de felicitar a Echeverría tan pronto se conoció el resultado de la votación en el CORE. Es decir, ambos ex socios en proyectos inmobiliarios estaban muy contentos con la ampliación del límite urbano, lo cual es asaz curioso ya que tal iniciativa despertaba polémica y Piñera tomó partido por los especuladores.

Por si fuera poco, la directiva nacional del Colegio de Arquitectos, el 7 y el 25 de marzo de 2011, le envió 2 contundentes informes a Echeverría para que en aras del bien común de la megalópolis, postergara la votación del 30 de marzo de 2011. En esos documentos los profesiones que sí tienen competencia para opinar y digámoslo con claridad, para resolver sobre materias relacionadas con el urbanismo, le dieron a conocer al intendente y presidente del CORE un sinfín de situaciones no contempladas ni menos resueltas en el PRMS-100, pero Echeverría no los escuchó porque él tenía un mandato que debía cumplir.

Respeto a las pregonadas viviendas sociales que, por lo demás, serían sólo un escuálido 8% de las que se construirán en esos nuevos y alejados terrenos, le recordamos a Magdalena Matte y a Fernando Echeverría que la ex ministra Patricia Poblete envió al Parlamento un proyecto de ley para que los nuevos loteos y urbanizaciones que se presenten en las Direcciones de Obras de todas las municipalidades del país contemplaran a lo menos un 5% de viviendas sociales. Según el discurso oficial, ella quería generar integración social, evitando que los pobres se tuvieran que ir a vivir a extramuros, pero bastaron solo unas insolentes críticas emitidas por ciertos sesudos analistas de la construcción para que aquella ministra se arrepintiera de su buen deseo y todo quedó en nada. Nosotros, al contrario de los oportunistas, proponemos que los pobres vivan al interior del Área Urbana Metropolitana, en donde está disponible la infraestructura, los equipamientos y servicios necesarios para un vivir digno.

Está claro que esta equivocada aprobación tendrá que ser denunciada en la Contraloría por todos aquellos que creemos en el Estado de Derecho para que no tome razón de la resolución respectiva. Y si nos atenemos a la lógica más elemental, quien también debe recurrir al ente fiscalizador es el Colegio de Arquitectos, asociación gremial de profesionales que tuvo la favorable predisposición de decirle a los políticos que detentan el poder cómo se debe “Hacer Ciudad”.